指缝宽，不留神，时间就从指缝间溜走。
距上次的（中）篇推文已有多日，今天，继续分享（下）篇。
下篇，我们将从片区发展、买家构成、利好缺点来谈谈万科欧泊。很大程度上，也在谈谈万博板块的盼头！
片区的发展
“万博”二字自2011年开始，在区政府报告的出现次数逐渐增加。在这之前“出镜率”并不高，就算露脸也多以“配角”、“跑龙套”的角色出现。
比如：
2004年政府报告： “东方家园建材超市落户万博中心”；
2005年政府报告：“扶持万博中心健康发展”；
2006年政府报告：“万博等五星级酒店正在规划和招商..""继续抓紧启动万博商业区、大学城经济发展基地、易发灯光音响城、南区商业中心等现代商业网点的建设..."；
2007年政府报告：“重点推进番禺广场－罗家、易发－百越、万博－长隆－汉溪和铁路新客站周边4个商贸功能区..."
万博片区受到重视是在2013年。“2012年3月，*建华陈**市长调研万博商务区时提出把万博商务区作为全市的建设试点，为其它功能区的开发建设积累宝贵经验。2013年3月，万博商务区正式获批为市重点建设项目。”
随后年份，万博便以“主角”频频出现在政府报告中：
2016年，万博出现在政府报告共计 3 次；
2017年，万博出现在政府报告共计 7 次；
2018年，万博出现在政府报告共计 15 次；
2019年，万博出现在政府报告共计 10 次；
2020年，万博出现在政府报告共计 12 次；
今年21年，万博出现在政府报告更是高达 18 次；
由上述可知，万博商务区从13年获批到现在21年，仅走过了7、8个年头。
如果说珠江新城是25岁的年轻小伙，那么万博则是将满18岁的大孩子！
想看看现在万博全景，可以点击查看：【原创】震撼！航拍番禺万博+18号线南村万博站+越秀和樾府+中铁华南总部地块！
回顾万博的前世今生，可以查看：凭什么，它能成为番禺新中心！
最近这波行情，有人说自己在万博的房子涨了，但感叹珠江新城的房子涨更凶，没机会置换到市中心。这感叹是无尽悲凉，却又真实客观！
市中心核心地段是NO.1，这是不可否认的事实。
航拍万科欧泊
但除了地段外，造成万博与珠江新城分化的原因还有：两地片区发展时期的不同。
珠江新城如25岁的小伙子，正是发挥自身价值，回馈社会的时候。
未满18岁的万博，要继续成长，无法离开长辈的悉心教导，更别提燃烧自我照亮他人。
所以，你会看到珠江新城五彩缤纷的城市夜景、美轮美奂。
而此时的万博，虽有灯火璀璨，但不如预期。
万博片区还有较长的路要走，距离它的高光时刻预估还有5年、甚至6、7年。
当然，要明白万博只是区级的CBD，与珠江新城完全不是一个级别。
拿万博与珠江新城相提并论，并不是表达万博可达到或者超越珠江新城，这点请勿误解。
勇者只想传递一个信息：片区发展所处的时期不同，对应价值也有很大不同。
珠江新城跑赢全市很多地方，除了核心地段，资源集聚（歌剧院、图书馆、省博物馆、市第二少年宫以及多家五星级酒店等配套）外，更重要的是它片区发展已经足够成熟、但远未到老化的阶段，在这情况下可谓人家人爱，几乎无何挑剔，要说缺点一个字：贵！
航拍万科欧泊
历史是一面镜子，鉴古知今。
回望珠江新城从一片荒芜到高光时刻，它已走过了20多个年头，从最高楼广州东塔封顶的2014年起算，到现在2021年也有7年了，但珠江新城依然处于高光。
万博现在的发展，还没到成熟，连全面投入运营都说不上。看看汉溪大道东北延段、南大干线、广晟万博城、敏捷广场、地下空间等都需要时日。
所以，在这一波行情里，涨幅不及珠城除了核心地段、配套的原因、还有一个重要的原因——片区发展时期的不同。
换句话说，两地房价的差距在拉大，是多因一果。
除了地段、片区发展时期不同，还有定位、买家构成，产业基础、名片效应、虹吸效应等，因本文篇幅有限，下次开文再写。
绕了一圈，回到本文主题：万博片区到成熟还需要5-7年左右时间，而网红盘万科欧泊的楼龄足够新，才有了万科欧泊与万博商务区同步踏入高光时刻的可能性。也就说，万科欧泊的最大价值将在万博高光时期才得以发挥！
因此，只要万博继续快速、高质量地发展，坐落在万博核心区内的万科欧泊将继续受到追捧。
费劲笔墨，只想点出： 万科欧泊以其楼龄，足以“熬”到万博片区发展成熟。 这也是它红的又一重要原因！
航拍万科欧泊
买家的构成
从买房目的角度看，可分为自住、投资两种，要说还有第三种，那便是自住投资的结合体。
但不论哪种，都无法绕开对楼盘所在片区的理解，楼盘潜力的观察。
片区的理解，往往从规划、现状、未来发展三个维度去分析。
规划为顶层，属于主观范畴。或许，规划会因一些未知因素而暂时无法落地、甚至“难产”，但不可否认的是，顶层从一开始就决定了这个板块的“生死”、天花板的大致位置。没错，是大致位置，还有一个很重要的因素是：货币量。
