研究院写武清社区也有一年多了，盘点一下，的确欠大家一个龙湾城片区的社区评测。
前几天团队的佛耶花了两篇文章的篇幅，评测龙湾城世贸地块。
作为一个未毕业的小伙子，已经表现很优秀了，但是对于龙湾城片区的一个综合评价，还得院长亲自上阵。
今天正好借助评测保利香颂湖，就把龙湾城片区先聊聊。
我们来看武清的城区的几个区位。
下朱庄应该是最精彩的片区，首先被京津公路和铁路东西隔开，西侧形成龙湾城片区，东侧由包括静湖片区，华北城片区，天和城南湖片区。
武清的地产人，说区位，早就不说下朱庄这三个词了，因为同属下朱庄的几个区位，还有很大的分离感的。
不像黄庄，你说从金泰丽舍、到原乡半岛（后来东侧又有亚泰新地块），总感觉都扎堆在一起，当然这里有当时一级土地整理阶段的历史因素，本文不做讨论了。
龙湾城片区，虽然有非常明确的界限，参见以下两张图。
但是实际大家生活习惯中，广贤路以东很难分割。
因此我们说的大龙湾城片区是以整条广贤路为中心轴（广贤路与泉水道实际相连接，北运河作为天然分割，河西属黄庄街道，水城片区，河西属下朱庄街道，龙湾城片区）。西边界为北运河，东边界为京津公路（已经沿线铁路），见下图红框范围内。
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片区名称，其实是以片区神盘龙湾城命名。
关于龙湾城的奇迹，我们以后讨论，龙湾城一共有盛、吉、祥、如、意几个园区，位于整个区域的南端。
最早期的配套都在围绕着区域南侧建设的，可以说非常完善，教育上有何嘉仁幼儿园、广贤路小学、广贤路中学，商业上龙湾城底商+金帆商业中心（家乐超市、餐饮、娱乐银行）+君利地块（君利花园、君利新家园、越秀园等社区）的商铺。
后期整个片区不断完善，不断往北侧推进。商业办公财富兴园，医疗配套武清二院已经投入使用（对于片区的发展意义重大，大家参考河东的情况，整个河东的没落依然难掩中医院附近的热闹气息），然后世茂、远洋、保利地块的住宅配商业，还有最近新城拍下来的两个新地块，感觉龙湾城真的可以自成一城。
交通上虽然和主城区有些分割，但有传闻中的四号线延长线（已经成了片区楼盘销售的必备台词），总是能给人很多期许，但是随着M5贯穿通武廊的消息不断确认，四号线可以说是越拖越远了。
整个龙湾城片区，也有着非常明显的缺点：1、与武清其他区域的连接，该片区被铁路、河流分割，能够通往其他区域的道路非常有限，交通层面造成相对孤立（当然区里也在研究挖铁路桥洞做新链，但这个需要报批北京铁路局，具体能否落实难以判断）；2、片区内的连接，被广贤路过度分割，广贤路整体车速较快，中间绿化带宽，路口较少，道路两侧商业匮乏，对于片区的繁华，是个非常不利的因素。
这里院长多说两句，在房研群我一直在强调，武清的房子实际不少，地块储备也还行，未来的市场一定是整体供大于求，具体两极分化。
好的区域和品质价格坚挺换手率高，差的品质和区域将持续低迷。
那什么叫好的区域呢？
好≠高端！好＝集中配套区！所以龙湾城区域，以我的观点，算是好的区域！哪些区域，属于不好的区域呢？欢迎感兴趣的小伙伴加入 房研 群我们一起讨论。
一不留神，还没写楼盘，又超过了1000字，我们赶紧言归正传聊保利香颂湖。
开发商
开发商：保利发展
之前写上河雅颂的时候，提及过保利地产，里面出现了一些错误信息，这里稍稍更新，再重复一下。
想必大多数人都会比较了解，保利发展（2018年由保利地产更名）隶属保利集团，集团是以军工为基础发展起来的大型国有企业，涉足地产、文化、贸易、金融等多个领域。
对了，据说咱们武清新体育馆，现在的整体物业管理就是保利承包的。
保利在地产界，规模上名副其实的优等生，百强企业中长居前十。
单手住宅，产品的差异化较大，高中低端项目都做的游刃有余。
去年我去北京东坝看过保利的项目和光尘越，做的相当有创意，玻璃幕墙贯穿全屋，像极了高端酒店的意境。
至于近期的中低端项目，大家看看南湖区域保利的项目，大概就是那个意思。（参考阅读：武清城区均价9500的品牌楼盘？）
物业的服务水平，当然和楼盘的定位直接相关，整体上在同级别产品中，都是属于优秀级别。
社区规划
占地面积（居住用地）：127498㎡，建筑面积：178000㎡左右，容积率1.4，产权：70年，户数：1000户，绿化率：42%， 物业公司：保利广州物业管理有限公司天津分公司，物业费：1.98-2.2元/月/平方米。
车位比1:1，底上地下均有停车位，非100%人车分流小区。
