黄埔、天河的二手房看多了，我们今天来看看番禺的“爆款”。
近日，乐居君在贝壳找房APP的广州人气小区榜发现，排在TOP10榜的，除了黄埔的金碧世纪花园、黄埔花园、天河的富力天朗明居、骏景花园等热盘，还有一个陌生的楼盘——东华花园。
该小区有超3000人关注，成为TOP10榜中唯一一个番禺楼盘。数据显示，6-9月份，小区已成交28套，相当于每周都能卖出两套房，交投十分活跃。
一般说起番禺的热门二手房，我们首先想到的肯定是“华南八大金刚”、亚运城，或者是地铁三号线市桥、大石站周边的二手楼盘。
那么这个东华花园为什么能与黄埔多个热盘“并驾齐驱”？适不适合刚需入手？优缺点是什么？
快来看乐居君新鲜热辣的踩盘报告！
交通优势明显 教育是短板
说是市桥东，但更准确的，应该是番禺广场板块。
从地图上可以看到，东华花园分为一二两期，其中一期更靠近地铁3号线番禺广场站，乐居君亲测，从小区南门走到番禺广场D出口，距离不远。
此外，番禺广场周边施工正热火朝天，未来地铁18、22号线均在此交汇，小区交通优势很明显。
|番禺广场及周边施工热火朝天
路网方面，小区门前的市莲路贯穿番禺市桥、石基板块；出门转右上番禺大道北，往北可到南村万博商圈和广州市区，往南可到达南沙，可谓四通八达。
商业配套方面，从小区一期南门出来就能看到永旺梦乐城，番禺最大的综合市场——清河市场亦在小区附近，吃喝玩乐基本不愁。
小区门口也有少量临街底商和石岗村民开的小商店，生活便利程度算很高了。
虽然东华花园区位占尽优势，但它的教育配套却不尽人意。
小区本身没有配套任何学校，无论是幼儿园还是小学，业主的孩子都需要入读小区周边学校，如美心山庄幼儿园、东怡小学（市一级）、大龙中学（省一级完全中学）。
如果对学位要求很高的购房者，基本可绕道而行了~
小区分两期开发，均价2.4万元/㎡
了解完小区周边配套，我们来看看它本身的情况。
小区开发商为东怡房地产公司，总共分两期，共54栋，合计3288户。
其中一期建于2004年，如今有16年楼龄；二期建于2006-2007年之间，楼龄同样超10年。两期相隔一条路，并不相通。
|左：一期门口十分大气；右：二期门口逊色很多
目前小区共有63套房源在售，9月均价2.4万元/㎡，环比涨2%。
放盘中的三房面积段多为77-82㎡，总价在215-235万元左右，首付不到65万元就可以上车，二期总价会比一期低一点，我们放在下面详细讲。
需要注意的是，整个小区都是楼！梯！房！最高7层！
虽然中介说小区已经有楼在加装电梯，但乐居君现场所见，已经加装了的楼用一只手都能数完。
如此一来，小区内放盘的二手房中，3-4楼总价相对较高，而加装了电梯的二手房总价要比楼梯房贵10来万，但加装了电梯的高楼层很少放盘。
小区一般为一梯四户，也有少量的一梯两户南北对流户型，但目前没有放盘。
对了，小区的物业费十分良心，一期仅需0.5元/㎡，二期0.8元/㎡，乐居君踩盘当日所见小区环境也比较整洁，多个门口都有保安把守。
一期：
绿化影响低楼层采光
主卧卫生间多被改成衣帽间
可能是一期建得比较早，也近地铁，在踩盘过程中，乐居君能明显感受到一期的居住氛围更加浓厚，即使是在工作日上午，也有不少老人在跳舞、打太极，小孩则在嬉戏打闹，整个小区充满了生活气息。
也正是由于入住率高，一期车位十分紧张，即使是月租车位，大部分都还是靠“抢”，工作日基本上六、七点车位就已经停满。
小区内的绿化可圈可点，到处都是大片大片树木，走在小区内，即使烈日当空都不会晒到。
但这样也有一个弊端，低楼层的住户会被高大茂盛的树木遮挡，没有景观可言就算了，还会影响采光。
比如说这套位于二楼的总价232万元北向86㎡三房，望阳台一望全是树，导致白天客厅也要开灯。
同样地，卧室只要有窗，看到的景观，也还是树。
但其实这套户型还是比较方正的，加上楼梯房嘛......室内实用面积会高一点。厅出阳台的设计，有利于通风，而客厅与卧室之间也隔着一条过道，私密性和隔音都不错。
这套房的主卧原本是套房，但业主将卫生间改成衣帽间，但乐居君认为三房户型的话，还是有两个卫生间比较方便。此外这套房装修比较新，基本换了家具就可以搬进来住。
