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从当前大的经济环境以及开封房地产市场的实际现状来看，绝大多数的开封楼盘都不具备上涨的可能。但与此同时，我们也能感觉到，开封市场仍然是有一部分购房者在持续不断的买房子。所以，对于极个别热销的楼盘，还是有一定的可能实现售价的上涨。从数据及特征上来看，这些楼盘至少要同时具备三个条件：其一、工程进度要足够让购房者信任；其二、在当前的开封市场，每个月去化销售20套以上。其三、项目体量小，房源约在400-600套之间。
所以，对于购房者来说，如果在当前的开封市场，当你要自己去理性判断你所想要购买的楼盘房价走势的话，完全是可以参考上述办法的。
为什么要强调是自己理性判断？因为，当前的开封市场环境（开发商供应量少，客户购买欲望低）导致了销售人员卖房极为困难。所以，从人性的角度出发，你不可能指望着“一个挣你钱的人会给出你不要买的建议（尤其是购房者特别想买某个楼盘）”。同样，作为销售人员，如果不能从你身上挣到钱，也没有必要去给你分析解释太多，因为纯粹是浪费精力。
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进一步来看，我们去分析一下海马公馆三期未来房价涨跌的可能走势。
从2023年以来，海马公馆三期的房价实现了逐步的上涨。相比起年初海马三期的小户型，目前在售的大户型，在单价上已经涨幅了近千元。从整个开封市场来看，改善楼盘的大户型比小户型卖的更贵，已经是常态。不止于海马三期是，亚新橄榄公馆也是。
所以，这也可以理解为，当前的开封市场，更多的是改善购买力。因为，刚需购买力对于总价和单价的接受度相对较低，但刚需产品依然比改善产品更容易实现销售走量。
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以当前的开封市场来说（至少在2023年10月前），有能力影响开封房价涨跌走势的楼盘我认为仅有两个，其一是永威梅隆上院，其二是海马公馆三期。
从区域、地段以及产品上来看，海马三期和永威梅隆上院不能称之为竞品。海马三期的竞品应该是接近尾盘的西湖华府、正在销售的亚新橄榄公馆、尚有少量房源的橄榄城8期。
从价格上来看，海马公馆三期大户型的在售价格基本上在7300-7800元/㎡左右。在这一价格区间的楼盘，仍有相对较多可售房源的楼盘是亚新橄榄公馆、新龙御都国际。
单从项目、产品、区位上来看，相比起海马三期，亚新橄榄公馆更应该是当前开封市场高层产品改善大户型的风向标楼盘。但众所周知，受制于橄榄城8期项目近两年的一些不确定性因素的影响，导致亚新在当前市场的口碑相比起海马，给予购房者的信任感上不够强。
所以，在这种情况下，海马三期扮演的市场角色即变成了“领涨”。简单的说就是，在郑开大道北东京大道南所在的片区，海马三期可以理解为是当前开封市场的天花板（热销项目）。
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我们不可否认的是，海马三期有很多的优势。比如，和海马五期共同搭配了医康养体系、东京大道南郑开大道北最后一个在开发的距汴西湖最近的纯高层小区、户型优势等等。但海马三期也有相对的劣势，即：地块小，学区资源的不确定性因素多。
从某种角度上来说，尤其是对于观望海马三期未来房价涨跌的购房者来说：
首先，这些客户是想买的。之所以还在观望犹豫，是因为觉得海马三期或者开封房地产市场整体（房价）还能降。
以我个人理解来看，影响海马三期房价涨跌的小因素，主要在于地块小。
地块小，意味着建设楼栋少，可售房源少。对于购房者来说，这意味着，如果海马三期是持续热销的项目，那么在房源少的情况下，是具备房价持续上涨（比如小步快跑）的因素的。因为，对于当前的开封市场，大多数的改善购房者，事实上也没有什么过多的选择。但购房者需要注意的是，从楼栋户型上来看：海马三期136㎡的户型主要分布在1#、2#、3#，147㎡的户型主要分布在5#、6#、7#、8#楼。也就是说，尽管整体房源有限，但大户型的去化速度也是影响涨跌的走势因素之一。
地块小，同时意味着园区内景观可能有限。对于海马而言，在开封之所以成名，大概率和一期的园区景观分不开。所以，这也一定程度上导致了在市场落差下（主要体现在购买和交付时的房价对比）海马二期在某个节点上对于海马口碑的影响。这也会进一步的导致购房者对于海马三期景观的观望。所以，海马三期未来房价涨跌走势的可能性因素还在于海马三期的景观样板区呈现以后，购房者是否满意。
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除了以上因素，还会影响海马三期房价涨跌的不确定性因素在于：海马地产板块郑州的项目或者开封的新项目（海马五期）是否需要钱。如果在某个节点需要大量的资金回流，那么海马三期也不排除会打折出售（但大概率会在大部分房源销售去化以后）。