通州终于又挂地。
近日，北京市规自委正式挂出18宗地块，起拍总价近472亿。
◎北京第三批集中供地18宗地分布情况
其中，有3宗地块没有走预申请流程，分别是 通州梨园镇地块、顺义新城地块、丰台造甲村地块。
那为啥这三块地没有走预申请流程呢？听说，这三宗地块都找到了TD方，不会出现LP。
这听起来，就有点厉害了， 这就好比“无论我考试成绩好坏，我都能保证自己有学上”。
今天就来聊聊，通州梨园镇地块，老规矩，先来说说整体感受。
◎地块位置图
优点
1）地块位于梨园镇，东侧“瑞都公园世家”、“加州小镇”等二手房项目已形成较为完善的商业配套。
2）地块位于地铁7号线与八通线的夹角处， 是妥妥的临铁盘。
3） 距离环球影城直线距离约580米，就是说，在自家阳台可以远眺“过山车”和“霍格沃兹城堡”。
4）地块临主街，道路规划干净，整齐。
缺点
1）地块位于通州规划中的文化产业区内，算新城区，目前，人口较少，人口流动较低。
2） 地块周边3公里内并无大型医院。
3） 地块周边并无大型商业，主要以底商为主，但可以满足日常生活所需。
4） 地块中可能有高压线。
规划不错 等发展
先来看看地块的位置，北临群芳南大街，南临荟萃一街，东临颐瑞中三路，西临群芳中三路，地块中间隔了一条群芳中三街。
从地块规划图来看，这几块地很“周正”。
楼sir去实地看过之后，也发现，地块虽然被围挡了起来，但不难看出，无论是地块，还是地块外的道路，都是规划的井井有条，让人看起来很舒服，属于那种“小而美”的地块。
◎地块周边道路
◎地块里杂草丛生
从用地性质来看，位于中间的6008地块是纯住宅用地，北侧的6007地块中配建了“托幼用地”，最南侧的6015及6016地块被分成了多功能用地和住宅用地。
◎地块规划图
住宅用地的容积率是2.5，限高36米（局部45），看这个指标，未来可能做洋房或者小高层产品。建控规模5.6万㎡，规模并不是很大。
地块周边的学校，其实不少，可以满足基本上学需求，地块东侧紧邻“北京市通州区东方尚德幼儿园”，地块北侧即为“北京育才学校·通州分校”，远一点还有“梨园镇中心小学”和“北京交通职业运输学院”。
◎地块周边学校
◎东方尚德幼儿园
◎北京育才学校·通州分校
另外，地块的位置很好，属于八通线和7号线的“黄金三角”地带。
北边，距离八通线上的临河里地铁站和土桥地铁站直线距离约700米/800米，向南，距离七号线上的群芳地块站仅400米左右，距离高楼金地铁站约660米。
◎项目距离地铁距离
除地铁外，地块周边也是条条大路通罗马，北侧的群芳中二街4条车道，没啥人也没啥车，红绿灯也很少，通行很顺畅。
◎群芳中二街
除西侧外，地块的三个方向也都有公交站点分布，如“颐瑞中三路北口”，“东小马”等。
◎颐瑞中三路北口公交站
◎东小马公交站
楼sir在地块周边暂时没有啥大型商业，不过，东侧“瑞都公园世家”、“加州小镇”等都是时间较早的商品房，其周边的底商，生活配套等还是很成熟的，可以满足日常生活所需。
◎周边商业配套
有意思的是，楼sir正在手机上努力确定地块具体位置的时候，听到周边有人在“啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊”的叫，循着声音找过去，才猛然看到，地块能够看到“环球影城”里的过山车。
◎项目距离环球度假村距离
楼sir测试下了距离，骑车约10分钟就能骑到环球影城的“后面”，不过，距离正大门还很远。
◎度假区北街
最后，楼sir需要提醒的是，通过围挡可以看到，有高压电线从地块中穿行。能确定的是，未来可能有部分楼会挨着高压线。
◎地块内高压线
总的来说，梨园镇在市政府的整体规划下，呈现出一种条理清晰，干净利落的景象。
而地块周边的学校，商业等都可以满足日常生活所需，不过想要逛个商场，还是要往通州老城区的万达走走，但相信未来地块入市，会是个不错的宜居产品。
楼sir还看到，周边还有不少空地，估计后续也会陆续供出来。
新房内卷
近几年，通州挂出的地块跟挤牙膏一样，不过，倒也没有掉落北京土拍市场的队伍。
目前在售新房就只有碧桂园和世界、国誉未来悦、金地北京壹街区和武夷融御，前两个项目都是2021年一批次中的项目。
其中，武夷融御和国誉未来悦都位于通州的老城区，周边配套较为完善，武夷融御在售均价为6.4万元/㎡，国誉未来悦是新型共产房，政府持20%产权，折后价约为5.6万元/㎡。
◎地块周边新房价格
而碧桂园和世界位于通州新规划的文旅区内，与通州梨园镇地块类似，周边配套等仍需时间等待，项目销售指导价是6.2万元/㎡，签约均价为5.3万元/㎡，
金地北京壹街区位于宋庄，均价4.5万元/㎡，但项目位于东六环，与燕郊仅一河之隔，目前周边环境里还带着几分荒凉，教育资源等配套更是不要提了。
在户型面积段上，几家产品重叠度很高，都是1-4居的全龄产品。
二手房方面，地块旁边最直观的二手房K2·海棠湾，均价约5.1万元/㎡，不过地块较海棠湾的位置相对偏了一点，紧邻地块的瑞都公园世家均价约4.8万元/㎡。
◎地块周边二手房价格
综合来看，在通州顶着限价的几个项目，想要快速去化还是挺难的，毕竟受制于通州区的“双限”政策。
另外，楼sir做个大胆的猜测，地块入市后，产品售价或许会在5.5万元/㎡左右，未来，供应增加后，期待新进开发商如何*局破**。好了，今天就说这么多吧。