另外一套位于5楼的南向77㎡三房，总价226万元，单价近3万元/㎡。
从户型图可以看到，这套房跟上面那套差别不大，也是比较方正的，不同的是这套位于高楼层，而且是南向，采光通风更佳。
这套房目前仍有业主在住，放盘出于置换需求。房子于今年6月挂牌，目前售价比挂牌价贵了1万元。
房子全屋的墙壁都贴了墙纸，所以无法查看墙壁的保养程度，但如果新买家不喜欢这个墙纸的话，撕下来估计也是要重新刷墙的。
可能是整个小区住户以年轻夫妇为主，他们都将房子用作婚房且有置换需求，所以大多数业主都将主卧里的卫生间改成衣帽间，认为全屋有一个卫生间已经足够，这套房也不例外。
二期：
公建配套齐全
总价比一期低10万元左右
与一期相比，二期更靠近石岗村，周边明显不及一期繁华，整体环境感觉很静，中介带看的多套房都无业主在住，估计空置率比一期高。
不过东华花园基本所有公配都集中在二期，例如地下停车场（一期只有地上车位）、泳池、儿童乐园等，由于人少车位多，这里根本不用担心停车问题。
|二期的地下停车场
|泳池和乒乓球室
比较吸引人的是，二期里一楼的房子均带一个小院子，业主可以在这里种花或摆放杂物，但这种房源较少放盘。
价格方面，二期的三房总价比比一期低10万元左右，但有些户型不太方正。
比如下面这个位于5楼的南向90㎡三房，其总价220万元，单价约2.5万元/㎡。
卧室B正对客厅，卧室A紧挨公卫，仅主卧私密性好一点。
今天这套房是乐居君看的保养最差的一套房源，虽然里面的家具都挺新的，但仔细看很多墙体都已经掉灰脱落。
业主是一手业主，本来用作婚房，如今想置换到南沙的灵山岛尖，属于卖一买一，由于换房需求比较迫切，所以房子价格还可以谈
此外，中介坦言二期北向的单位会比南向的卖得好，原因是什么？
来感受下这让人晒到睁不开眼的阳台↓
由于南向房子正对低矮的手工厂房，视野无遮挡，所以太阳能直射到厅内，白天在客厅活动估计都要拉上遮阳帘。
|南向房子阳台景观
另一套号称全小区最笋的房源，是一套位于4楼北向的90㎡三房，总价215万元，单价不到2.4万元/㎡。
户型跟一期方正的户型差不多，但是厨房比较小。
买家可以打掉厨房正对客厅的墙和厨房与生活阳台之间的墙，这样厨房就会宽敞许多。
这个房源的主卧也是难得的没有将卫生间改成衣帽间，所以住起来会比较舒服。
周边房价最高近4万元/㎡
总体看下来，乐居君认为东华花园居住舒适度颇高，户型实用率高，即使是70多平方米做三房，也不会显得拥挤，双阳台、双卫生间，可谓麻雀需小五脏俱全。
那么与周边楼盘相比，东华花园这个价格买得过吗？
通过对比发现，番禺广场东面的小区里，仅得美心翠拥华庭、广华苑两个楼盘均价比东华花园低。
但前者更靠近番禺客运站，步行到番禺广场地铁站距离相当远；后者小区规模不大，且楼龄更长，外观陈旧。
|广华苑与东华花园距离仅数百米
东怡新区与东华花园建成时间差不多，都是楼梯房，且小区规模也很大（超3000户），两者步行到番禺广场距离相当。
但东怡新区均价已经比东华花园贵1千元/㎡左右，户型面积也较大，总体下来总价就会高很多。
|东怡新区也算是番禺广场板块比较有名的楼盘，有兴趣了解小伙伴可以留言
至于同样有小面积户型的方圆云山诗意、星尚花园，由于是电梯洋房，均价早已3万元/㎡。
不难看出，东华花园的确因为小三房、低总价、近地铁“圈了一波粉”。
最后，乐居君总结了东华花园的优缺点供大家参考，有兴趣的朋友可自行到实地了解~
优点
小区规模大，绿化率高，密度小，居住环境舒适；
近地铁，周边配套成熟，生活便利；
三房户型面积小实用率高，刚需容易上车。
缺点
教育配套是短板，业主卖房多因学位问题，大部分人因为学位换房到亚运城；
二期与石岗村自建房只隔着一道防盗栏，且离地铁较远；
一期车位紧张，小区人车不分流，业主在小区行走有一定的安全隐患；
小区内加装电梯氛围不活跃，高层楼梯房以后难出手；
树木过于茂盛，低层南向户型采光受影响。
大家下期还想看哪些二手房的踩盘报告？欢迎下方评论区留言。
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文章来源:乐居买房