我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问：房姐您好，看房也小半年了。最后一哆嗦了……求翻牌。 个人情况：在高校工作，工作时间自由，收入稳定但不高，目前月到手剩余可以还7000，需要利用房租还月供。首付准备了300。由于工作关系，主要活动范围在高校聚集地，即北京西部和北部。单身，主要是上车加投资，兼顾居住（万一置换不掉，自己住也不会太痛苦就行） 目前看中若干个标的求教 1.西坝河小三居，70多平，三层，单价6.7万，三室一厅，总价520; 2.老国展二环边顶层复式，112平（实际使用面积130+平），单价4.9，四室一厅，总价550； 3.天通苑东三区顶层复式，191平（带露台共计230+平），单价2.7万，三室二厅，总价535。 谢谢
回答：你好，北京选 筹 一定要具体到楼盘 楼层和户型才能做精准判断。 西坝河是半个死胡同，缺少道路，河道分割，造成难进难出的局面。 虽然空间位置很好，但是地势，交通不好。 所以造成了反常的结果，让人以为价值混乱。 东三有部分奇葩的八角户型，如果是八角户型，这个价格性价比不高，如果是方正户型，上个月刚淘到一套单价2.4的，建议入手价在2.5以内。 感谢打赏！
提问：房姐好，之前的问题一直没有回答，再次请教一下：700-1000，纯投资，请问望京宝星国际和宝星华庭有什么区别？如何选？什么价格可以入手呢，谢谢！
回答：宝星园一期属于老小区，2001年的； 宝星国际二期06年差不多次新水准； 宝星华庭三期，2010年后的品质次新。 虽然在同一个位置，但是品质的差异也明显，7以内可以入
提问：房姐，家人目前在亦庄上班，近期看了周边的房子，感觉旧宫一片的灵秀，美然，育龙，佳和园，达龙骏景……这些小区虽然算是准老小区了，但是周边配套还凑合，价位不算很高，富力盛悦居，紫郡府，朗润园等较新的小区价格偏贵一点，但是这一片整体没什么学区和好一点的学校，作为亦庄的生活配套区域，请帮忙看看旧宫这一片有没有投资持有价值，如果有的话买哪个小区合适？
回答：旧宫未来将成为亦庄新城主要的城市配套区，兼具主要的商业、商务服务功能，不过落地至少还需要5年，当前次新价格并不便宜，性价比上老小区更高，推荐 灵秀，美然
提问：房价好，几个问题请求指点。 1 二套投资，预算全下来控制600以内，持有时间大概三年（因为孩子2024年上学，要卖掉抽出资金买个学区），本人在芍药居上班，不自住纯投资的角度，请问千鹤家园，惠新里小区，南湖东园一区哪个更合适？惠新西街或望京有其他合适小区吗？单价分别多少合适？目前在望花路西里持有自住房一套。 2，如果回头考虑朝阳区的学区三居室，自住兼顾投资或者保值性质，看您曾推荐过紫薇天悦，但是听说紫薇是回迁楼，质量一般，目前看单价也不低（好户型7.8w）请问您推荐理由是什么。 3 对于同户型装修很好的房子，装修加分值多少钱？ 谢谢房姐，在线等回复
回答：千鹤家园 6以内，南湖东园一区 5.5以内 都可看 学区基本都是溢价，均不属于品质盘，所以一直建议投住分离，在朝阳学区当前可选择范围并不大，还想投资就把学区当学票，勾得上门槛即可 装修不值钱。找笋盘都会找装修差的，进行砍价。
提问：房姐您好: 有首贷资格，目前住在西坝河东里老人的房子里，孩子明年上小学，手里有200多万，想买一套学区房，在考虑芍药居北里人朝学区，或者新纪家园中学也可以上人朝，也想过西城区买，只是不太想离开熟悉的区域，还请房姐给个建议，买哪里好，什么时间出手好？谢谢，盼复哦。
回答：200+首付主要 淘 500-600的标的 芍药居北里>新纪家园 新纪家园由于周边高价学区盘带动，价格偏高，基本只能看一居，芍药居北里相对好点，可以淘到一些紧凑两居。有合适的即可入手不用等
提问：房姐好，最近在网上看了一些房源，刚需自住兼投资，在阜成门上班，考虑通勤方便，请房姐帮忙点评一下，下列房源是否值得入手？ 1、海淀定慧寺永安东里，77平，报价615万，两室两厅，朝向南北，98年公房 2、海淀田村永达逸家，102平，报价710万，两室一厅，朝向南，04年商品房 3、海淀田村自由度，101平，两套报价598–625万，两室一厅，朝向西南，02年商品房 如果值得入手，合理的价格应该是多少？ 期待回复，多谢房姐！
回答：定慧寺老公房，回避 田村老小区，7万+价格堪比朝青 自由度同2，主要问题是距离地铁比较远，交通地理位置不方便。 如果不是老人需求自住田村，一般不建议，学区也一般。 阜成门上班可以买朝青。
提问：房姐好，上东郡即将网申，目前仅有的一个东四环旁的共有产权房，酒仙桥板块值得期待吗？
回答：酒仙桥板块可以买房。 上东郡没有任何申请必要。 驼房营的位置也比较偏，看不到蓝色港湾看不到朝阳公园，更不能看到东三环。
