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Q:提问: 京总，又需要您的建议，感谢！目前自住的增光佳苑南向150平大两居，有必要卖掉北五环溪城家园（大约能卖450万）置换同小区南北;通透162平高层三居吗？（户型图见下图）
原本的房子住的还是很舒服的，只是少了一间老人房，未来可能有些不便，但是置换大约要添600zd，过程也比较折腾。中介强调南北通透同等价位在周边的稀缺性，而且未来升值肯定强于两居。需要您的点拨！感谢万分！
A:回答: 您好,增光现在的均价10万出头,个别房源10万以下,这个盘17年最高点是10万出头,从317后一直回调,18年春节后涨过一波,后又下调,去年5月到今年五月处于阴跌的趋势
中介不懂投资，甚至和投资没有任何关联;就好比银行做柜台的，完全不懂金融。我没见过一个优秀的中介，同时也是优秀的投资客,他关注的只是这个小区,面很窄,而房产投资讲究的是效率优先原则;中介打磨的是交易环节,他做的所有事情，都是为了促成交易，只要交易他们才有佣金,而不是预测涨跌。
只有投资客关心的才是价格,自己拿钱押在上面，才会关心涨跌;置换摩擦换成极高,这个盘没有好到付出这么大的成本,从利益角度出发,如果缺少老人房,在同一小区租一套也可;建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利.有问题可再向我提问!
Q:提问: 您好，新人首次提问。基本情况：目前住海淀西三旗临近昌平的老破小，2017年高位上车，94年的房子。家属京户，娃1岁半。我和家属的工作地点在金融街和惠新东街，每月到手4万，公积金1万。目前卖掉现有房子还掉*款贷**剩300，自己手里有200。由于第一套房子买得仓促且盲目，5年来小区几乎没有涨。因此想咨询现阶段是否要换房，怎么换。我自己有几个想不清楚的地方，还请指点：
1.换or不换：我现有房子在海淀，只有60平，一家老小不够住，且学区不好，虽然近5年没怎么涨，但是明年家楼下会开万象汇，西三旗科技园也很快落成，不知道未来空间怎么样，现在卖是否合适？我的第一个想法是要不先勉强住几年，等几年之后孩子要上学了，再去换学区房，担心的点在于我这老破小跑不赢大盘，跟不上市内学区房的涨幅，未来换学区房很难。
2.孩子1岁半的情况下，优先改善or优先学区：目前房子不够住，想要改善到90平米左右，考虑到孩子很小，如果先不考虑学区，只考虑改善居住环境，等孩子上学再去换学区房？是否可行？为此我也看了下附近富力桃园、常营、亦庄，不知道哪些更利于未来换学区房，如果这个思路可行，是否有推荐的小区。
3. 如果优先学区，是否可行：我一开始的思路就是直接去永泰庄附近买个学区，虽然学校也不是特别好，但是也够用。我看了看清景园、清缘里、永泰西里这些小区，如果考虑这里，是否可以把教育和改善兼顾一下？总之，我是希望通过换房，一步步改善居住，兼顾教育，怎么搞合适呢？
A:回答: 您好,感谢信任!1、西三旗这个区域价值一般,老破小的行情比较难兑现,现在整个北京的楼盘涨幅已经发生了天翻地覆的变化,很多人还没意识到,2013年之前,整个中国的房地产是处于普涨周期,那个阶段是什么房子都涨,并且涨幅都差不多,越博傻赚的越多
2013年到2017年之间是普涨转向结构周期的过度阶段,过渡阶段并非所有的房子都涨,甚2017年之后开始出现严重的分化潮,即第一波上涨的是学区房和热门区域(核心区)品质次新,第二波仍然是学区+成熟的溢出区域(同样是品质次新),溢出区域呈现的市场情况是上车盘领涨,逻辑是楼市上行期间
一部分购买群体在核心区上车压力偏大或资金预算受限,会第一时间选择在交通出行便捷的溢出的板块上车,第三波依然是学区+热门核心区域+溢出区域的品质次新+刚需盘;第四波才会轮动到偏冷门的板块,同样是品质次新盘、这些冷门板块一般是存在溢价现象的,上涨的前提是必须洗清溢价.这是大行情出现时房价轮动的规律;
这种涨幅是波段型的;牛市分为2种情况;一种是短波,一种是长波,短波是每年春节后一直持续到五一左右;长波则是从前一年的九十月份一直持续到第二年的五一左右;这也是真正的牛市;涨幅最猛的这一波都是春节前后这一段;一般每一波的涨幅是30%-40%;龙头板块能达50%;非龙头板块可以涨30%;次级板块10-20;冷门板块和远郊横盘或涨势不明显;从效率优先的原则,你目前持有的西三期老破小可以考虑在市场热之前置换为优质板块的品质盘.
