这是熊猫贝贝的第865篇原创文章：

关于房价和楼市的话题，长期以来在中国都是充斥着来源于不同群体的市场杂音，毕竟房地产经济长期作为中国经济结构的顶梁柱角色存在，而房价的变化波动以及趋势，牵动了无数中国人的现实经济基本面。

严格意义上来说，除了从业和经营所处的行业收入，劳动收入以外，随着中国经济和社会的发展和走向成熟，能够满足中国民众日益成长起来的投资，资产需求的渠道，并且具有普适性，低门槛特点的，只有楼市和股市两个。

用我一位老师在酒后的感慨来形容，那就是：“经济社会嘛，一切现实的矛盾和问题，根源都是经济问题”。

当房价和个人资产，财富状态挂上钩了，那么备受关注，舆论爆棚，也就再自然不过了。

但是这就造成一种必然会出现的风险，那就是在媒体和舆论开放自由的信息爆炸时代环境下，很多裹挟情绪，夹藏私货，极端思维对应的观点和言论，大行其道，自媒体时代，谁都可以说话发表意见，这就让舆论扎堆的领域，成为了观点良莠不齐，分歧巨大的混乱集中喧嚣环境。

著名收藏家马未都老先生，有这么一个观点：探讨的前提的对等，不要和外行掰扯。

互联网时代，讲究一个兼收并蓄，我写东西输出，同样对各方观点和内容保持敬畏，当然前提还得是逻辑自洽，有依有据。

但是那些博眼球，夹藏私货，还有一惊一乍的市场杂音，无形之中，其实向民众释放了很多错误的观念，甚至可以说，是凭借声量和看上去头头是道的内容，把很多不明本质的人，智商抽出来，按在地上摩擦。

伤害性不大，*辱侮**性极强。就在这种杂音汇聚的环境中，让很多人失去了对本质的把握，也让很多真正有价值的，理性客观的内容，被垃圾信息和内容淹没。

劣币驱逐良币，是永恒的规律。

刚刚过去的2021年，对整个中国房地产经济来讲，或将终生难忘，发生了很多变化，最重要的一点，其实是长期稳定的市场预期和价值观受到了冲击。

站在2022年的起点，对于中国房地产的未来以及很多本质层面的讨论，是一个很好的环境和时间背景。

所以，这篇文章，我将从价值和趋势两个维度，直击本质，为各位能够看到这篇文章的朋友，重塑底层逻辑，用大道至简的本质眼光，帮助更多的朋友，看懂中国房地产，看清未来走向，看准价值内核。

和其他来路不明的市场杂音不一样的是，从专业背景上来说，我是一个房地产行业从业超过15年的地产人，从市场认知情况上来说，我是绝对的实操派，而从行文表达上来说，我写东西，发表观点，讲究的是因果逻辑，讲究的是有依有据，讲究的是理性客观。

熊猫出品，硬核保证，不负期待，不负信任。

以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。

PS：

• 文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。
• 内容不求讨好所有读者，写作分享也是一个阅读群体和写作群体互相选择的过程。
• 每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。
• 头条独家文章，抄袭搬运必究！

选择大于努力，思维决定层次，是任何时代任何环境下的重要规则。

图片来源：头条图库

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趋势维度看懂中国的房地产：大城市中心化和科研边缘化

2022年开年，有两个新闻值得重点关注：

第一个，是中国一线城市北京和上海，突破4万亿规模：

北京市人代会透露，初步预计，2021年北京市地区生产总值超过4万亿元，同比增长8.5%，人均地区生产总值和全员劳动生产率保持全国第一。

而作为中国经济第一大市，2020年GDP就已高达3.87万亿的上海，2021年GDP突破4万亿可谓毫无悬念。

这意味着， 京沪两座一线城市，联袂迈过4万亿大关 ，再次抬升了一线城市的上限。

第二个，是北京调整产业结构，这个动态被很多人忽视了：

目前全国共有120多家央企，其中有100多家扎堆北京。

2021年以来，央企总部搬迁相当活跃，既有新央企在北京以外的城市“安营扎寨”，也有驻京老央企迈出外迁脚步。

仅仅2021年上半年，东城区迁往京外的企业就有18家，注册资本迁出总额是100.87亿元；注销企业是1792 家，主要集中在“批发和零售业”、“租赁和商务服务业”、“科学研究和技术服务业”这三大领域。