提问：房姐，您好，新人首问。男，34岁，未婚，非京籍，刚满五年社保，首套首贷，纯刚需，准备结婚，但也求保值增值，想一步到位，*弹子**1100到1200（如果特别中意的房子，可以再往上调100，因为手里还准备留有300的流动资金），准备全款买南北通透三居，在朝阳门上班，平时地铁上班居多。 由于没有北京户口，也没有结婚，所以没有考虑东西城及海淀的学区房；又不想上班通勤时间太长，所以主要看的朝阳区的房子；现在有如下的问题，请帮忙分析： （1）从居住角度看，未来3-4年，2居也足够住了，但是目前现金足够多，也没有好的投资项目，然后再从投资角度考虑，有没有必要一步到位买三居？（5年社保只能买一套北京的房子） （2）由于有通勤时间最好40分钟以内的考虑，以及次新盘的青睐，我主看的朝青，双井，四惠，常营区域，这个策略是否正确？有没有必要再看其他区域，比如望京等？ （3）我目前有意向的是润枫水尚的184平米南北通透大三居，上套成交价格在1185，还有十几到20万的增值税；对于大户型，我比较担心的是未来房产税会不会征到大户型头上，导致价格大幅下跌？这个小区的三居出房率很低，目前没有合适的挂牌房源，我有没有必要一直等下去？对于刚需的我来说，是最近就要下手好，还是等下半年下手比较划算？2020年后面的房价走势会是什么样的？润枫水尚三居值不值得买？ （4）我最近几天在关注华纺易城的166左右的大三居，价格在950-1060，是否值得购买？天鹅湾的房子是否值得购买？ （5）对于我这样的情况，您有推荐的小区和户型吗？ （6）对于房产中介的选择，中介服务点数2.7，能往下谈的空间很少，但是服务有保障；我爱我家由于20周年庆，1200万以上的交易，可以打59折，我爱我家也是上市公司；找我爱我家签约可以节省至少10万的中介费、有没有什么问题？您在中介选择方面有什么建议吗？ （7）在*弹子**比较充裕的情况下，还有没有必要去*款贷**？ （8）我从去年12月初就开始看房子了，除掉疫情期间没有看外，大概看了近3个月时间了，主看朝阳区，除掉望京，东坝，酒仙桥区块没有看外，朝阳其他区域，这个价位的房源，基本都有所涉猎。所以还想请您，从居住的舒适度，增值方面，以及生活和交通的便利性，给出建议。 静盼您的回复
回答：你属于刚需首套，有合适的就买，不用等，房价普跌的可能性不大。房产税看下精华帖，不用过度担心 润枫水尚是青年路那边比较不错的一个楼盘了，但别买挨着铁路那几个楼就行，小区环境还可以， 那附近还有逸翠园你可以看看，位置稍微偏一点点，但是更安静，密度低，自住也不错。天鹅湾也可以考虑。 中介服务水平差不多，选择有优惠的没问题 sfsd建议*款贷**，你的收入能覆盖两倍月供即可，提高总价有利于你选筹 另外推荐看下 双井富力城，望京橄榄城、东湖湾，三元桥凤凰城。
提问：房姐你好。北京西城区月坛老苏式建筑（50年代），面积70平米，有学区指标。想出手在石景山、门头沟或者丰台dai款换两套（一室一厅、二室一厅）。有没有什么推荐？另外北京现在整体价格下滑，这个阶段置换的话，是否能有较大收益或者较低还dai压力呢
回答：石景山和门头沟不太推荐 丰台可选择区域有限，需要仔细陶笋 广安门，莲花桥，天宁寺一带 做为 主看 下滑是陶笋的好机会，买方市场
提问：房姐好，海淀东王庄有60小两居，满5唯一，有100*款贷**，手头现有400现金，想在东王庄附近买一三居，怎样操作比较好？看了您之前给别人的建议是抵押贷，就是借钱买下二套，再拿二套抵押贷是吗？那我能买到价值格是多少的房子呢？有推荐的小区吗？
回答：嗯，北京首套之后都推荐全款抵押，400首付900总价的标的差不多 主看 东王庄、展春园，其他标的超出预算
提问：房姐好，请问两个问题。1，北四环边上的世纪宝鼎这个小区怎么样？和远洋万和城一墙之隔，单价低了很多，学校配套也和万和城一样，芳草地小学和陈经纶中学，小区只有两栋楼，物业管理很不错，户型都是大面积，不知道您觉得这个小区优质吗？保值程度如何？单价多少比较合适出手？ 2，太阳宫金星园怎么样？太阳宫有没有推荐的性价比高点的小区？ 跪谢房姐大大！
回答：世纪宝鼎在这个板块算不错的，属于可以淘区域，5.5内性价比高 太阳宫火星金星等自住都没什么问题，投资的话优选7万的土星园次新
提问：房姐！我父母南三环洋桥全款一套三居自住，处于价值洼地，想一换二，但全家缺资质，目前我7月工作居住证，我弟深圳户口工作居住证待定，房子卖560万，想先低首付落实一套北京的小二手，目的保值地段优势，剩下的等弟弟资质买80多平的，或可投深圳，请问这个操作有何注意事项？另，第一套位置有什么建议吗？
回答：流水充足的话没有问题 第一套建议按揭看百子湾次新两居400-500总价 第二套不推荐深圳，首先深圳去年有过30%涨幅，未来横盘概率大。其次如果你们均在北京有主场优势，更易于 淘笋 和维护
很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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