上次写到江苏的弘阳地产，没想到下方评论区来了很多弘阳的（前）员工，普遍反映弘阳和曾老板对员工还是挺不错。虽然爆雷了，但能让离开的员工有这么大的感情牵挂，公司文化还是成功的。

今天我们继续聊聊隔壁浙江的一家品牌地产-祥生控股（祥生地产），前几年地产界的大黑马，一家仅仅用了3年就完成从百亿到千亿跨越的地产公司。

浙江企业的发展效率真是高，我们之前写的温州中梁地产也是大黑马，几年就冲进了全国30强。早年华南房企有五虎，后来浙系房企有四小龙（中梁、佳源、祥生、德信）。

儿子和老子

地产行业二代接班一直前几年的热点话题。第一代的草莽英雄已经走到花甲之年，虽然多数房企都选择了职业经理人管理，但控制权总想要交接到儿女身上。 我总说这是房企老板的一种执念。

房地产行业是个资金密集型、资源整合性的行业，对掌舵人的要求极高。创业的老板们很多是赶上时代红利、历经市场多次磨砺杀出来的。而活在蜜糖罐里的二代们又有多大意愿、多大决心、多大能力、多少运气去复制父辈的成功呢？

王健林就没有执念，王思聪也是通透的。 王思聪不愿意去搞房地产，王健林就没有强迫他去万达上班，所以两代人各玩各的兴趣，活的都特别洒脱。

二代接班最早的是碧桂园，杨小姐在前台掌舵了碧桂园很多年。 也有刚安排完二代接班，但这类爆后又出山的 ，像江苏中南置业的陈锦石、四川蓝光地产的杨铿等。

上面这些都是 一代想让二代接班的，二代在台前操盘，一代还是在背后掌舵 。但祥生地产还有点不太一样，二代能力很强，主动接过了公司控制权，一代似乎有点失控了的感觉。

从“丝大王”到“陈半城”

祥生集团官网上，2023年只有寥寥三条公司新闻，其中两条是关于创始人、董事会主席陈国祥先生的离世的讣告和告别仪式通知。与前几年热闹的官网相比，创始人的离世增添了几分萧然，沉寂的让人不敢相信这是几年前千亿房企的网站。

陈国祥先生生于1951年，享年73岁。与千亿房企的其他老板比起来，陈国祥比他们大概要大十来岁，所以吃的苦也更加多点。据说陈国祥小时候家里很穷，读到初中一年级时不得不辍学回家，和其他大人一起做最辛苦的拉车活。后来，陈国祥在诸暨酒厂做酿酒员，但在特殊时期，酒厂经营困难也下岗了。

离开酒厂后，陈国祥进入了一家暨服装针织厂成为了一名针织工人，工作能力强的陈国祥在那干了八年，并在1981年成为了厂长，他把服装针织厂经营的很好，还被称为 “丝大王” 。陈国祥的第一桶金，也是在这个时候经营纺织生意积攒出来的。

我一直说那个年代才是大变局时代，天天都在变， 老板做的生意也是经常就变 。陈国祥在担任村支书期间负责*迁拆**改造时，敏锐的察觉出房地产开发的机会，于是他在1995年成立了祥生集团， 丝大王转眼间搞起来了房地产。

当时，诸暨政府为了借香港回归东风带动经济发展，决定在诸暨江东打造一条“香港街”。陈国祥拿下了该项目，也正式开始了祥生地产开发之路。

此后，祥生地产在诸暨迅速扩张，大部分诸暨所有“城中村改造项目”都能找到祥生地产的身影，诸暨也是随处可见祥生的楼盘。截止2017年，祥生在诸暨销售市场份额占比达到了45%，陈国祥也被当地人称为“陈半城”， 坊间也流传着 “半座诸暨城，一部祥生史” 的说法。

陈国祥的座右铭是“为一身谋则愚，为天下谋则智”。公司员工对这位老板的评价很高，员工说老董事长看到员工总是笑眯眯，等电梯还会和员工谦让，与恒大许老板要好几个人去控梯比起来，这种老板很难不获得员工好感。

在业内，陈国祥口碑也很好。据说很多诸暨的老板都会把钱投给祥生，因为陈国祥总会让合作方拿大头、自己拿小头。很珍惜自己声誉的陈国祥，据说在他离世的前一天，还有债主跑到他女儿的小区*债讨**并发了公开视频。