央企总部调整可谓是大势所趋。

值得注意的是，推进北京非首都功能疏解，并不是要限制北京的发展，而是立足“四个中心”的功能定位，推动实现高质量发展。有离开的，自然就会有新来的。非首都功能疏解为北京“高精尖”经济发展创造了空间，科技、信息、文化等领域“高精尖”产业新设市场主体占比从2013年的40.7%上升至2020年的60%。

两个新闻，意义非凡，很多人都没有发现的是，中国这个国家，对于大城市过度聚集造成的资源挤兑，已经开始着手治理，这对于未来很多城市的房价，有着关键而又长远的启示意义。

两个趋势：

第一个是大城市，一线城市，中心城市，未来人口聚集效应会越来越强；

第二个非城市经济功能的产业，公司，从地理分布上开始边缘化，但是依然会围绕着中心城市。

总的来说，大城市化，中心扩张是必然的：

法国首都，也是第一大城市巴黎，人口1100万，第二大城市马赛，人口170万；

日本首都东京，人口总数占全日本三分之一，韩国首都首尔，人口总数占全韩国二分之一。

美国面积和中国差不多，人口聚集的情况同样有明显的大城市集中趋势：

美国人口分布情况（图片来源：网络）

不要和趋势，和规律作对，这样的情况，在中国也是一样存在的。

图片来源：地理公社

说马太效应也好，说趋势使然也好，城市中心化，人越多的城市未来人越多，而很多城市，要面对的，必然是衰退和持续萎缩。

值得一提的是，大众都太过于在意短期会对房产价值造成直接波动影响的因素，而忽略了趋势的意义。

1、日本在1990年开始，全国的房地产泡沫破裂，东京房价腰斩，但是到2021年，东京房价已经回到萧条以前的最高点。（2018年已经有部分恢复，到了2021年，重回巅峰）

图片来源：网络

2、任何的经济波动，政策调整，时间拉长了，都不能阻挡价值回归，以香港房价为例：

图片来源：网络

那么，对于中国经济，政治，人口，持续汇聚的中心城市，从趋势维度来看，有什么悬念？

当然，对应的城市化浪潮还有过度建设的很多城市的未来，同样逃不了趋势的威力。

时间最大的威力，对于和人居住关联的房地产来说，其实是“价值回归”。

趋势所向，价值所在，无非就是阶段价值波动冲击而已，中国历史上，科班出身，政府*官高**级别的白居易都说过“居长安不易”，这种趋势的力量，恐怕不用再多说。

图片来源：头条图库

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价值维度看懂中国的房地产：产业，经济，人口

中国的房价其实有很多非常耐人寻味的表现值得讨论。

比如说，四个一线城市中，为什么广州的房价最低，甚至从平均价格上，还赶不上厦门，被杭州紧追？

图片来源：网络

看问题要抓关键，讲内在逻辑，广州的房价除了珠江新城片区冠绝全市，还有很多1万元以下的房子，比如从化片区。1万元的房价，别说和大城市比了，长三角很多县城的价格都可以碾压。

从价值，经济，人口三个角度入手，其实广州的房价表现，是输在了“缺乏产业支撑”上面。

厦门房价高，是因为厦门汇聚了福建最富庶的闽南地区有钱人，海归华侨还有闽南企业，都扎堆在厦门。

杭州的房价高，是吃到了互联网经济在过去10年里面的爆发红利，一个具有绝对市场份额的阿里巴巴，淘宝平台从全国抽取商品税，直接从经济维度推高了杭州的房价。

其实这也是北京让央企外移的目的，那就是用摊大饼的思维，去解决产业集中对房价的直接支撑。

广州是轻工业和贸易集中的一线城市，城市底蕴深厚，不缺民间财富，但是没有核心大产业支撑，以及高效率的财富汇聚效应，这没有说不好，这就是广州的特色。

中国未来的经济之路，必然是要从城市化，向产业和经济效率的方向转变的，不仅仅是中国，全世界都一样，短期都是概念炒作，泡沫充盈，时间拉长了，能够支撑一个城市房子的价值和资产意义的，核心还是产业，经济，还有人口。

