提到城北，在老南京人心目中的形象就是脏乱差。近几年，随着政府规划的利好和各大开发商的进驻，城北房价一路上涨，但与楼盘相对于的商业配套却一直是短板……

01 燕子矶招商花园城开业，定位“一站式家庭生活优悦中心”

11月的最后一天，当南京的土豪们聚集在河西抢房的时候，燕子矶迎来了首个10万方的大型商业综合体——招商花园城，这对于燕子矶人民来说是一次“盛事”，从围观的人群就能看出来大家对于花园城的期待。

开业当天围观群众

作为花园城2.0升级版，燕子矶招商花园城以拥有0—12岁孩子的年轻家庭为主要消费群体，打造“一站式家庭优悦生活中心”，将定位聚焦于本地生活。在社区商业的基础上，打造以“家”为氛围的全新生活方式。

据悉，项目70%入驻品牌是首进城北。如：幸福蓝海IMAX国际影城，全国第一家雨花石主题IMAX影城；大众书局，城北首家大型书店；东市西市，全国首个仓储式会员超市，也是国内首个将汽车销售和体验服务引入门店的大型超市类品牌；苏宁极物，苏宁体制外的首家智慧新零售门店……

开业当天，据开发商透露，当日客流远超过10万人次，可以看出，城北人们对于大型商业体确实期待太久了。南京问策商业管理顾问有限公司总经理苏晓晴表示：“燕子矶招商花园城的开业不仅会带来周边房价的上涨，更重要的是，它给城北的社区型商业做了成功示范的同时，也将引领城北社区型商业的发展方向。”

众所周知，燕子矶前身为“化工重地”，在特定时期为南京经济的发展发挥了重要作用。随着南京城市的不断发展，经过搬迁、治理等一系列改造，大量土地的出让吸引了品牌开发商进驻，“燕子矶新城”逐渐被人们知晓。

招商花园城不过是燕子矶商业版图的一角。根据规划，城将打造五大商圈，分别是：明外郭商务圈、晓庄商务圈、燕子矶老镇商务圈、经五路商务圈和滨江商务圈。

根据规划建设时序，当下位于燕子矶新城门户的经五路商圈可说是聚集了燕子矶新城商业开发的所有目光。与招商花园城一街之隔的万象天地，斥资200多亿，打造约百万方综合体，商业体量约21万方。加上区域内的三条地铁规划（1号线北延线、6号线、7号线），未来，这里将成为“城北新街口”。

02 城北商业现状：缺乏“有效”商业体

南京各大板块的几乎都有各自代表性的商业体，城中的新街口商圈自不必说，城南有虹悦城、水游城，江宁有金鹰、万达、景枫KINGMO，仙林有万达茂……城北有什么？一时间竟想不出。

距离主城很近的城北板块，在很长的一段时间里，商业一直处于缺位的状态，这也是城北长久以来的“痛”。

中央门商圈

城北曾经也有引以为傲的商圈——中央门商圈。区域内的老牌商场如南京商厦、玉桥广场、金桥广场、金盛百货等，以火车站、长途汽车站为依托，一直以批发零售、交通集散闻名。每天30万的人流量，每年高达100亿的商品成交总额，使中央门成为一个不折不扣的财富盆地。

随着中央门车站的搬迁和早期交通枢纽留下的脏乱旧的形象，带来购物环境的体验感不足，中央门商圈难以满足区域消费需求的升级和转变。中央门商圈逐渐衰落，亟待产业和业态的转型升级。

玉桥商业广场现状

近几年中央门也出现了新的商业体。区域的喜年花生唐项目，商业面积约7万，是区域第一座全业态、一站式商业综合体的开放式街区。“传统的商场购物中心开放时间基本上是12个小时，我们定位为18小时，就是为了丰富大家的生活，尽可能地满足周围社区消费者多元化、多层次的生活需求。”项目负责人介绍。

喜年花生唐项目

尽管有着“18小时生活梦工厂”的高级定位，但被老旧小区包围的位置似乎不太起眼。

迈皋桥商圈

迈皋桥，南京最早借助地铁而崛起的板块之一。作为地铁1号线的终点站，迈皋桥距离新街口只有20分钟地铁路程，是栖霞区离城中最近的区域。

但工业聚集板块的标签，使迈皋桥无论在居住还是商业发展方面都背上了沉重的包袱，至今仍无法摘掉“脏乱差”的帽子。除了万谷慧，迈皋桥再也没有其他“正经”的商场……

万谷慧商场

鼓楼滨江商圈

鼓楼滨江近几年在房价方面表现不俗，最高单价已破6万/平，力压河西，各大开发商的进驻也给区域带来丰富的商业配套。但目前，区域内只有大观天地Mall和世茂52+Mini Mall两家正常营业的商业体。

随着*迁拆**人群的搬离、新一批业主尚未入住，世茂52+Mini Mall尚可依靠住宅项目的人群维持热度，而大观天地Mall的就人流量就惨淡得多。而各大楼盘配套的商业尚在建设中，其中30万方的的中冶和悦港是南京最大的旧城改造主题商业街区，能给鼓楼滨江带来怎样的影响尚未可知。

城北的其他项目，如玄武的常发广场和五塘广场的绿地缤纷广场，在开业时轰动一时，但也慢慢“失声”。主要原因在于零散分布，难成气候。

“人烟稀少”的常发广场

03 未来发展方向：社区型商业占主导

对于城北商业的现状，戴德梁行杭州及南京公司总经理汤耀光认为：“过往城北给人们的感觉是比较落后的，属于老城改造中的片区。随着人口逐步导入，商业的需求也开始显现。而城北也逐渐有新的商业诞生，但由于人口导入需要时间，商业供应集中的‘井喷’会出现经营压力，对于设计过时或消费环境跟不上时代改变的项目，将面临更大考验。”

那城北商业到底该如何定位？如何发展？

汤耀光表示：“还是应该因地制宜，每个项目应对自身可幅射的人群要有充分的自我认知，根据人群结构特征和消费需求打造具有落地性的定位，同区项目与项目之间也应有自身的特色。家庭型和就近消费型的休闲消费中心是主要发展方向。”

对于每个板块的具体发展和转型方向，南京问策商业管理顾问有限公司总经理苏晓晴则表达了自己的看法。

中央门商圈的转型升级牵扯的方面比较多，区域内的以批发为主导的商业，面对交通枢纽地位的衰落和互联网的冲击是难以抗拒的，希望政府能多一些指导和引领。

迈皋桥商圈的流动人口比较大，其实是非常“甜美”的一块商业市场。眼下满足流动人口的生活需要虽然合适，但长远来看，需要标准化的社区商业和现代化的商业业态来改变现在混乱的状态。仅一家是难以支撑的，需要几家符合现代化消费需求的大型商业中心来拯救迈皋桥商圈。

滨江板块的商业发展有两个方向：一是社区化，只服务于周边3公里内的居民；二是借助滨江的资源，面向半径更大的区域，打造休闲娱乐项目，走非商品化路线，打“文化牌”。