地产三支箭的效果正在显现，楼市有望持续回暖
出品 | 首席财经观察 作者 | 周松涛
龙光集团“活过来”了
地产频繁释放利好，效果正在显现，对资金紧张的开发商可谓是雪中送炭。
12月6日，龙光境内债整体展期事项获得债券投资人表决通过，已展期债券及ABS展期期限为36个月，未展期债券及ABS展期期限为48个月，总展期规模为223.6亿元。
债务展期是指推迟到期债务要求付款的日期，也就是说，龙光集团的223亿元的债务可以延迟三年到四年时间。
债务展期被看作是开发商以时间换空间、寻求缓解经营危机的重要手段。据不完全统计，2021年至今年9月，房地产行业共有26家房企对旗下债券发起展期。其中22家成功通过并公布相关展期方案，共涉及57笔境内债券，合计债券规模1128.90亿元。
不过，整体展期的房企并不多，龙光成为业内继富力之后第二家实现境内债整体展期的房企。
资金是房地产的命脉，债务展期可以大幅减缓地产企业的资金压力，当然，对整个楼市的供应也起到积极作用。
受到利好消息影响，12月6日，龙光集团股价暴涨32.35%。
今天，龙光集团继续暴涨，最终收盘涨幅为41%，1个月时间，股价翻了3倍多。
除此之外，龙光集团还有好消息，2022年1至11月，龙光集团共计完成项目交付75个批次，累计交房约4.9万套，合约交付率100%。
龙光集团这下是要“活过来”了。
龙光集团此前一直是地产行业有名的优等生，被网友称为房坚强。
2020年9月，为了促进房地产行业健康发展，监管层给房企划了三条红线，从2021年开始实施。
按照当时的划线标准，很多企业2019年年报就已经踩红了。
当然，优等生龙光集团没有踩中红线。
但了2021年中报，龙光集团依然表现优异，截至2021年中期，龙光集团账面上的现金及银行存款余额为420.6亿元。与此同时，龙光集团在“三道红线”指标上全为绿档。业内对其都艳羡不已。
不过，这可能是龙光集团最后的倔强，到了2022年，房坚强龙光集团也不再坚强了。
2021年，龙光实现权益销售额1402亿元，同比增长16.2%，名副其实的千亿房企。
这个成绩单看上去还不错，但并没有实现当初20%的目标。
龙光集团2022年1月实现合约销售额约为90.1亿元，2021年1月的销售额为160亿，同比接近腰斩，12月也有130亿的销售额，环比也大幅下滑。
今年1月初，市场传言龙光有30亿美元的私募债，龙光先是否认有私募美元债存在，后来又承认有担保但不超过10亿美元。
与此同时，评级机构纷纷下调龙光集团的评级，龙光集团的债务隐忧开始浮现。
1月28日，标普将龙光“BB”长期主体信用评级及其未到期优先*抵押无**债券的“BB-”长期债项评级列入负面信用观察名单。标普指出，如果未公布的担保债务得到证实，龙光集团的信用状况和流动性则可能承压。
惠誉直接将龙光集团的违约评级从“BB”下调至“BB-”，展望由“稳定”调整为“负面”。
3月1日，瑞银发表报告称，龙光集团表外债务可能达580亿元至790亿元。
负面消息不断，评级遭遇下调，还被爆出巨额债务问题，龙光集团也暴雷了。
资本市场上，龙光集团的股价也大幅下跌，今年10月份，龙光集团集团的最低价只有0.32港元每股，距离一年前的12.97港元每股暴跌超过90%，2022年以来，股价最大跌幅一度超过80%。
此时，地产利好不断升级，三支利箭出鞘，特别是金融十六条，从资金上缓解房企的融资和再融资压力。
一度处于死亡边缘的龙光集团，如今又重新活过来了。
楼市开始回暖
龙光集团不是获得整体债务展期的第一家地产企业，也不会是最后一家。
今年11月10日，富力发出公告称，已发行的全部境内债券共8笔获得展期，加权平均到期期限从4个月左右延长至3年以上，总额为135亿元。
今年7月份，富力已经完成10笔美元债的整体展期，合计49.43亿美元（约合人民币332.37亿元），还款期限全部延长3-4年，涵盖了公司所有中长期境外美元债。
由此，富力合共467亿元的境内外债务问题，迎来转机，富力地产也赢得了至少3年的喘息时间。
华夏幸福的债务重组也已经过半，融创也有了清晰的解决方案，奥园、世茂等地产企业也准备重组或正在重组。
毫无疑问，富力和龙光集团债务问题的缓解给整个地产行业注入了信心。
开发商迎来了喘息良机，楼市也开始逐步企稳。
虽然没有金九银十，11月，楼市回暖势头开始显现。
一线城市的表现具有较强的说服力。
上海链家研究院数据显示，11月上海全市共成交新房8838套，环比增长91%，同比增长47%；成交均价64212元/平，环比增长6%，同比增长12%。
从网签数据来看，11月上海新房共成交约9506套，成交量较10月大幅上涨87%。
11月深圳二手住宅网签为2168套，环比增长25%。
新一线城市也在回暖。
杭州11月二手房成交5276套，环比上涨41%，此前曾遭遇连续四个月下跌。
青岛在11月第四周成交量为1081套，环比上升5.2%。
除了成交量，房价也在告别低迷。
不少城市的挂牌价开始恢复。在28个城市中，已经有13个城市出现同环比双涨的情况。
其中，四大一线中深圳、上海、广州的二手房挂牌价均出现了同环比上涨的情况，而北京也仅环比下跌，同比也上涨了3.26%。
涨幅不大，属于合理空间，相对于此前连续下跌的局面，回暖迹象明显。
新一线城市青岛同比上涨12.83%，环比上涨21.99%；长沙同比上涨13.31%，环比上涨9.70%；宁波同比上涨15.97%，环比上涨14.34%。
新一线城市反弹幅度较大，主要是因为之前的跌幅较大，基数较低。
随着新十条优化政策发布，我们经济复苏的步伐将会加快，加上调控不断升级，房地产行业进一步回暖几乎没有什么悬念。
可能也会有网友表示担忧，房价会不会迎来大幅反弹，开启新一轮上涨。
答案是不会。
楼市回暖，并不一定单指房价，更多的是整个市场成交量的活跃程度。
这一年多来的楼市低迷期，房价并没有出现大幅调整，特别是一线城市，房价现在依然处于相对高位，房价并没大幅上涨的基础，房价过热的城市也会有相应的调控政策使之降温。
房价不会大涨，也没有大跌的基础。
一方面是楼市利好频出，接下来可能还会持续升级，加上楼市回暖的脚步加快，房价也没有大跌的基础。
2023年，房价很大概率将会在一个区间窄幅波动。
现在是刚需买房的好时机吗？
年底将至，很多开发商为了完成全年销售目标，回笼资金都会有较大力度的促销优惠力度，现在五年期LPR处于相对较低的利率水平，刚需可以节约一定的房贷利息，虽然不算太多，但总比LPR处于上升周期的购房成本要低。
综合来看，现在也许是刚需出手的好时机，但任何事都没有绝对。