产业在前，吸引人口，经济居中，体现价值，人口最后，奠定价值。

不是说人口不重要，人口大省河南，第一人口大城市是郑州，第二人口大城市是南阳，南阳人口破千万，从人口数量和密度上来说，绝对超过很多大城市，甚至是省会城市，但是南阳的房价呢？6500不到，而且波动幅度不大，相对稳定。

图片来源：网络

光有人不行，还得让人有钱赚，有事做。

2021年，对于中国的房地产经济而言，最重要的关键点，其实不是什么调控，不是什么行业去杠杆，而是国家层面，对于地方政府驱动经济的路径调整。

持续了20多年的城市化，凭借土地财政撬动地方经济发展的老路子，已经走到了尾声。

躺在土地价值上倒腾房子搞经济的好日子没有了，要求全部坐起来，凭本事，发展地方产业和经济，别的不说，23个城市发布限跌令，是不是说明了地方产业和经济撑不住房价了？

大道至简，不过如此，值得一提的是，在2021年下半年，被各路博眼球媒体唱空看衰的几个热门城市，比如深圳，上海，北京，一年过去了，房价并没有风险和下行压力吧？

被产业和经济夯实价值的房产，其实每一次因为环境和政策产生的波动，都是在洗牌投机群体，但是内在价值并不会因为市场杂音而改变。

这就好比美元是全球硬通，黄金和美元脱钩，但是拿出黄金来，就没有货币价值，没有购买力价值了吗？

这个比喻很妙，值得大家仔细体会一下。

2022年，要看懂一个城市，一个地区的房价是否合理，想要预判未来的价格走势，从价值维度三个方面（产业，经济，人口），去套一套，基本上就没有疑惑了。

毕竟，中国房地产，已经过了那个价值全凭吹牛，增长全凭想象的野蛮成长的时代了。

脱虚就实，不过如此。一法通则万法皆通，本质使然。

图片来源：头条图库

写在最后：

2022年，关于中国房价和楼市的几个研判和建议分享

2021年已经过去，但是对于房地产经济而言，有几个重要的表现值得关注：

• 住房是民生的重中之重，国内楼市坚持“房住不炒”已满5年。尽管调控影响持续深化，2022年，房地产业依旧是全社会的支柱产业之一。
• 2021年，从 整体来看，房企挣扎求生背后，2021年全国商品房销售和投资规模仍实现了正增长。
• 从2021年房地产开发规模与增速变化来看，开工与拿地已失去对开发投资的支撑，交付大年下的竣工冲量将是本年唯一亮点，预判2022年开发投资增速为负增长。不过，基于来自中央和地方计划出台相应政策保障民生的判断，开发投资增速不会出现大幅回落。

如果说2021年，是市场对房价的预期和价值观的冲击颠覆之年，那么2022年，对于中国的房价和楼市，关键词应该是什么？

我个人总结了两个：重塑和均值回归

重塑不用多说，市场杂音干扰也好，观点坚持也好，时间会证明，现实教做人，行情不骗人，是不是？唱衰看空房价的群体永远都有，至于现实体感如何，如人饮水，冷暖自知。

当然，被行情和环境毒打的炒房投机群体也有，经济社会嘛，能赚，也要亏得起，这个世界上没有一种盈利模式能够持续永恒，再大的树也长不到天上，任何投资领域，都有失败者。

关键在于均值回归。

均值回归，起初是金融学的一个重要概念。均值回归是指股票价格、房产价格等社会现象、自然现象（气温、降水），无论高于或低于价值中枢（或均值）都会以很高的概率向价值中枢回归的趋势。

北京GDP已经突破四万亿了，上海也是同样的量级，那么经济夯实了本地资产价值的基础背景之下，北京上海在2022年实现增长，房价会怎么走？

昆明的GDP还不到成都的零头，房价却比肩成都，2021年，昆明也是限跌令城市之一；

风投之城合肥，大力招商引资，政府入股，发展契合国策的产业，对照南京产业被江苏其他城市散装拆分，谁的房价风险更大？

……当然，基于这篇文章从价值和趋势的逻辑来分析，这些都不是问题，有对比就有伤害，但是有对比才能看出高低和本质。这种通俗易懂，有依有据的分析思维，才是专业价值的意义所在。

