对于宝华楼市来说，或许最想将时间定格在2018年的上半年。那年，它意气风发、区域单价最高突破2万/㎡；那年，它魅力无限，买房人张口就要来一套。
“三十年河东，三十年河西”！如今，宝华万万没想到，自己在经历了高光时刻后迅速被打回原形：新房大规模降价甚至贴地价卖精装房、二手房成交周期长需亏钱抛售、小蜜蜂云集贴身拦客……
精装房贴着地价卖！
宝华楼市集体降价“意难平”
宝华在位置上很是讨巧，又是宁镇扬一体化受益明显的区域，曾经，宝华地价与房价齐飞，引得买房人争相购买。但进入2018年下半年，楼市面临迅速降温，如今尽管略受到紫东新区的辐射，也仍改变不了区域新房降价促销自救的尴尬局面。
（图片拍摄于2018年9月）
宝华整体房价也由最高1.7万/㎡左右跌到精装1.1万/㎡、毛坯1万/㎡左右。
根据金刚石地产云数据显示，在成交量与成交均价方面，今年上半年宝华与去年同期对比量价齐跌，分别跌了58%和3%。
（图片来源于金刚石地产云数据）
据买房君不完全统计，目前宝华多家在售新盘均出现不同程度上的降价促销，其中朗诗万都玲珑樾、四季金辉观岚和碧桂园大学印象势头尤猛。
朗诗万都玲珑樾目前仅剩不足60余套房源。项目即将清盘、周边楼盘降价促销，使得这个宝华片区第一个单价破2万/㎡的项目也不得不放下“高傲”姿态。
据置业顾问介绍，项目目前在售小高层、洋房和少量顶跃复式。其中洋房毛坯价在1.4万/㎡以内，户型面积为91㎡、115、120㎡；小高层价格在1万/㎡出头，卖完即清盘；科技精装房均价约1.9万/㎡；顶跃复式一楼面积约110㎡（总高18层），均价1.6万+/㎡，按照买一层送一层来算的话，均价仅8000元/㎡左右。
而此前，项目多层毛坯价高达1.55万/㎡！案场一位工作人员告诉买房君，他在2018年上半年楼市最火热的时候以1.55万/㎡的价格入手一套91㎡的毛坯多层，总价约140万，如今血亏超30万！
“那个时候感觉客户都很豪横，来了直接说：交钱，来一套！我也是那会买的。谁曾想现在行情不好，项目又马上清盘，降价幅度这么大……”
四季金辉观岚目前在售三期地块2、3号楼，均价约1.1万/㎡，户型面积约79-110㎡。
据置业顾问介绍，案场目前优惠力度较大，2号楼一套位于4楼的111.07㎡三房，优惠前总价为1277058元（单价约11498元/㎡），算上认购享有98折、按揭98折、签约98折、贝壳98折优惠累积后总价为1174893元（单价约10578元/㎡），而相比二期近1.3万/㎡的均价来看，总价降了近27万元！
另一方面，三期地块从2016年至今四年未开，放风价由1.45万/㎡到1.3万/㎡，最终于今年7月以均价1.1万/㎡尘埃落定。
而若论区域内“最狠大佬”，非碧桂园大学印象莫属！地价9541元/㎡、精装修带地暖均价约9800元/㎡！贴着地价卖精装房的操作估计也只有碧桂园敢为人先了。
目前项目在售7号楼精装房源、8号楼毛坯房源，面积约175-178㎡，均价约9600-10500元/㎡；近期很快加推三期精装房源，面积约125、140㎡，均价预计9800元/㎡。
而在2018年上半年，同样约125㎡精装房源均价达16000元/㎡。如此算来，该户型房源总价降了高达77.5万元！
“贴着地价卖精装房不是血亏么？”面对买房君的疑问，工作人员表示，现在买宝华的房子大多都是自住，三期精装修带地暖，装修标准高、性价比高，来买的客户自然就多，房子卖的多，也就能挺住。
另外，或许因楼市低迷、客群竞争压力大，买房君一到宝华便被两位小蜜蜂贴身拦截，直言称“朗诗项目要不要了解下？我们直接开车带你过去，很方便的。”
当被问到宝华新房降价幅度为何这么大时，其中一位小蜜蜂表示，“说到宝华降价，一方面受碧桂园打价格战的影响，另一方面有像朗诗这样即将面临清盘，降价促销；另外，年底将至，各家楼盘正式进入年底冲刺阶段，优惠力度较大。”
做生意失败刚拿房就吐血甩卖！
宝华二手房成交周期过于缓慢
一定程度上，区域二手房成交情况也反映了市场冷热。
据了解，目前整个宝华有超万套房源在售，其中品质不错、受购房人较为认可的有朗诗万科玲珑樾、四季金辉、泰达青筑等小区。不过由于楼市遇冷，其二手房市场出现成交周期长、业主亏本抛售难找接盘侠的境遇。而一向以打“价格战”的碧桂园也出现卖不动且卖不出价格的现象……
作为品质项目，朗诗万都玲珑樾的二手房价格比较高。根据链家官网显示，小区二手房最新挂牌均价为17175元/㎡。
朗诗万都玲珑樾一套位于15楼（共18楼）的毛坯房源，面积约91㎡，房主报价104.9万，因房源刚交付不久含税约8万元。
“这套房子是业主在2018年上半年楼市最好的时候，以总价133万买的，要不是现在做生意亏钱急用钱，说什么也不舍得卖的，并且业主愿意承担一部分税费，这套房子拿到手应该在110万以内。”中介介绍道。
尽管品质处于“佼佼者”地位，然而从今年成交的9套房源来看，超6套房源成交周期在半年以上，并经历2-3次调价。也着实考验业主心态！
（截图来源于链家官网）
除了做生意亏钱甩卖的朗诗业主外，还有因工作调动诚心出售的金辉业主。
据中介介绍，作为全宝华成交量排名第二的小区，四季金辉一直品质不错，转手速度较快。
一套位于19楼（共34楼）面积为106㎡的毛坯房，房主报价106.8万元，单价为10116元/㎡，但因不满2年也需缴纳5.3%的增值税。
“这个业主之前在南京上班，因价格便宜就在四季金辉买了房子，现在要调到其他城市工作无奈转手卖房。其实房东卖这个价格基本都是亏的，和她在2017年买的价格差不多。”
目前的宝华，还是碧桂园的天下：翡翠华府、仙林东郡、大学印象、伯爵山……从高层到洋房，刚需、刚改等客群基本被碧桂园揽入怀中。
在处于打价格战的当下，碧桂园不仅在新房方面把价格压到很低，二手房方面价格也处于较低地位。
我们来看下碧桂园大学印象这个小区。目前一期房源基本满2年，最新挂牌均价为11750元/㎡。
（截图来源于链家官网）
然而该小区成交之路尤为艰难。成交周期最长440天、中间历经4次调价，更有房源调价高达6次。
（截图来源于链家官网）
一直以来，宝华紧抱南京这位老大哥“大腿”，区域内品质不错的“万元盘”依旧是囊中羞涩的新南京人眼中的“香饽饽”。
但对于投资客来说，现阶段的宝华楼市并未王者回归，降价抛售、成交周期长的境遇还需审慎买入。