我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

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提问：亲爱的房姐，和男朋友马上要结婚，他在北京呼家楼附近有一套老破小，60平带白家庄小学学区，在燕郊有一套小三居。我有sfsd资格，但是手上现金只有150w，两人年收入40w，我们想用掉资格买一套，请问1.有什么途径可以提高首付？2.偏增值属性有哪些区域或楼盘推荐？3.常营附近盘怎么样？（因为他爸妈在那片住） 谢谢房姐！

回答：提高首付很多方法，所有渠道融资成本的等级： 1.少数不懂理财亲戚，私人借款只有4%的，你可以按月付息，一般不存在。 2.信用卡是最便宜的资金，而且是自有资金（信用转变），4%-4.8%左右 3.基准利率的房贷抵押贷，4.9%左右。 拆借信用卡是第三便宜资金，拆借加一些红包费用。 4.正常抵押贷，4.9%-8%之间。 5.体制内的一些优质信用贷，利率在基准上浮30%以内。 以上都可以称为第一级资金，每个人都要尽量利用。其次是第二级资金： 6.亲密私人借款，一般在6%-10%之间。 7.优质信用贷，一般在8%-12%之间。 我们的通胀速度，是12%-14%左右，低于这个数值的资金，都是倒贴钱，只要能够变成优质的资产，这一类资金有多少要多少。 第三级资金，属于没有办法的临时拆借，不能作为长期使用，需要预先算好成本： 8.较差信用贷，信用卡分期，一般在12%-24%之间。 9.民间*抵押无**垫资（空垫），一般在24%-48%之间。 尽可能挖掘更多的融资，保持一定的综合资金成本，尽早通过*款贷**把现金换成优质的升值资产，是普通人积累财富的最佳道路。 *弹子**150，只能买刚需上车盘，东三东四环沿线1居或2居，管庄常营2到3居，望京部分老破小，都可以淘淘。 尽量把*弹子**扩大到200以上，能选到更优性价比的楼盘。 常营还不错

提问：请问房姐 东恒时代二期 南北二居 单价多少合适 如果和富力城D区66平一居比 适合买哪个 目前人不在北京 只是想结婚前买一套sfsd落户 未来可能在上海安家 老公有上海户口 纠结合资上海买比较好的二居 共同写名 还是各自北京上海买正常的房子 谢谢

回答：东恒时代，虽然老点但保养还可以。缺点是位置好 地 势略不好，去四惠要走一段，去六号线十里堡就比较远。 价格看具体标的 一居不要考虑 如果考虑以后自住，合资在居住质量上肯定会高点

提问：房姐好，北京基本情况，25岁，家里4套房，首付可以买第5套。总资产2200-2500万左右。我们的房子都是学区房，三环老破小，置换到次新，基本不会有负担，甚至可以匀点钱到外地，而且父母公务员，退休金稳定。我们家老人也愿意帮忙。 买重庆，买沈阳，父母同意。尤其沈阳，但不知道先北京还是先外地。从水库看，好像重庆还是比沈阳好。外地的仓，需不需要建的多一点。 给您发这么多，打扰了。

回答：4套房总额2500万，常见是1000+700+500+300这种结构。 都是学区房，大概率有两套西城海淀800左右或以上学区。 资产比较丰厚，但这样的组成风险性较大，稳定性和成长性较弱。 先要知道每套标的信息和负债进行评估，预估首付资金，以及操作，是选择卖出还是抵押。 资金量比较大，先集中解决北京的大头，1000万资金量级手缝漏掉100万余额也足够重庆\/沈阳多套建仓。 把手上标的优先换成五环内核心地段，价格心动流动性较好的次新房。 乌鸦喝水，先投石子，再填沙子。

提问：房姐你好！我想陆续卖掉两处房产，为变唯一尽快出手，需要先过户到孩子名下，卖掉一套再过户一套再卖，这样操作有问题吗？会有其他不好的影响吗？还有，请问这个过程办赠予合适吗？

回答：操作没问题，但赠予后再出售需要缴20%的个人所得税， 个人所得税＝（再次转让的收入－受赠时产生的费用支出－再次转让时产生的其他税费－其他合理的费用支出）*20% 或者走对敲的方式（亲人间买卖），成本更低

提问：新人首问！！需在海淀购置房产，不自住，可出租，近几年内不出售，需要购置保值加增值的投资性好的房产，请房姐指导在哪个区域选购，比如海淀学区，中关村，世纪城，四季青，圆明园上地清河马连洼等。请房姐推荐可行的区域或者具体楼盘哈，另外马连洼价格为什么比上地低呢，有投资的必要吗，农大附中家属楼怎样。谢谢。