文章的最后，谈几点对2022年中国房价和楼市的研判观点和建议：

1、2022年，价值洗牌的主基调不会变，对于行业的挤泡沫，去杠杆，降风险的大方向会持续，不管国企央企出资收并购化解风险也好，还是国家资本出面重整行业杠杆也罢，行业的归行业，市场的归市场，城市房价的分化和价值回归，不会因为行业的调整而改变。

其实国家在2021年的态度和行动表达了一个非常清晰的信号：通过涨价刺激和撬动居民负债的经济模式，已经没有空间了，只是调整效率和过程上面，会有差别，但是方向确定。

2、短周期内，房地产对于中国经济的重要意义和作用不会被轻易取代，但是原则是“总量稳定，存量分化”。

接下来，房地产，基建的经济增量，会进一步往大城市，头部城市，产业核心城市，经济虹吸城市去转移，产业，经济，人口是核心，而其他很多城市的坍缩，价值贬损，存量消耗，在缺乏增量的环境中艰难消化过去的房价泡沫，成为必然。

3、从投资和资产购置的角度来看，2022年其实是很好的时间窗口期，因为环境中的投机和炒作情绪被打击的情况下，价值竞争的压力就必然会少。

而且，真正具有穿越熊牛，跨越周期能力和价值的房子，在2022年，会用行情和价格表现证明自己，这一点非常关键。

有兴趣的朋友可以了解一下深圳法拍的一些门道，很多炒房群体月供还不上，宁愿房子被法拍，在司法环节玩套路，也不愿意放弃房子，这得需要对市场有多强的信心才会这么走极端？当然，这不是明面上的事情，但是太具有本质意义了。

4、不谈资产和投资，就从个人和家庭的向上发展角度来看，不要买县城，小城市的房子。

这有个参考的门道，就是看一个城市的公务员和体制编群体，买房子的情况。

如果毫不吃力，甚至公务员群体有很多套房子，那么这样的城市，买不得，哪怕是刚需。

当然，乡土情怀，家乡宝，还有根深蒂固的群体总是有，还想着大城市赚钱回村里盖房子的人还不少，这不强求，也不说教，还是那句话，一代人扎根的地方，就是下一代人的起点。

5、一线城市坚挺，增长有保证，但是门槛高，可以去新一线拼眼光。

一线城市的房价去唱衰，那不是想着有机会上车捡便宜？人性这个东西，说的太直白伤感情。

理性一点，一线房价不谈，买得起有意识的也不用劝，而对于购买力门槛达不到的群体来说，2022年需要配合自己人生的PLAN B，进行购房置业的考量，那么就要多考虑新一线，省会这样的城市，一线城市35岁以后不好混，能混下去，过了35岁，每多一岁，压力和风险都在增加，降维，顺势，是绝大多数人都要考虑和面对的问题。

在一线扎不下根不丢人，但是人生总要升级，那就往成长更有想象力的新一线和其他大城市去考虑，给自己留条退路，给下一代提供高度。

6、中国房地产经济的阵痛会持续，这是一个系统性，持久性兼具的长期过程，在行业没有回到良性轨道以前，对于购房群体来说，不买期房，不进*房行**地产关联的金融投资，这是良心话，原因也不用多解释。

以上，就是一个地产人，从价值和趋势角度，对中国房地产，楼市，房价进行的本质分析和思考，和各位朋友进行分享。

当然，观点分析一家之言，不一定对，供大家参考，但请讲文明，非要杠或者口吐芬芳，极端思维，那么不用争，谁杠谁就是对的，我甘拜下风。

心存善念，广结善缘，不负期待，不负信任。

（根据国家有关部门的最新规定，本文内容和意见仅供参考，不构成任何关于置业，投资等行为的明确建议，入市风险自担。）

以上正文，来自@熊猫贝贝小可爱

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