万科四季花城·大家这个项目有点特殊，原因是这块地搁置了太久了，以至于很多附近的居民都忘记了这里还有一块可以建房子的空地。2019年下半年这块搁置的空地又开始回到了人们的视线，而且被冠以了万科这个响亮的名字。

万科四季花城·大家用地的来龙去脉

之前听周边的居民讲这块地已经被围挡了十几年了，曾经说要建商场，后来又说要建住宅，就是一直没有动工，当然这些都只是传言。

四季花城大家地块

经老亮调查，这块地原本属于沈阳加州阳光花园房屋开发有限公司，之前也已经建设了几期，由于种种原因，剩余的这块地一直被搁置。2019年4月3日沈阳市中级人民法院发布了一则公告，将于2019年5月13日10时至2019年5月14日10时止拍卖位于于洪区怒江北街39号一宗土地使用权，即本文中所讲的用地。

拍卖成交确认书

截止拍卖结束，就只有一个竞标人参与了拍卖，最终这块土地以12.81亿元的总价成交，不用老亮说大家也都知道了，这个竞买人就是万科。

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四季花城·大家成本估算

对于关注这个楼盘的人来说，肯定是非常关心他的价格的，这里老亮就来简单的给大家估算一下。

成本估算

第一，土地成本。

土地竞拍的成交价格为12.81亿元，总建筑面积为14.8万平方米（可计入容积率的），得出一个大概的楼面地价成本为8655元每平方米。

第二，土建和装修。

一般高层成本为2000元左右，多层也就1000多元，我们综合按高成本2000元。装修按2000元的标准，综合起来这部分就是4000元。

第三，前期其他费用、配套费用、财务费用和销售等其他费用。

这些费用不同的公司、项目差异都会比较大，我们简单粗暴的折算为2000元每平。

如果按照以上三项算下来，这个项目平均每平米售价要达到1.4万元左右，项目才会有盈利。不过老亮还要补充一点，上面在计算土地成本的时候只算了14.8万平计入容积率的部分，还有约5万平米的地下部分老亮并未计算，这个项目除了高层还有多层（或洋房），因此，项目的最低和最高售价应该和这个参考成本有很大的出入。

商业用地年限剩余约25年，住宅剩余年限约35年

该地块在出让时商业用地的年限为40年，住宅的用地年限为50年，由于用地搁置了约15年，导致剩余的土地使用年限大幅减少。

物权法

我国物权法第149条规定住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。 非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。这里看似有了一个标准答案，但其实很模糊，自动续费的费用按照什么标准收取，目前还没相关的规定，所以一切都是未知数。