文/研究员 宋子谦
2月28日，华发物业发布2023年全年业绩。
从经营数据和财务数据来看，作为国资物业企业，各方面数据都是相对比较 稳健 的。具体数据详情，我们接下来会做一个简单的解读。
但除了全年业绩以外，我们同时也发现，华发物业或许好事将近。
最近珠海国资进行了新一轮的国企重组， 九洲集团无偿划转至华发集团 。而九洲集团旗下的 九洲服务也进入到了华发体系内，未来大概率会与华发物业进行合并重组。
对于此次国企重组，珠海市国资委表示，实施市属国企新一轮整合重组旨在 通过战略性重组与专业化整合，进一步调整优化市属企业国有资本布局 ，为珠海国资国企做强做优做大注入改革动能。
在今年1月举行的地方国资委负责人会议中，国务院国资委主任张玉卓表示， 今年是国企改革深化提升行动全面推进的关键之年， 各地要加大国企战略性重组和专业化整合力度 ，除了加快同类业务横向整合和产业链纵向整合外，也要加强跨层级国有资本流通与合作，在更大范围、更深层次推进国有资本优化配置。
所以，今年各地国企的整合重组将会越来越多。
此次珠海国企重组整合，华发集团将整合九洲控股集团，珠海国资委全力支持华发集团冲击“世界500强”。九洲集团业务涵盖广，产业链齐全，主业包括文旅康养、交通运输、城市综合体投资开发等。另外在2020年，华发集团还整合了珠海的城建集团和安居集团等。
九洲集团旗下的九洲服务，成立于2016年8月，注册资本2000万人民币。最新数据显示， 2023年九洲服务营业收入达到9252.83万元，同比增长29.38%，净利润达到475.75万元，同比增加80.08%，IFM收入达到3169.29万元，同比增长64.17%。
IFM是九洲服务的一个重点发展方向。 在IFM方面，九洲服务目前已形成资产运营、能源管理、人力资源、劳务派遣、员工福利、团餐、咖啡水吧、餐饮配送产业链、生态饮水服务、会务服务、礼宾服务、文旅商务定制等多元化专业服务，开创企业多种经营新局面，成为一家多业态、多元业务的现代化城市空间综合运营商。
华发集团旗下的华发物业是通过借壳上市登陆港交所的。2020年1月，华发集团旗下港股上市公司华金国际资本，以7.34亿的价格收购华发物业，2021年3月，华金国际资本更名为“华发物业服务”，至此华发物业完成借壳上市。
华发物业最新2023年的经营数据和财务数据如下：
总收入 17.76亿，同比增长11%；
在管面积 3144万平米， 2023年净增707万平米 ；
合约面积 6064万平米，2023年净增882万平米；
净利润 2.5亿，同比增长28.8%， 净利率14% ；
在管 住宅项目 168个，面积2200万平米，收入7.7亿，平均物业费2.7元/㎡/月；
在管 非住项目 222个，其中商业综合体和写字楼项目60余个，政府和公建项目40余个，面积940万平米，收入5.1亿；
业主增值服务收入，下降6.8%；
应收账款 5.1亿，同比增加1.1亿，其中关联方应收增加4700万至1.94亿，第三方应收增加8600万至4.1亿，应收账款计提减值9000万；
账上现金 3.8亿，同比减少7200万。
从以上数据来看，华发物业最大的问题是账上的现金似乎在慢慢变成应收账款，在当前的市场环境下，这也是可以理解的。
华发物业目前还有3.8亿的现金，如果收购九洲服务，应该还是绰绰有余的。九洲服务2023年净利润约476万，如果按照10-15倍PE收购的话，需要的现金大约在4760万-7140万。
如果收购真的发生，华发物业不仅各项数据将得到快速增长，整体的服务产品和服务能力也将得到质的提升。
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