首先声明下：
我不是“牛刀”，所以不会唱衰房产。
也不是“大炮”，所以也不会鼓吹房价。
我是一名在楼市一线的房产中介，只是将自己亲身经历的一些市场感受，传递给大家。
5月已经结束，今天是6月的第一天。
回顾5月的楼市情况，总结下来，有几点微妙的变化，这几个小变化，势必会改变楼市的整体走向。
01
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价格惯性上涨，但涨幅收窄
大家的感官是5月的价格涨了不少。
大家的参照点不同，比如:
去年同小区成交价格是300w，而5月成交了一套同户型，价格是500w，那大家就会觉得怎么涨了200w，涨了好多。
因为这是个体偏差，也就是说每个人看到的数据都是很小的，得出来的偶然性的判断会偏离事实很远。所以要看大数据。
而实际情况是，被卖掉的房子还是蛮多的，价格上也确实是涨了，5月份成交价格相比较4月及以前的成交价格，5月的成交价格确实高于之前的成交价格。
我所在的大虹桥区域一直在上涨的。至于上海的楼市整体价格，我了解的情况，除了个别的学区房有所下降外，基本都在涨。
只是涨幅没有之前大了，5月整体涨得就很少了；尤其是从5月上下半月的情况来看，下半月成交的价格基本和5月上半个月的价格是持平的。
后续的价格会越来越趋于稳定。
02
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挂牌量增加，有议价空间
受成交活跃的影响，前期很多区域的在售房源都很少，“一房难求”的现象比较严重。
所以业主的心态都特别好，挂牌价就比较高，新房源挂牌的价格会比在售的房源价格高不少。
业主心态好到，只要有中介打电话过去咨询，业主就跳价。
同事打电话询问业主价格有没有商量余地，业主说 往上谈可以，往下谈不行 。
10个业主，有9个到价不签字。
随着新政实施后，一房难求的现象有所改观。
成交量下来后，去化的速度就没有那么快了，原本几天能卖掉的房子，现在要1-2个月才能卖得掉。
而新增的挂牌速度没有变，小区每个月有1-2套挂牌，再加上之前没有卖掉的1-2套，现在小区的挂牌量就变成了2-4套；再过一个月，有可能就变成3-6套了。
大家可以看看自己周边熟悉的小区，有些以前真的是一房难求，甚至是卖空的楼盘，现在都陆陆续续有房源放出来了。而且哪些想捂盘惜售的房东，也会挂牌出来。
所以 挂牌房源没有尽快去化掉的话，挂牌量只会越来越多 。
同时业主对客户的要求，也开始慢慢转变了。
不议价全款客户---->议价全款客户----->不议价但有付款周期要求的客户----->议价而且有付款周期要求的客户
现在越来越多的业主，开始 接受 议价全款的客户 ；
也就是说，只要付款方式好，价格上是有空间的。
甚至有部分业主愿意接受超长付款周期的客户了。
我身边就有朋友成交的案子，过户时间拉长到2022年的6月份。 整整一年的交易时长，放在半年前，想都不敢想 。
而且后续随着时间的推移，因为成交量的下降，更多的业主会愿意接受超长的交易周期。而且会有越来越多的业主能接受议价的客户。
03
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客户怕当接盘侠，担心站岗高位
涨多就是最大的利空，跌多就是最大的利好。
2016-2017年的高位接盘侠的不爽经历，让有些买房人，不敢在现在买入，尤其是已经大涨过一波，而且政府出台了密集的调控政策之后，担心自己高位接盘。
站在高处可以“一览众山小”
看到的虽然有风景
但也有“高处不胜寒”。
有部分客户就直接明说了，现在楼市至少横盘3年。
虽然有部分客户，还是在继续看房，但让他现在入手，还是比较困难的。
不断完善的新房积分摇号制度，倒挂利差，让很多客户，都在等待捡漏个新房。
原本感觉买一手新房无望的低分户，刚开始转战二手房市场，但因为5月下半个月 “房地联动指导价”的出台，又开始变成继续等待捡漏新房。
他们觉得新房的每年供应量 6w套左右，能消耗很多高积分的人群，等消耗完之后，就是他们的机会了。
关键 每年 6w套的新房供应，有多少套是需要高积分的楼盘？
新房限价一直在上海施行，就算不出来“房地联动指导价”的措施，后续一手房的价格也不会上涨。
但为啥偏偏这次影响大？
这就是政策的高明之处， 降低大家对未来房价的 预期 。
所以不要看上海每年新增了多少人口，新增了多少购房家庭，*迁拆**了多少户。
因为这些新增，都可以通过一手楼盘 和 大量动迁房的入市来去化掉。
预期降低后，大家就不会“哄抬”了，不“哄抬”价格就不会暴涨。
2017-2019年就是很好的例子。
为什么月成交量持续2年多没有突破2w套？
难道这2年上海就没有新增人口了，就没有被*迁拆**的了？？
我在陪看中接触到很多业主和客户，发现很多客户的想法：
市场价格已经高了，涨之前没有买，已经等了这么久，就干脆再等等；
涨就不买了，说不定真的下跌了呢，就算不跌，还有一手楼盘在后面兜底呢。
一辈子，6个钱包就买一套房，居然站岗高位，晚上睡得着吗？
04
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中介带看量少，担忧市场会冷下来
做房产中介担心的不是房价是涨、还是跌，要的是成交量，成交量多，自己成交的概率就大。
我经常和同事们说，趁着市场好的时候，努力多开几单，多赚点，才有更多的资本来应对寒冬。
现在的情况，就是带看量真的变少了很多。
很多公司对业务员都会有带看任务要求，以前大家能轻松完成一周3-4组的带看量，而现在很多业务员都没有办法完成了。
带看量少，说明客户量少，应该说是诚意的客户少。
让业务员整理下自己的客户信息，预约下带看，得到的最多回复：
说要看看，想观望下；
嫌弃推荐的这个房子怎么涨了这么多，没有什么吸引力；
........
而很多中介朋友，都会想，接下来市场怎么样？觉得市场冷了就赚不到钱了，分到自己头上的就少了。
其实中介同行真的不用担心，这个行业的规律就是这样：
市场好的时候，全市20万名中介，一个月成交3万套；
但市场不好的时候，10多万名中介，一个月成交1w多套。
人均套数变化不大。
每个行业都一样，赚钱的一定是一直在这个行业里面坚持付出的那一批人。
但不管怎样，成交量刚刚下来的这段时间会很困难，因为这段时间中介的人数还没有减少，反而在增加。
—end—
如果楼市没有大的利好，楼市的这些变化，必将持续下去，也会改变现有的楼市走势。
只是这个时间需要多久？半年还是一年？就需要时间来验证了。
是继续观望还是现在入手？
置换的客户，还是继续置换，因为卖出和买进都在同一个时间段，价格高低对于置换的客户是没有太多影响的，无法就是赚多赚少的问题。
而非置换的客户，还是要多出来看房，只有多看房，才能知道自己究竟是要买什么样的房子，看到合适的，就尽快入手。