最近我看到有个叫魔都小魔女的博主发了这样一个视频，分析了一通为什么瑞虹新城那么保值，只回调了15%，像徐汇滨江、前滩等热度更高的板块反而跌得更多，这种分析没有任何的意义。
瑞虹目前确实跌的不算多，但这只能说明它跌的会比较晚，并不是说明它的跌幅会比较小。房子这个东西和股票不一样，板块与板块之间的价格是会有强关联的。
举个例子比如联洋的房子跌了35%，古北、碧云甚至南京西路瑞虹新城板块房龄和户型相仿的小区就不可能只跌15%，这就是房价的惯性。在三四年一轮的周期内，地段的价值以及小区品质不会发生质的变化，联洋不会因为边上大拇指广场里的家乐福倒闭了。
在一轮下行周期里，房价比瑞虹多下跌20%之多，多跌10个点、5个点都是可能的，但相差20个点以上绝不可能，不是瑞虹保值只是时候未到。这就像之前有人分析说老静安这种old money板块会比联洋new money保值。
现在来看，南京西路的代表楼盘中凯城市之光，还有江宁路靠静安寺的静安枫景苑，现在不也都半斤八两吗？其实在上一波楼市大涨中，瑞虹次新房和联洋一样涨幅都非常大，这其实不止是因为瑞虹它的人口的支撑或者地段价值等等，更多的其实是在豪宅暴涨后有些人买不起豪宅了，退而求其次之后发现只有瑞虹可以选。
南京西路的这些太老了看不上，瑞虹的7期、8期好歹也算是个内环内的次新房，当时9期产证还没下来，能和豪宅沾个边凑合下也还能接受。但明年豪宅供应量井喷，恐怕豪宅也会迎来大幅度的价格下调。
一样，瑞虹7-9期次新房的价格怎么涨也都会跌下来，然后再传导到1-6期的房子下调的幅度可能会高于15%，反而是房龄更老户型更小的一期价格波动会小一些。
当然我出这期内容并不是为了反驳这位魔都小魔女的观点，我的本意是想让大家从这件事上获得到一些买房卖房的新思路。我前面说到联洋的房子跌了35%，古北、碧云甚至南京西路瑞虹新城板块房龄和户型相仿的小区就不会只跌15%，反之也是一样的涨起来的时候也是一个道理。
上一波楼市行情的起点联洋，联洋也是涨得最早，南京西路、古北等板块它的涨幅是慢了一拍。我们可以在买房或者卖房之前，首先先找到同等级板块中房龄户型相似的房子，并且时刻关注它们的成交价格。每个板块的涨跌时间是有先后的，如果你一旦发现你选中的这几个小区里有价格上明显上涨且库存量同步减少的房子，那就可以立马选择购买其他几个目前还没有这样子明显涨幅的板块和小区。
这么说可能还是有些抽象，我们一起实操一下。如果我是房东，我住在瑞虹新城5期有套三房想卖个高价格，那我先找到对标小区，也就是联洋的仁恒河滨城、南京西路的中凯城市之光或者国际帝都等等都可以。古北二期的古北瑞仕花园或者金色贝拉维有很多种都是可以选的。
现在我看到小区三房中区挂牌在15-16万左右，最近10月份也有高单价的四房成交，目前的价格距离最高点没有差距很大。我选中其他的三个对标小区都已经距离高点下跌了3成左右，所以现在趁邻居们心态还比较高，愿意把房子卖掉的时候你就应该提前跑路了。
相同的道理，几个月前中凯城市之光的业主们如果能提前看到了仁恒河滨城的成交价，大幅度下跌了，其实你们也可以赶在11月的砸盘前赶紧跑路。
回顾上一波楼市的上涨其实也一样，仁恒河滨城在20年底就已经涨了好多了，那时候如果买入古北瑞仕花园金色贝拉维也会有不错的收益。当然这是横向的对比，不去预测楼市的涨跌，做更多的横向对比才是更有效果的。这就是用上帝视角看上海楼市的好处，也是我在看过5000套房子之后的经验之谈。
听上去是不是还蛮容易实操的？对。有的时候要想在房子的交易中胜过90%的人，不一定需要那些看似很专业的分析。还有个东西叫做市场情绪，东西是没有办法量化的，反而是一些朴实无华的方法更有效。就像是那些炒股天天盯着K线分析来分析去的人，还真不一定比一个月看一次盘的人挣得多。
很多行业都是相通的，大道至简。当然如果您想和我互相交流或者有一二手房购房需求的，也可以欢迎后台私信咨询。我们下期再见拜拜。