随着房子的货值越来越高，一个小区的物业怎么样，逐渐成为人们买房时选择的重要因素，甚至在某些情况下，拥有一票否决权。 物业服务对二手房价起到的正向作用，已经深入人心。
今天我们就来聊一聊，如何快速判断一个小区的物业好不好？
有几个比较快捷的方式。
第一，看门卫、看门禁。
最直接的，我们作为外来人员进入小区时，会不会受到门卫的盘查、登记，这是判断一个小区安保系统最为高效的一种方式。其次呢，我们还可以通过观察小区保安的年龄来判断，比如说保安以20-40岁的中青年为主，那么大概率小区的安保是过关的；如果都是门卫老大爷，那么这块不及格。如果说物业在保安这里都要省钱，都要控制成本，那么说明两个问题，第一是物业对小区的居住安全不上心；第二是没钱，物业费收缴率不高。
第二，我们要看小区的绿化搞得怎么样。
可以看看草坪是不是规整，有无大面积的斑秃现象，灌木有没有统一做过裁剪，杂草有没有经过切割，这些都是小区的门面，一个好的物业没有理由做不好。
第三，小区停车位管理得怎么样。
人车分流的小区，强烈建议大家去地库走一走，咱们经常说，下水道是一座城市的良心，那么地下车库，可以说是一个楼盘的良心了。下雨漏水、地砖压得稀巴烂，标线模糊不清，通风效果差恶臭阵阵......这些都是小区物业管理不到位的铁证，非常容易被买房人忽略。也有地库管理井然有序的楼盘，如果说中介带看，他要求从地库开始看起，那么多半这个小区的物业维护是非常不错的。不过北京四环内，有地下停车位的小区毕竟只占了一小部分，对于那些人车不分流的社区，我们的重点则要放在，车辆在小区是否停放规整，是否都停在物业规划的停车位，有无私装地锁的现象等等。
我们继续在小区转，还有个细节不得不重视，那就是看小区的垃圾桶。
别看一个小小的垃圾桶，但他一方面反映出小区居民的素质水平，一方面也体现了物业的管理能力。比方说小区内部道路有没有随手乱扔的垃圾，垃圾桶处有无明显的垃圾分类标识，污水是否及时处理了，看房时这些细节不要遗漏。
第五，违建。
这个问题很多买房人有个误区，就是我买了带扩建的房子，是占便宜了。实际上呢，带违建的房子，大家尽量还是别买，最起码不要带着溢价去买。首先，带违建说明了小区物业管理的力度不够，没什么话语权；其次，违建说到底还是一种违法行为，北京近几年一直在搞拆违行动，没准哪天就拆到你家了。所以违建多的小区，物业管理一定是不到位的，你占得那几平米的便宜，最终都会输在房价涨得慢上，这点大家也要注意。
第六，看业务响应速度。
好的物业，一般每天都有人24小时轮流值班，以确保及时登记并积极响应业主的各类诉求。咱们看房时可以留心记下物业的电话，晚上打电话看看是否有人接听，如果能及时响应，最起码将来遇到急修时，这块是有人保障的。
上面说的都是二手房，针对新房，因为小区尚未建成，这些细节都无从考究，我这里给大家提供两个办法，预判一下未来的物业服务质量。
第一看物业公司的类型。
一般新盘的物业分为两种，一种是开发商自持类的，就是用自家的物业公司， 这样的形式的物业，开发商出于经营品牌的目的，有能力也更愿意提供比较优质的物业服务。 另一种是引进第三方物业公司，这类企业和开发商没有隶属关系，它们需要从经营中获得一定的利润。如果服务质量高，收费就会比较贵。 所以单就这两种物业公司来说，用开发商自己的物业大概率不会犯错。
第二就是看品牌物业公司。
因为比较成熟的开发水平和完善的管理制度，我们选这种品牌物业公司大概率不会踩坑。网上关于物业公司的排名多如牛毛，但里面评判的维度或夹杂的利益不同，所以这些排行榜可信度不高。最后京刚用多年的踩盘盯盘经验，再跟大家分享几个，二手房楼盘维护一直不错的物业。
排名不分先后：万科物业、中海物业、华润置地物业、龙湖物业、绿城物业、保利物业、金地物业、第一太平戴维斯、戴德梁行、远洋亿家。