教育、医疗、住房，堪称当代中产肩上的"新三座大山"，
而楼市下行，房价大跌。说起什么房子最能保值，很多人的第一反应是：学区房。
所谓学区房，就是指在幼儿园升小学、小学升初中时在学校所规划的吸收学生入学的学区内的房产就叫学区房。学区房这个概念归根到底脱胎于“就近入学”这个政策。
1994年，国家教委颁发了《关于全面贯彻教育方针，减轻中小学生课外负担过重的意见》，该意见指出：“解决中小学生课业负担过重问题的根本出路在于改革……要积极推进招生考试制度的改革。小学毕业考试权要逐步下放给学校。已经普及初中教育的地方，小学毕业生免试就近入学。”至此，小学、中学免试就近入学成为约定俗成的公共政策。
于是，在"就近入学"政策以及国家教委一次次的对"择校"现象的严防死守的大背景下，引发学生家长依靠购买优质学校周边住房的强烈冲动。而"学区房"的价格也就跟着水涨船高，乃至今日购房者之中甚嚣尘上。
一、青岛优质学区的现状和分布，青岛学区哪家强？
我们来看看这张图。
以今年青岛的初中初三毕业生参加中考被青岛公认的最好高中（严格来说，只能是"市内四区"最好的高中）——青岛二中的录取情况来看，青岛排名前十的初中分别是：
超银中学（民办）、青大附中（民办）、青岛26中（市南中片）、国开实验中学（民办）、青岛实验初中（市南中片）、青岛第二实验初中（浮山后）、青岛59中（市南中片）、青岛七中（市南中片）、青岛39中（市南中片）、青岛65中（浮山后）。
重点中学摆在这里，能够通过电脑派位进以上重点中学的小学的身价，自然也水涨船高。
好学区有多牛逼？
风水师自己当年读书的时候，当时青岛二中一个班的同学，问问"出身"，有一半都是从江苏路小学、大学路小学、太平路小学、文登路小学、嘉峪关小学、德县路小学、莱芜一路小学这"七大名校"出来的。（当时浮山后学区还非常烂，和现在不可同日而语）
这七所名校，班级前20名，将来基本都能在二中、九中、58中三所重点高中里找到座位，但是其它的小学，想考重点高中，至少得全班前五名，甚至前三名都不一定有把握。
这就是差距。一心让娃们通过读书逆袭，出人头地的家长们，怎么可能不对好学校眼红呢？
但是事实是，一方面，市南名校"姜还是老的辣"，另一方面，浮山后学区追赶的趋势，很猛。青岛的优质学区，基本上已经分为民办私立学校、市南中片、浮山后"三组鼎立"之势。
二、青岛学区，并非一成不变，而是在发展变迁。
学区房一定会"保值"吗？风水师之前在很多文章里的观点都是很一致的：未必。
道理很简单，学区这个东西，不一定是"强者恒强"，还有可能是"风水轮流转，后浪推前浪，前浪死在沙滩上"。
学区不会一成不变，可能会崛起，也可能会衰落。也就是说，学区房也未必一定保值。
作为青岛老土著秀一次优越：
小时候犯了错误，父亲指着一所学校对我说：你要是不努力，让这所学校收了你，我打断你的腿。
现在孩子犯了错误，风水师揪着孩子耳朵说：你要是再闯祸，让这所学校不要你，我打断你的腿。
这所学校，就是大名鼎鼎的青岛二十六中。离风水师小时八大关的家，步行也就是十几分钟。
对于那些天天为孩子入学操碎心的家长，这波优越秀得够不够？不够的话，可以再秀点。（下面西红柿、臭鸡蛋横飞）
在老市南居民的眼中，二十六中最早是"孩子考不上二中才被打发到这里，能不去就不去"的形象。但是得益于世纪之交青岛的"初高中分离"制度，青岛的重点中学纷纷取消初中部，大批市南优质生源的进入，让二十六中成为了整个青岛首屈一指的重点初中。
时代变迁，有幸运儿，就自然有倒霉蛋。
举个例子，当年老西镇的贵州路小学，老市北的上海路小学、丹东路小学，上世纪80年代、90年代，在青岛都是响当当的一流小学，升入各自对口的初中，升学率都不低。
到了2020年，这些小学尽管也不差，但还有多少家长会为了能让孩子进这些学校就读而打破头，抢购周边学区房呢？已经比较少了。
三、什么位置的学区会崛起？什么位置的学区会衰落？
放眼几十年，实际上青岛的学区也在不断变迁。这就给"买了学区房，孩子读名校"的家长出了一道难题：
什么地方的学区会"强者恒强"？什么地方的学区会崛起？什么地方的学区会衰落？
