2023年珠海中小学秋季招生已如期开展
先祝愿每一位小朋友都能顺利报上理想的学校
我刚统计了近几年 珠海公办中小学的 招生数据
有几个数据还是蛮值得聊聊的
近期打算买学区房的读者可以看看，或许能延伸出一些不一样的选房思路
先说香洲区
从官方给到的预测数据来看
不论是小学还是初中， 今年的 报读新生和户籍生人数都比往年要高，而且达到历史峰值
小学的 户籍生占比更是提升到了84.2% ，同比高出近10%
如无意外，明年的报名新生也会这么多
因为这两年属于二胎政策开放后、适龄儿童入读的高峰期
但高峰期过后， 香洲区的新生人数大概率还会维持在一个 相对稳定的区间
毕竟，一直以来 香洲区都是珠海的 教育强区
目前珠海最好的师资、最好的学校都在这里
当然，最多的人口、最好的生源也在这里
最近7年，香洲区中小学报读新生基本在 25000-35000人 左右，占比达到全市半数以上
由于人数众多，这几年香洲区也一直在新建学校，以缓解入学压力
但是， 头部的教育资源依旧紧缺
小学如 区实验、香山、香华、凤凰小学、十二小 等，学位几乎就没有松过
尤其是区实验，不提前一年以上买房落户，都会有被分流的可能
初中相对好点，但像 九中、十一中、文园、九洲等名校 ，学位也是常年供不应求
房户一致都有可能被分流，光有户口或光有房都没用，积分生更别幻想
现实的很
还有一点
虽然过去7年香洲区新生数量有过一两次回落，但 户籍生占比却是稳步提升
7年时间，小学从 45.34%干到了84.2%，初中从48.35%干到了68.75%
也就是说， 为了教育而落户珠海的家庭越来越多了
这不仅会加剧房户一致家庭的竞争，也会进一步减少积分生、政策生的选择范围
所以，真打算在珠海读书的家庭，买不买学区房不说， 先赶紧落户吧
虽然头部名校基本没戏
但落户了至少还能保障读书的优先性
运气好的话，没准还能挤进个 一小 、 紫荆
再说说金湾区
2023年最新数据还没出，目前只截止到2022年
它的 增长势头 还是比较明显的
6年时间， 小学新生数量近乎翻倍，而初中新生数量，早在2020年就已经翻倍
千万别说是因为基数小
金湾区七普人口 44.64万 ，还没有香洲区（ 112.41万 ）的一半多
但过去6年，金湾区小学新生的 新增总量 已经超过香洲区
香洲区小学新生6年新增 2419人，金湾区新增3084人
就问猛不猛？
当中有一个很重要的原因- 跨区就读
我身边就有不少读者， 原本是住在香洲区的，最后都到跑金湾区买房读书了
很重要的一个原因， 香州区的优质学区房比较贵，好一点的动辄就要三五百万
但在 金湾区，只要 200多万就能买到一个还不错的省实金湾附中（航空新城中学）新房或次新房
但目前金湾区的学区取向也严重不均
金湾区学位紧张的小学，除了 金湾一小、航空新城小学、平沙实验学校 外，别的就没了
而初中，目前金湾区暂时不存在一所学位紧张的初中
人少是一方面
另一方面是则是 过去金湾区一直没有一所能打的学校
但据有关人士透露， 省实金湾附中的期末考成绩已经能挤进 珠海前十了
今年第一届统考成绩出来后，如果能达到预期，“ 金湾第一 ”的头衔也就能坐实下来
届时 西区的学区格局或许也会迎来一次重塑
这或许也是为什么 航空新城学区维权 的一个重要原因吧
我们再简单说说斗门区
斗门教育局没有公布近几年的具体数据，所以没统计
但从零星数据能得知， 斗门区近几年的新生人数基本也是稳步上升
前年 小学+初中报读新生为14805人（户籍生10359人），小学8485人（户籍生6051人），初中6320人（户籍生4308人）
户籍生比例 基本能到 70%左右 ，还不错
从学位紧张程度来看，斗门区学位紧张的学校，普遍集中在 白蕉、尖峰南、湖心路 一带
这三个地方也正好是 斗门区的发展重点
而斗门的老牌名校- 斗门实验中学 反倒不那么紧张
哪怕它成绩再好（ 2022年一中二中录取率 全市第六 、 西区第一 ）
周边学区房的老旧，注定它无法挽留加剧流出的年轻家庭
这也极有可能会是 未来某些头部名校的 终局
最后我想再聊聊
未来的学区房，会迎来哪些变化？
我想，大致离不开三点
第一， 学区房依旧会有足够稳定的接盘受众
这一点跟以往相同， 每年源源不断的适龄儿童读书，能给学区房带来极其稳定的接盘群体 ，这是很多普通房子都不具备的优势
我曾统计过一组数据
根据公开数据显示，2022年， 哪怕市场再差，Q房网每卖 10套二手房，可能就有3套第一梯队的学区房（28.5%），2套第二梯队的学区房，总占比大概在40%-50%左右
也就是说， 每卖2套二手房，大概就有1套是学区房
足以看出学区房的受众群体有多少
第二， 优质学区房，依旧还会是 消除教育焦虑的不二之选
这在未来很长一段时间里或许都不会发生根本性变化
哪怕遍地的教育集团
亦或是实行大学区政策
焦虑的中产们依旧会通过行动，去为稀缺的头部教育资源与学习氛围创造 普通人难以触及的获取门槛
这是市场经济的结果，也是学区类资产最难以逾越的护城河
但在这个充满不确定的时代， 学区房持续上涨的可能性会越来越低，内部的优劣分化也愈发明显
这也是我想说的第三点： 学区房已经不再是那种可以 无脑入的资产
具体会表现在 同一个时期内， 同一学区不同房产间的涨跌幅差异
斗门实验中学 学区房卖不上价就是最好佐证
我在以前的文章中说过， 学区房的价格=房子本身的价值+学区溢价
以前的学区房涨得猛，很大部分原因在于
当时大众 对于学区价值的认知仍处于最初期的阶段 ，这才给了少部分先知先觉的购房者提前进场的机会
可随着这些年互联网信息大爆炸， 学区价值的信息差已经逐渐被抹平
哪个学区好、哪个学区差，大伙也有了差不多的了解
除非你能预测到未来哪个学区能 突然崛起
否则几乎没有赚取学区溢价的可能
仅剩的博弈环节，就只剩下 房子本身的价值了
房子好，哪怕下行周期也能更保值
否则空有学区房的名头，没准哪天市场又变差了，先跌个10%再说
以上