今年，
5月8日郑州房地产市场和产权交易管理中心下发最新通知。
通知内容显示，自2020年5月11后（含5月11日）签订的市内五区商品房买卖合同（现房销售除外），在申请办理商品房买卖合同备案时，须提交：
①商品房买卖合同买卖双方签字盖章页、补充协议签字盖章页；
②由银行开具的商品房预售款专用存款账户缴纳回单（须备注买受人姓名、房屋坐落）；
③限购资料；
在5月11日之前，
开发商办理商品房买卖合同备案只需要缴纳预售款收存信息表即可，
5月12日之后按照最新政策，
房企要提供购房者向资金监管银行转款的缴款回单。
可如若想要首付分期，
置业者是没有真正的向开发商支付首付款，
那就无法得到银行出具的缴纳回单，
开发商也就无法备案。
此举，
被业内一直认为是对“首付分期”行为叫停，
此次事件之后，
小楼特意实地调研了一些楼盘，
发现确有不少楼盘在政策发出之后取消了“首付分期”。
1
短暂“消失”的首付分期
比如5月份因为首付分期政策刷爆朋友圈的“管城区某项目”，
在该政策下发之前，
曾推出了“3万签约，无息分期5年分10次”的活动，
（图片来源于中介朋友圈）
不过在5月底小楼实探售楼部，
发现“首付分期”活动已经取消，
与之相似的还有同区域的另一个项目，
曾推出“首付10%，剩余2年4次还完”，
五月中旬也已经取消，
中原区、金水区与高新区也有不少项目取消了首付分期政策，
5、6月份的郑州市场，
可以首付分期的项目明显减少。
2
首付分期“再次占领市场”
从7月开始，
小楼看到不少楼盘又打出了“低首付”的噱头。
熟悉的口吻，
熟悉的方式，
首付2万、首付5万即可网签；
超长首付分期，5年10次，两年交房后付尾款；
听起来还是那么诱人。
近期市面上可以“首付分期”的项目盘点
（数据来源于网络，详情请咨询售楼部）
而那些曾经取消了该政策的售楼部，
近期也“卷土重来”了，
（图片来源于中介朋友圈）
（图片来源于中介朋友圈）
分销的中介也变得非常活跃，
前几天，
小楼接到了一位房地产中介打来的电话，
据他表示，
“只要两万块，
就能在郑州买房置业。”
小楼问了中介：“现在买房不是需要30%的首付才能备案，
为什么两万元就可以完成？”
中介告诉小楼：“说要交30%的首付都是一些说辞，
我这边推荐的房子都不需要，
你只需要缴纳个2-5万元的首付款，
剩下的首付钱，
开发商会帮你垫上。
接下来的几年里，
你分次数还清就可以，
压力小了很多。”
后来，
这个中介小伙斩钉截铁地告诉小楼，
郑州现在超过一半的房子都可以首付分期。
郑州南龙湖周边的不少楼盘，
基本都能1成首付，
这种现象在整个郑州并不罕见，
只不过平时很少能“光明正大”的说出来，
只会在电话和微信上偷偷告诉你。
据泰辰统计的结果显示，
目前郑州住宅去化周期约14个月，
由于疫情的影响，
库存周期略微增长，
但依旧处于合理的区间。
房地产的销售有一定的周期性，
过完春节之后，
大家手里有闲钱了，
开始琢磨买房子的事情，
这样的情况一直持续到五六月份，
然后到七八月份天气变热，
人们不愿意出门，
市场上的客户就少了，
九月十月天气凉快了，
市场再次活跃，
一直周而复始。
而今年，
因为这次疫情突如其来，
房地产停摆两个月左右，
所以库存也有所上升。
图片来源于网络
再看另一组数据，
近期郑州楼市的去化率，
七月份，
郑州开盘推货量环比-61%，
去化量环比-67%，
去化率环比-16%，
其中市区推出量环比-73%，
去化量环比-77%。
图片来源于网络
从2017年开始，
郑州开盘的去化率一直下滑，
2020年受到疫情影响，
整体去化率达到冰点。
存量增加，
去化率降低，
让开发商的资金压力相当大，
为了回款，
“首付分期”重新占领江湖也不足为奇。
3
为何首付分期成为了“去化利器”？
为何上了首付分期的项目销售速度都会明显加快？
这一切，
