怡港花园
一、前言
为了给各位粉丝朋友提供一个更加立体的广州二手市场，锤哥以前写的文章偏向板块特质、板块与板块逻辑关系，以及中观市场的趋势，比较少涉及到微观市场
（1）单盘点评不写小区套数、面积段、周边有什么超市，几条地铁之类的百度信息，这个你自己去百度就可以了解
（2）只写这个小区的市场定位、产品定位、价格定位，以及客群演变，未来接盘侠趋势
（3）只写这个小区最直接的优势、劣势，让你读完之后有个中观和全面了解，保证早知道不会入坑
（4）也会写锤哥踩盘当中跟这个盘发生的趣事，以及锤哥很中肯的点评，同时这100个楼盘也会同步在公微 锤哥教买房 集结成文，不定期发布
二、正文
如果时光倒流8-10年，那个时候老黄埔最受欢迎的，肯定是不是黄埔花园、金碧领袖，也不是万科城市花园、怡园小区、金逸雅居，更加不是保利学府里、中鼎君和名城
在老一代黄埔人心中，尤其是以广船、黄埔港、广本、石化这些工作机会为多的产业结构之下，真正受欢迎的小区是
怡港花园
先不说早期的楼梯楼（现在看极其的LOW和过时），后面的2-4期，大花园、台地电梯小高层，以及西面临着黄浦公园，北门就是百佳超市，隔壁就是工行、大鸽饭、茗悦名点，生活配套还是不错的
遇到过几个业主，他们年龄在35-50岁之间，他们当时选择这里的理由也是觉得这边的花园舒服，而且离黄埔公园近，生活的便利性也确实不是浪得虚名
但，时间是一把杀猪刀，同时时间也是一把标尺。会从客户群体、产品档次、配套优劣、居住品质感等不同层次来进行市场的“格式化”式的分化
所以，怡港花园的价格就落后了黄埔花园、金碧领袖，也落后了万科城市花园和金色悦府，也远远落后于保利学府里和中鼎君和名城
通过过去3-4年的时间跨度来看，怡港花园的产品真的是拖了这个小区的后腿，即使不提1-3期的产品，即使是4期的产品也是有劣势的，即使即使你的最新一期5期的户型跟现代化的产品还是有区别，虽然从面积上、空间上大了很多，但感觉设计感和现代感还是差点意思
记得2018年5-6月份的时候，跟几个多军朋友经常来看这个小区，当时对一套园中园的1套118平户型感兴趣，房出阳台，前后折腾了2个多月，结果业主不卖了。同时还有一套南北对流的约300平的顶楼感兴趣，当时价格单价是2.5万/平，结果没几天就被查封了
业主是茂名做生意的，家里几兄弟都住在这里，为了生意上的周转，要卖房，结果在卖房的过程中，资金出现问题被查封了，虽然最终业主解决了债务问题，顺利售出。但从过去3-4年来看，这里的产品确实是在市场上耐不住“打”
锤哥是真的在2018年中旬的时候，通过怡港花园这个盘，深刻的理解了“产品力”在一个楼盘、一个区域当中的作用，包括后续的价值和价格的升迁
可以说，我对产品的理解、对客群的理解、对一个区域板块之内产品错配的理解，从2018年就嗅到了市场的分化，以及可能在2019、2020、包括未来的2021年都是会深刻的体现出来