从“百亿”到“千亿”

2000年后，中国房地产市场迎来了第一波高速发展期。诸暨已经限制了祥生控股的发展了，2014年，祥生控股将大本营迁至杭州，并确立了 以浙江区域为基础，深入渗透泛长三角区域，并拓展泛长三角以外的高增长潜力城市的的“1+1+X” 的战略规划，他们内部通俗讲就是 立足杭州，生辉上海，深耕苏浙皖，辐射全国 。

空间打开后，效果也是明显的 。2015年，祥生地产销售额首次突破百亿大关。2018年，祥生地产实现销售收入1029亿元， 首次突破千亿大关 ，挤进全国前30强。

从百亿到千亿， 绿地用了8年，万科用了6年，保利用了5年，而 祥生地产只用了三年， 这种速度令闽系房企都会觉得可怕。

高速发展的背后，祥生地产的问题也不可忽视。 首先 ， 借助棚户区改造的红利，祥生地产在三四线城市扩张迅速，虽短期内拉动了销售，但同时 也积累了大量三四线城市货量 ，在后期市场调整时造成了巨大的负担。

2017年底时，祥生地产在售的60个项目中，除4个位于杭州外，其余56个均位于三四线城市；2018年初，祥生地产前副总裁俞国勤曾表示，公司项目80%布局在三四线城市。

其次，公司的原始积累不足，主要依靠高周转快速开发，从而对融资和资金使用效率依赖较高， 公司整体负债压力较大。 截至2020年4月30日，公司的净负债率高达426%，资产负债比率为90%，现金与短期借款比率为0.5， 全踩融资新规“三条红线”。

2016年，祥生地产提出“36781”的快周转策略，即3个月内动工、6个月开盘、开盘销售去化70%、一个月后去化达80%、1年现金流归正。到了2017年，祥生地产进一步提高周转速度，提出了“25710”的策略，即2个月内动工、5个月内开盘、开盘当日销售去化70%、10个月内现金流归正。

这期间， 赵红卫是重要的职业经理人。 他于2004年加入祥生集团，先后负责祥生泰兴、浙江区域的地产业务，并在随后全面负责祥生地产业务 ，即使后面祥生地产少东家陈弘倪也是跟随他学习业务，并向他汇报工作。

赵红卫应该是陈国祥时代的老臣， 但似乎与少东家合作的没有那么亲密， 当然这是后话。自媒体莫老爷说曾采访多位祥生员工，评价赵红卫的措辞几乎一致：

赵红卫是一位很有水平的领导，没有他的英明带领，祥生不可能发展这样快。

从“一代”到“二代”

2011年，少东家陈弘倪被父亲安排进入祥生地产历练； 在2019年3月，陈弘倪接替赵红卫成为祥生地产集团总裁，祥生的掌舵人正式交接给第二代人。 赵红卫则退居幕后，并被任命为祥生商学院名誉院长、地产集团投资决策委员会副主任。 在祥生控股上市时期，赵红卫也未出现在祥生控股IPO的股东及高管名单中。

关于接班，消息灵通的兽爷，曾在文章中透露出陈国祥并非想这么早自愿*班交**。而且在少东家把公司总部搬到上海去，他也没有怎么去上海上班。但无论如何，祥生地产老板换了！

因为不顾反对买了一架湾流飞机，2018年的一场家庭会议，让祥生创始人陈国祥最终妥协。他按照被安排好的路线，退居二线，把公司管理权交出，给了自己的子女。

关于少东家陈弘倪，网上八卦的莫过于他跟前妻的债务纠纷。但从后期的表现看，这位83年出生的少东家还是一个敢想敢干的人。 他没有用父亲的班底， 积极融入浙江地产的二代圈，与新城控股王晓松、宝龙许华芳、融侨林开启等地产二代走的很近。

裁判文书网显示，陈弘倪前妻陈娜良子于2015年1月1日向祥生公司汇款2600万元，约定年利率为13%。在2017年的终审判决书中，法院最终判定，陈娜良子与祥生公司之间借款关系成立。法院判决，祥生归还陈娜良子的借款本金2600万元，而且还应支付利息110万。