还得从郑州人的收入水平说起。
郑州的工资水平官方给出的数据，
2019年郑州的平均工资大概在3864元/月。
一面是平均收入低，
另一面则是居高不下的物价及并不便宜的房价。
国家统计局数据公布最新全国31个省份CPI同比涨幅，
河南以3.4%的涨幅位列全国第十。
其实，
河南CPI涨幅高居不下已持续许久了。
从1月至4月，
河南CPI涨幅均排行前十。
数据来源：国家统计局
收入不高物价贵，
一年到头也存不下什么钱……
大家面对的，
又是什么样的房价？
郑州目前的新房均价在13400元左右，
也就是说，
即便是最刚的区域，
首套房的首付，
基本也是30万起步。
衡量一个城市买房的难易程度，
房价收入比最为直观。
根据最新发布的2019年全国百城最新房价收入排行，
郑州房价收入比位列全国第21位，
得要不吃不喝14年才能买得上一套房。
面对物价与房价的多重压力，
郑州的刚需族们根本喘不上气，
恰逢此时，
开发商推出分期首付，
有的楼盘甚至连利息都不要。
某种程度上，
确实大大缓解了刚需买房够不着门槛的难题，
进而缓解了开发商的资金回款压力。
4
所谓的“首付分期”是如何操作的？
一种常用方法是，
购房者支付部分首付款后，
开发商替购房者付清剩余首付款，
而购房者与银行签订*款贷**合同，
此后购房者再在约定时间内，
将剩余首付款还给开发商。
也就是说，
开发商先借钱给购房者交给银行，
并办理*款贷**手续。
二是开发商以分期首付为由，
先向购房者收取部分首付款，
而后约定在短期内再缴清剩余首付款。
等首付款全部付清之后，
再正式签订购房合同，
办理*款贷**手续。
“真正意义上来说，
先交的部分首付款类似定金性质，
并非开发商垫资支付首付款给银行。”
另外，
还有一些开发商指定了金融网贷平台，
买房人选择了低首付，
也就与这些金融网贷平台形成了*绑捆**，
这样一来，
利率可能会上升，
此外，
这些金融平台还可能会额外收取一些平台手续费（比如电商费），
从几千到几万不等，
都是从买房人身上“薅羊毛”。
这样各种费用叠加到一起，
最后的费用一定比正常按揭的多出了不少。
5
律师点评：“首付分期”存在的潜在风险较大
除了费用之外，
“首付分期”也存在一些额外的风险。
北京金诉律师事务所主任王玉臣律师认为，
“这是一种违规行为。
首付分期看起来似乎是帮购房人分期付款而已，
但是实际上，
在现实操作中往往会伴随着开发商垫资、融资等违法违规行为，
同时还可能会规避银行按揭*款贷**对首付款的要求。
这个操作对购房人来说是有风险的，
1、本身属于非正常操作，
在不少省市都属于明令禁止的违规行为。
2、如果首付分期，
意味着购房资金能力往往是有问题的，
在透支自己的资金能力，
如果将来不能及时支付，
往往会产生商品房纠纷。
3、天下没有免费的午餐，
看起来似乎没有手续费，
但是为了及时支付剩余首付款，
有些人通过消费贷、金融机构、小额贷公司、中介进行筹措资金，
既会产生新的成本，
又会产生更多的融资风险。
尤其是有一些机构，
利滚利，
不小心就会掉入金融陷阱。”
另外，
王玉臣律师强调，
对于房企来说，
“首付分期”政策能够提高销售业绩，
尽快实现资金回笼，
同时通过一系列融资方式将风险转嫁到了购房者身上。
但是，
如果购房者后期不能按照协议分期支付，
一方面可能被开发商解除合同，
另一方面还要面对融资机构的*债追**。
其实，
以首付分期为主这些首付方案不是没有优势，
只是它的适用人群有限，
主要适用于目前手上资金暂时不够，
但是后续经济实力可以、
又急于买房的刚需购房者。
如果有实力付清首付款，
并不建议采用这种方式，
毕竟除了后续费用会增加，
还增加了法律风险；
如果后续还款能力不足的购房者，
也不建议贸然上车，
应该拿出计算器好好算一算资金成本，
看看后期是否有足够的还款能力，
避免断贷情况的发生。