回答：不知道你的预算情况 马连洼没什么学区所以价格便宜点，因为海淀大部分都属于学区溢价，投资不要选过重学区属性的板块 建议看看马连洼、四季青、西北旺附近的二手房 农大附中家属楼性价比一般

提问：您好，想咨询下您。本人北京户口，未婚，在京无房产，但是在外地有一笔小额房贷，所以借不到很多，自有首付200~300万左右。工作稳定，每年净收入七八十万人民币左右。想在北京入手一套小户型，主要是投资保值升，想听听您的意见应该考虑什么样的区域和户型。谢谢！

回答：你的现金流还不错，如果二套的话，试下全款抵押买。 望京看下望京新城，或者青年路的二手房，比如青年汇佳园。另外还能看看九龙山的二手房， 例如 CBD传奇、风度柏林。尽量买两居

提问：房姐你好！儿子和媳妇都在东五环上班。大概有700万的预算。最近想买房子。还得考虑孙子的上学问题。您给推荐一下买那些小区比较好呢？谢谢！

回答：试着 够 一下 首城国际 的小2居 对口北工大附小，直升附中 或者北纬40度这个小区，比较新，距离望京很近，而且有景山朝阳九年一贯制的学区 还可以看看芍药居板块，对口人大附朝阳，或者安慧北里X园，对口陈经纶嘉铭西校区，再或者慧忠里，对口朝阳外国语

提问：房姐好。单身女，一套西城学区房58，卖后zd600-800。目前租住世茂奥临花园128，近期想改善+投资，看了未来金茂府145、观承望溪138，后沙峪公园17区90下跃，刚订十七区，760，觉得有配套人流， 5.7挑高面积可到230.放到二手也算有竞争力。订房后才关注到您，略犹豫，昨去签约被告知霸王条款无法改。想请教： 1、补充协议划线部分可协商吗？违约金比例至少双方等同吧？是否买新房就只能接受，或哪些条款可争取？ 2若放弃，在望京、朝阳、双井，能否推荐几个值得入的品质+投资均不错的新房或次新房？ 3、好小区好户型总价高用不了，不好出手；老破小居住品质又太差，房姐能否帮忙梳理改善或投资思路

回答：新房都是开发商霸王条款，基本没有商量余地 望京 看看宝星华庭 ，双井 首城国际 天骄 学区房有政策的不确定性，你短期也没有使用需求的话，建议出手掉。 自住 投资 核心地段次新是比较好的选择

提问：房姐您好！本人再有三年退休，准备在北京购买一套保值且坚固养老的三居室，总价在450w以内，您看哪里合适，是买新房还是二手房呢？

回答：新房位置都太偏了，没什么保值能力，淘二手为主 兼顾自住和保值建议看下 昌平回龙观 板块 云趣园，龙跃苑东X区 或者 大兴西红门板块 例如 兴海家园星苑，宏大南苑，宏盛家园

提问：房姐你好，新人首问！求指导~~~女方在白石桥附近事业单位（早8：30晚5：30），男方望京东工作（早10晚9），已有小学区房一套月均还款1.5w（不考虑卖也不抵押），若再*款贷**每月最高还可承受2.7w的还款能力即商贷445w（日子稍紧巴），但五环内二手房*款贷**只能303万以内，所以新房可上杠杆更高。使用一方资格首套首贷，首付330左右（若借钱可到350w），不考虑学区主要改善居住，未来长期住但一两年内也不着急搬，五环内面积100平米以上的三居，最好有电梯将来父母可小住，需要有至少一个停车位，硬性指标南北通透，最好明厨明卫，房子到白石桥通勤地铁or开车不超过1小时，到望京东不超过1小时20分钟。已看：中铁诺德春风和院89平米觉得有点小，诺德逸府118平米大概775w（有二、三、顶楼可选，8月底前要交钱否则需800w），北七家金茂府145平米850w（只剩一套在小区最东边），北七家华润未来城市155平米842万。去年看过国美第一城，但二手房首付略高。也看过望京区域的望京新城，但小高层有些户型or朝向不太好。对天通苑和回龙观的大房子心动，但担心地铁太挤毕竟出门即是早高峰。近期打算再看望京（看好发展）但可能距离女方稍微有点远有的犹豫。不知道现在是否应该上限竞房，而且对于区域选择有点迷茫，核心要房子大但也得考虑通勤。

回答：自住角度华润未来城市还行，还是纯商品房，位置略偏一点，你看的这几个新盘中可以做为首选。 如果不着急，还可以看下新盘 奥森one和奥海明月。离13号线分段后建材城东路站比较近，不过还要等几年才会开通 望京还可以看下 南湖中园二区、望京西园二区 限竞房能长持7年以上可以入

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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