陈弘倪掌舵后，手法很是老练， 先是进行了大规模的人事和公司架构调整 。祥生连续成立了华中、山东两大区域，地产区域数量从七个增加到了九个。同时大量聘任职业经理人，很快正荣、旭辉、融创、中南等房企的大批高管加入祥生。 陈弘倪很快掌控住了祥生地产。

祥生地产中高管就开始频繁换血：副总裁级的杨万全离职；副总裁俞国勤离职加盟奥克斯地产任总裁；原分管成本招采的赵磊义不再分管，转而改任集团重难点工作组组长；业绩贡献突出的杭嘉城市公司副总经理董宜确认离职。

2019年9月，陈弘倪还把总部搬到了上海，作为第二总部，自己主要在上海办公。以前我提到过， 把总部搬到上海，似乎是千亿房企必备的仪式 ，上海虹桥商务区聚集了40多家品牌房企，而祥生似乎是最后来的那一位。2022年，祥生又把上海的总部搬回杭州了，有一种说法，此举是祥生地产爆雷后想寻求浙江的帮助。但浙江此时更想救的是还在杭州的德信，而不是已经搬走的祥生。

与此同时，陈弘倪把祥生地产的上市提上了日程。此前陈国祥拒绝上市，这次在儿子全班人马的加持下，也终于改变了主意。

作为地产30强中最后一家上市的公司 ，2020年11月18日，祥生控股以168天完成从递表到上市的全过程，创下今年以来房企赴港上市的最快纪录。 事后看来，这个时候上市颇有点大清要完之前进宫当太监的感觉，但也可以看出陈弘倪坚韧的意志的做事的决心。

从“上市“到“停牌”

2019年，陈弘倪当家第一年，祥生继续保持高速增长，当年销售1225亿元；2020年是这一轮楼市周期下最疯狂的一年，祥生只披露了权益销售额781亿元。陈弘倪接受采访的时候说他不单单追求规模了，似乎已经感受到市场的寒意了。

2019-2020年祥生速度的确相对过去几年慢下来了，但这也正常。规模固然重要，但房企增长仅仅看规模，就太简单，祥生千亿之后追求‘规模+利润’并举的高质量弹性发展道路。

我想陈弘倪一定很羡慕他父亲那个时代，只要敢干敢冲肯定会有回报。但是当指挥棒交到他手上时，这个方法似乎就不奏效了。

的确太难了，中国楼市迎来了最大幅度的调整期。 2021年，祥生地产虽然公告的权益销售额同比微增，但净利润也从前一年的25.9亿元转负到-3.2亿元，同比大幅下滑112.5%。2022年因为未能按时披露年报，至今不知道2022年业绩表现，但想必不会太好。 祥生控股至今还在停牌状态，被摘牌的风险很大。

祥生控股公告称，公司预计无法按照港交所的规定在2023年3月31日前刊登2022年全年业绩。祥生控股也将于4月3日上午9时起停牌，直至年报发出。在停牌前，祥生控股市值仅余5.33亿港元。

确定的是，2022年6月，祥生地产因为3亿美元债的1200万美元利息未能按期支付， 拉开爆雷序幕， 9月，祥生地产又因另一笔5000万美元的债务，被债权人提交清盘申请。22023年2月份，祥生地产更是提出6.4亿美元债重组的计划。因为 年报一直难产 ，我们也很难知道祥生的债务状况是怎样的，但真实情况应该大家也能猜到。

祥生地产也在努力自救， 陈国祥生前把自己8个亿的豪宅也拿出来挂卖 ，陈弘倪也是想办法将祥生物业的股权、项目公司股权和大宗物业出售以回笼资金，但是效果不佳。

陈国祥曾经说自己还在上海一个好位置给儿子留了块地 。他说的是祥生上海中心，一个*迁拆**了十几年的旧改项目，现在被开发为一个大型在建综合体，评估货值达到300亿元，这个项目中的住宅，据说是祥生TOP系列产品。

陈国祥觉得这是祥生的压舱石， 祥生出了什么问题，大不了把这块地卖了 。现在当然就是要卖这块地的时候。

2023年3月，祥生地产把祥生上海中心的项目公司推进了破产预重整程序。这个看着有300亿货值的项目，其实还背负着一笔上海最大的旧改银团*款贷**，目前已借款了92亿元......

祥生，还能遇到祥云重生吗？