2、孩子一岁半,不建议过早介入学区房,上述学区房的涨势很可观,但下跌也比较严重,投资最稳健的方式是回避学区,学区房是高位投资品,不要刻意去投资,随着政策不断变化,学区的概念会随时取消,风险比较大
星球内会员因孩子上学因素,一般都是建议买小的,因为房产价格高出来的部分是学位的价格,学位是按套计算,与户型大小无关.房价则是按照平米计算,大小房产学区价值一样,大房产等于多付出了很多溢价,一旦学区改动,可能面临巨大损失,
如果您愿意博一把,学区房的收益性中短期可能会实现暴击,但风险和机会并存,比较稳健的方式是投资纯居住盘,涨幅虽然没有学区房夸张,但不会出现波动的现象,而是跟着区域的价值稳健向上爬,我们普通人没有精力折腾房子
北京的置换摩擦成本极高,一卖一买10个点出去了,比较适合普通人的投资方式就是买一套优质盘,保证月供,5年左右的时间把升值的部分再贷出来继续买入,亦庄和常营都不错,但常营比较适合您们,可以看看柏林爱乐、苹果派、万象新天、北京新天地五期,建议认真阅读精华栏的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利!
Q:提问: 京总您好，本人首套首贷，目前投资不考虑学区，明年结婚，仅考虑保值增值，现住今日家园，但是有2套商住两用在马连道二区，一套80平一套60，预算500多，也可以看您意见调整追加，目前对奥森附近的楼盘比较感兴趣，您看怎么调整购房策略，以及什么时机上车，现在出手商住的话估计不会很快提现，可以以租养贷。
A:回答: 您好,感谢信任!1、商住和ZC挂钩,目前被ZC彻底打蒙，现在卖的话应该不会有好的价格。该等还是该卖取决于你的下步计划，如果有看好的投资品，割肉出掉商住，下一波行情能把失去的这部分找回来，如果没有看好的投资品，建议先留着慢慢等机会
我指的看好的投资品不是普通的选筹,而是通过自己的能力能拿到低于市场价的笋盘,这样的盘买过来既赚,如果运气好赶上一个大行情赚的会更多。
2、奥森的生态环境比较稀缺,结合自己的预算找品质相对好一点的盘买即可,万科星园、融域嘉园、世贸奥临花园、京师园都可,
3、什么时间上车比较合适,如果各个条件都具备,建议尽早上车,星球内会员如果不是职业买家,就是职业炒房的,很难把握市场周期,北京的市场说热可能是一周的时间就会发生变化
如果量大到把小区的笋盘全部清空,自然会推动价格,如果没有准备上不了车,只能等下一轮,如果是改善自住,这些板块本身没什么问题,比较稳健,过早买入,即使短期内不涨,行情来了一样会往上涨,这时就不用去感受紧张的抢房氛围了;
建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利
Q:提问: 京总，您好！拜读了您星球的文章收获很多。结合我们家的情况，有些问题想请教您。我在西单上班、我老公在东直门上班，孩子去年刚出生，已落户西城白纸坊。家里有两套房子，一套房子在丰台星河苑小两居；另一套房子在恬心家园小开间。如果把两套房子变现，加上现金*款贷**等，总共1400万。
考虑上学、居住以及上班交通等因素，目前有两套方案，想让京总提提意见。第一套方案是，把两个房子都卖了，换个大三居，但是买在哪里没有考虑好，希望有保值增值的效果；第二套方案就是恬心家园的房子不动，把星河苑的小两居卖了，加上*款贷**现金，预算800万出头，也只能在同小区换个小三居或者大两居。想听听京总的意见，哪套方案更合适？推荐哪些小区？
A:回答: 您好,感谢信任和认真阅读!星河苑在市场上的表现比较匮乏,近几年价格一直起起伏伏;行情来了个别比较突出的房源能有一个10%的涨幅,但市场热度下来会马上有回调的现象,南四环缺少优质产业和优质商圈,长期吸引不到优质的购买群体,房价也相对较弱,恬心家园的保值增值属性比较稳健,涨幅也可,可以优先考虑第二个方案,等下轮行情把星河苑的房子出掉,用本金撬动最大杠杆买优质盘即可
建议认真阅读星球精华栏的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利.
Q:提问: 京总好。请教：因货币一直在超发，是否是投资买房，就应该一直持有，一直不卖。直到确实需要现金时才卖吗？还是到了一定的时间，就该卖？那应该持有多长时间？有什么现象出现时，就该卖了？
A:回答: 您好,是的,楼市和经济增速无关,我在《08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策》这篇文章中已经表明,楼市涨跌只关注是否印钞,通货膨胀不会同时并均匀增加所有商品的价格，只会永远一波一波地改变商品物价,房地产最先上涨。
我们改变不了现有的货币制度，利用一切渠道和资源*款贷**去购买优质房产，买那些能跑赢通胀的房产，就是最有效的“抢钱”方式，否则我们只能一次次被抢;
如果没有精力持有核心地段的优质物业即可,长远看核心地段的优质盘会一直涨,只要货币供应量继续增加，房价上涨没有尽头;
如果有精力专注投资,可以低买高卖,不断换仓,房产的套利主要有三种模式，第一跟随大盘普涨，第二选择潜力区域，等待区域行情出现，第三种寻找被低估的区域，被低估的楼盘，或者低估房产进行改造，比较累,需要付出时间和精力,但很赚
建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利!有问题可再向我咨询
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宏观类（部分文章）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策
03#北京楼市价值正在沙化
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
05#因为保障房充足，所以商品房B涨
07#不懂杠杆，就无法进阶
41#浅谈房地产泡沫
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11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
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15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
实操类（部分文章）
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
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84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
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