目前来看，"强者恒强"的是市南中片学区，崛起的是浮山后、市南东片学区，衰落的是西镇、市北、四方这些地方的"传统学区"。
为什么？道理不难理解，我们来捋捋。
子曰：养不教，父之过。
这话搁到现在的意思就是：孩子的成长，要有一个良好的家庭环境。家和万事兴，父母的优秀，对孩子的成长，往往能起到表率作用。而问题少年，往往又与问题家庭呈正比。
浮山后学区为什么能崛起？道理不难理解。
当年在浮山后购房的人，除了个别仲家洼*迁拆**户，大部分都是70后、80后"农村大学生"，在2000-2005年，大学生还不似现在这般泛滥成灾，有着金光闪闪的本科学历证明还是有着过硬的"真本领"。
十年寒窗苦读，终于一朝跳出农门。这些人初进城来乍到没有积蓄，生活艰辛，彼时买不起市北、四方的他们只能选择青岛房价最为低廉，一般土著居民看不上的浮山后落脚。
20年前，浮山后在高傲的青岛土著眼里，那就是老巴子、土老帽才会去的地方。
但是有句话，莫欺少年穷。更何况是有着高学历的农村大学生群体。15年过去了，当年还在租房住、打地铺的他们，现在都成了青岛各行各业的中坚力量。这批人，当年靠着教育翻身跳出农村，有着读书改变命运的切身体会，对子女们的教育，自然格外看重。
家长群体的严抓共管之下，浮山后自然出现了优质生源群体。带火几所学校，不足为奇。
西镇、市北、四方学区为什么会衰落？道理也不难理解。
这些地方，现在都已经是"老破小"聚集地。也是青岛著名的"银发社区"。在这些地方乘公交车，画风一般都是这样的：
对于老破小、大院，其实有点想法、有些能力的，家有积蓄的青岛土著居民，大多数已经跳出来。不是出国或者投奔北上广深，就是随着"东部大开发"的步调，在市南东部、崂山、浮山后、东李这些地方购置了改善房。
人挪活，树挪死。留下来的嘛，基本都是这样的：
坐在老破小里秀优越，搞地域歧视，殊不知混得一天不如一天的，就是这些人。
这些人有个统称：底层土著。
买房有个铁律：一定要避开底层土著扎堆的位置，坑不死你才怪。
虽然"我是青岛人，我是人上人"的口号喊得震天响，情怀比海深，但是老破小的房价很诚实。
家道中落，对子女的教育投入自然也不会好到哪里去。没有优质生源的供给，周边学校的教学成绩嘛，分数也不会说假话。
至于市南中片学区，为什么"强者恒强"，是因为市南特有的红瓦绿树、碧海蓝天已经成为青岛的标志。周边的德式建筑已经成为经典。
典藏级的建筑和老破小自然没得比。周边的高昂房价，也自然对业主的品味、素质提出了很高的要求。
市南中片老业主，大都是青岛各级机关部委、*干高**子弟的孙辈，往往都有大家风范。新业主也大多财力雄厚，子女往往也不会差。
当然，这里说的，都是概率。市南中片"七大名校"也不乏问题少年，"富二代"里也有"不争气的八旗子弟"，反观二中尖子生，也有不少来自非重点学区。这里只是出现好学生的概率，若是想举反例可以举出无数，就不要刨根问底了。
这里单独讲一下浮山前。浮山前是青岛著名豪宅区，按道理说浮山前豪宅业主应该对子女的教育无比用心才对，为什么浮山前没有出现优质学区呢？
道理很简单，土豪们，大抵是看不上"学区"这个东西的……
青岛两大豪宅区，市南中片有学区是因为有历史原因，再看看没有历史的浮山前，诞生优质学区房的概率，基本上为零。只会出现优质的私立学校和海外教学机构。
富人买房看景区，中产买房看学区，浮山前的业主对社会资源的掌控，让他们基本上已经没有再去抢"学区房"的意义和必要。
四、青岛未来哪些地方还可能诞生好的学区？
市南中片学区、浮山后学区、私立学校"三足鼎立"的结构，学区房过于集中，让很多青岛家长头疼不已。
一方面，青岛学区房价格高高在上，难于负担，另一方面，青岛学区房的位置往往和工作、通勤冲突……
风水师对青岛房产的一贯观点是"买郊区不买主城"，道理很简单，青岛主城的优质教育、产业资源，只对青岛本地居民改善有意义。外地来青的购房者，有买青岛主城的房子的预算——那他为什么非要买青岛？比青岛房价低廉的同时，更能吸纳产业、教学质量更好的城市，海了去了！
放长线来看，青岛的学区，肯定不会只局限于市南中片和浮山后，必然有那么几个区域的学校，会迎头赶上。