社区由28栋6层到顶的洋房以及13栋11层-18层到顶的高层组成，三面环水，西侧有一部分自由商业，还有一部分政府规划菜市场。
社区体验
1年前，院长第一次来到保利香颂湖，当时高层还没有交房，就被洋房区的环境吸引。
虽说没有什么十足的亮点，但是就整体的规整程度，绿化养护程度，楼道内的整洁程度，都出乎我的意料。
这次踩盘，高层也都已经交房了，说实话，那种舒适感丝毫没有减少。
先说门禁，此次我开车从南侧正门进入，保安简单嘱咐超过1小时停车会收费，没有询问是否为业主，看来社区没有对非业主车辆做过多的限制。
车开进来，发现了香颂湖不限制车辆，而且非100%人车分流，真的大大降低了社区的舒适度。
社区车行道上很多车辆，有很多沿着路边停下，给社区道路造成拥堵，如果我是业主，我会希望物业对来访车辆的登记更加严格一点，是否为人车分流，是早期的规划，但是后期的车辆准入门槛，还是物业可以努力的方面。
社区的建筑风格没有什么明确的特色，但由于社区楼位规整，绿化养护好，所以感觉非常舒适。
洋房和高层，从外立面的颜色上做了区隔，洋房低层贴砖，主要为红色仿砖外墙涂料（或者为贴膜类产品，欢迎指导的小伙伴补充），一眼看上去就能了解并不高端；
洋房外立面：
高层为黄色外立面。这一点跟隔壁的远洋红熙郡一期二期比较（楼体贴砖到顶）有一些差距，但是并不太影响居住。
高层外立面
写到这里，我想叨叨两句远洋红熙郡，下期我会写，一期二期好好的贴砖，到了三期，洋房外立面明显低了一个档次！
绿化园林配套
要说香颂湖的绿化多高端，倒也不是。
就是设计非常有层次感，而且养护的非常精心，没有100分也有90分，小区的中心地带又是没有车行道，所以目光所及，到处郁郁葱葱，清新舒适。
但是遗憾之处是水系太小，只有南侧正门处有一小处水景喷泉。
还有一个明显的缺点，儿童游乐区只有一小个塑胶区域，没有任何沙子滑梯等设施，也没有发现老人活动的那些便民健身器械。
个别地方缺乏养护，会有草皮死掉的状态，但是这种情况整体少见，可以忽略不计。
楼内配置
首先看看洋房，一梯两户，楼门门禁在线，需要刷卡才能进入，极少数楼门门禁失灵。
门厅干净整洁，装修都是墙面贴砖，一层大厅物业公告牌整洁清晰，还有小朋友测量身高的小小长颈鹿，非常贴心，步梯全部贴砖，扶手为木质。
楼门外侧有专门的自行车停放区域，因此楼道内很少看到自行车，这点设计非常合理。
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楼道内的装修保护做的非常认真美观，电梯为日立品牌，而且是双开门设计。
高层门厅
高层相比洋房，除了两梯三户之外，简配的地方，就是二楼以上步梯改为水泥非贴砖，楼梯扶手为不锈钢非木质，然后楼道白墙非贴砖。
但是一些小的细节，真的要为保利物业点赞。
如下图防火门把手与墙体接触的地方，这么小的面积，放了橡胶帖做保护。另外各个管道井门标注字体非常清晰整齐，非常舒适，真的感觉华丽的装饰不一定朴实的整洁。
地下车库
今日泉上文华业主的维权内容里，包括一项就是个别楼栋无法电梯直达地下车库，需要步行下十几个步梯，才能进入车库。
这一点，保利香颂湖可以说做到了极致，电梯到了-1层，走到车库完全平地，不用上一个台阶，而且路径很短非常明亮。
整体的地下车库干净整洁，管线规范无泄漏迹象，地面是水泥地面，这点配置非常一般，不算高级。
地下车库里的指示图非常清晰，而且还有农夫山泉的售货机。
物业小配置
作为保利物业管理的小区，一些小配置还是相当舒适的，尽管有一些可能实用性并不是很大，但依然能看出物业的温暖与细腻。
写到这里，可以说保利香颂湖给了我相当好的印象，直到离开是才感到一个非常不合理的地方，可算可以吐槽了！
就是开篇已经提及的车辆管理。
果然驶离的时候，在社区的道路上发生了短暂的拥堵，因为有几辆车停在了路边，而不是车位，我想如果是上下班高峰期，可能会更加严重。
另外就是刚交房没有多久，外立面已经开始出现脱落。
主力户型
（85㎡）
（90㎡）
（92㎡）
（93㎡）
（95㎡）
（98.5㎡）
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对应学校
何嘉仁国际幼儿园
广贤路小学
广贤路中学
天和城实验中学、杨村一中等
周边楼盘价格对比
保利香颂湖
臻园
茂祥园
远洋红熙郡
御溪苑
富兴御园
香颂湖踩盘之后，是非常支持有龙湾城片区换房需求的小伙伴，好好考虑一下，总之是比较推荐。欢迎业主小伙伴多多讨论，发现我短暂踩盘没能发现的问题，十分感谢！