现状是天生，属于客观范畴。一个片区周边多为城中村，或者是丘陵多，平原少，就需要足够魄力、花上很大力气才能“山鸡变凤凰”。自住买家往往是感性，他们看到片区现状不如意，即便告知他们高大上规划，也难以掳获他们的心，由此可见现状对内心主观的重要性！
未来发展，是根据规划改变现状的动态过程。能否按期、按质地将规划落地，都深刻影响着片区发展，也在一定程度上影响买家的“共识”。
勇者把自己思路整理为一个公式：片区理解=规划+现状+未来发展。
自住买家看重现状，投资买家看重规划、未来发展（利好兑现等）
从整个番禺区来看，万博CBD无论从规划、现状、未来发展都是较理想。
调侃它为番禺“亲儿子”不为过。关于万博的规划定位、现状、发展情况可以点击查看：凭什么，它能成为番禺新中心！
航拍万博CBD
对一个片区理解是看好，并且许多人就此达成共识，便对板块产生正向作用，反之亦然。
楼盘潜力的观察，是在片区理解的前提下，横比多个楼盘的参数，尽可能地选出最多买家达成“共识”的楼盘。
某一个楼盘楼价的稳定性，很大程度是由自住买家决定，当自住体验佳，找不到更好的替代品时，置换需求便降低，放盘量随之减少，客观上造成供需失衡。在楼市上行、下行周期，这点尤为明显。
所谓“好的楼盘”是呈现涨时多涨，跌时少跌这一现象。上行期，因受更多追捧，价格涨得快；下行期，因自住居多，抛售不多，抗跌。这点可参考下珠江新城的中海花城湾。
一方面，万博周边多个楼盘因现时万博CBD未到高光时刻（结合上述片区的发展）以及学位欠佳等原因，使得部分自住买家会出于孩子教育、交通不便等原因而置换；
一方面，政府调控、*款贷**利率政策的转向，也使得投资客蜂拥而“入”、“出”的情况。
上述错综复杂的因素，使楼龄较新、产品出众的万科欧泊显得鹤立鸡群，成为最多买家达成共识的楼盘。这也是它红的重要原因！
利好及缺点
未来，万科欧泊所获得的利好，勇者认为除了万博自身的产业导入、配套成熟外，还有外围的这两块：
一是借助地铁18号线承接琶洲的外溢。
这一波行情后，市区“惨不忍睹“的单价将使更多买家涌入近郊，同是400-500万预算，可选的板块不少，从这角度看，万科欧泊的对手还包括黄埔区的万科东荟城、新福港鼎峰等。
但从交通、通勤、商业方面看，万博稍微好点。暂时苦不堪言的交通让你失望，但房产增值是看未来，想想3、5年后这里是怎样，便知万博是可期！
值得一提的是，地铁18号线必定给万科欧泊带来新鲜血液，想想3站的琶洲、4站的珠江新城。
看看正热火朝天建设中的琶洲，多栋摩天写字楼正破土而出，未来，这里除了装下百万年薪的高管外，更多的是年薪几十万的程序猿、白领们，以琶洲有限的供应量以及高不可攀的珠江新城单价来看，他们大概率会外溢到万博。
因为通勤时间有保证、商业医疗配套都不缺，产品力、物业等综合素质出众的万科欧泊，自然就会成为首选。
航拍万科欧泊
二是万博强大的“朋友圈”。
楼龄普遍过12、13年的珠江新城仍受追捧，除了它自身的努力，更重要是它有着强大朋友圈，琶洲崛起，金融城限高的解除，都意味着这个“金三角”开始形成，珠江新城未来自身的利好不算多，但叠加它的朋友圈，则是利好连连！
琶洲、金融城的崛起将为珠城赋能，买家预期看好，也会利好珠江新城！
同样，从今年区政府报告首提的南大干线经济带和“动作频频”的广州南站、“一路东进”的国际科技创新城，它们都是万博好兄弟，组成万博的强大朋友圈。
万博处于他们中心位置，西联南站长隆，东接创新城，注定了万博这颗“心脏”永葆活力，随着“朋友圈”里的南站、长隆、创新城的蓬勃发展，万博也会受益匪浅！
最后，简单谈下万科欧泊的缺点。这里就只点致命的缺点——学位。
原省一级小学的学位落空就忍了，但连初中也是个过于“太普通”的中学，就让很多人动了“孟母三迁”的念头。
教育资源的相对落后，与当年“大肆”卖地、缺乏前瞻性规划有很大关系。
学位问题与万博缺失图书馆、少年宫、公园广场等公共设施一样，都折射出番禺北部当年缺乏统一、明确的战略规划。
欣慰地是，万博正在用行动弥补这些“缺失”。比如打造中国第一条高线公园“万博公园”，构建番禺公共门户风貌区；打造“流光万博”的城市绿廊——既有流光溢彩的活力喷泉，又有彩虹色的浮光桥，还有孩子们最爱的童趣乐园等。
流光万博效果图
总体而言，万科欧泊对得起“网红”二字，称得上“优质盘”。
躺赢地段、千亿配套、四通八达的交通、繁华的商业、强大的“朋友圈”以及更强劲的经济产业都让它在未来较长一段时间里，璀璨光芒、历久弥新。
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