风水学好了，能勘地相宅，但不能预测未来。这里只是大胆预测一下，青岛哪些地方未来会出现优质学区。
先声明一下，这种预测都是基于长线的预测，而且存在一定误差。譬如整个片区都存在出现优质学区房的可能，但是哪一所学校最后会脱颖而出呢？很难说。
如果您的孩子读书已经迫在眉睫，请无视我的预测，参考本文第一部分的优质中小学选择周边的学区房。
青岛会出现优质学区房，主要有以下几个位置：
1、东李村
李沧区实验初级中学2020年获得了12个青岛2中的指标生名额，但无一人升入青岛2中本部。结果一出，李沧东片的家长一片哀嚎，垂头丧气。
不过要提醒一句的是：2020年中考代表的2011年小学一年级的生源水平。大家再回想一下2011年李沧东片的状况——九水东路尚未*迁拆**，生源水平还是"x庄"、"x家下河"的水平，出现这一结果其实再正常不过。
事实上，李沧东片自2016年小学一年级学生入学以来，发生了一些积极变化。2015年以前，李沧东片公办小学每年稳定在13-14个班，2016年，随着广水路小学、宾川路小学等这两所公办小学开始招生，李沧东片公办小学一年级的招生班级数量，由2015年的14个班，一下子跃升到2016年的24个班，小学生人数的爆炸式增长，说明了一件事情：李沧东片在2016年加入了很多新鲜血液，而这一级学生将在2025年参加中考。
量变带来质变，2025年以后，东李的学区是否能逆袭浮山后，我们拭目以待。毕竟东李片区环境优美，是不少人改善置业的首选之地。目前教育问题已经拖了东李的"后腿"，家长呼声强烈，改变势在必行。
说起东李，风水师就一句话：浮山后的学区崛起也就是这两年。这也正和2000-2005年前后在浮山后买房置业，2008年前后子女入学的学生的中考时间吻合。所以东李片区不用急，时候不到而已。
2、西海岸新区沿海地段。
一说西海岸，很多青岛土著的反应都是"老铁666区"，印象里是尘土飞扬，大车滚滚。
但是西海岸很大，2000多平方公里，并非所有的位置都是工业区。也不是所有位置都是"厂哥厂妹"、"杀马特双击开直播"的非高素质人口聚集地。
工厂高管、技术骨干、高校教授学者，这些人对子女的教育，还是非常尽心的。
珠江路小学、香江二小、开发区四中，这些学校也形成了自己独有的学区圈子，在2020年高考成绩方面，开发区一中用2个700分以上考生的成绩，力压青岛二中。
但是，仅靠少量尖子生的超常发挥，还不能说明问题。西海岸新区的学区，还有很长的路要走。
风水师之前有句话：市南区中片，红瓦绿树之下学区房走出来的青岛人，尽管比土著还土著，但是一般有几大特点：青岛话处于"听得懂但说不好"的水平、酒量都很差，不会吹瓶、打够级得现学。
现在在西海岸购房，也发现，西海岸虽然"老铁"很多，但是一线海景小区，纵使有老铁，也一般不会动辄"你干哈"、"瞅你咋地"，素质非常高。各种豪车遍地都是。
这足以说明，西海岸有诞生优质学区的底蕴和条件。
刚才提到东李，说到李沧2020年中考的孩子，实际上是2011年入学，彼时九水东路还未*迁拆**，而东李建设成型差不多是2016年前后，这批孩子要到2025年才能参加中考。
西海岸的情况和东李差不多，2019年前后小学生入学人数出现暴增，相比东李又晚了三年。估计出现优质学区得2028-2030年才行。同样拭目以待。
文章写到这里，又是好几千字。其实，所有新建小区，学区往往都是短板和通病。往往需要在社区成型十几年后，学区才能慢慢发展起来。
七八年前的浮山后，土著青岛人"打死不去"的其中一个原因，就是根本没有好学区。然而，现在呢？
十年树木，百年树人。学区这东西，不是弄点名师、硬件就可以瞬间反转的。学区急不得，慢慢来，走着瞧。
也许现在被很多人因为学区质疑"不能买的小区，过了十年，反而是万人争抢的优质学区房，这个谁又说得清楚呢？
我们，见证青岛30年房地产发展，亲身历经东部大开发，主城区、西海岸、城阳日月变迁，房价起伏跌宕。敢于讲真话，不畏阻力，不随波逐流，不畏人言，打碎各种谎言，坚持钻研青岛楼市真相。
我们的口号是：青岛置业指南针，买房这事得较真。
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