我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
关注“北京房姐” 微信公众号，加入知识星球"北京买房" 进行提问，有问必答，全程指导买房
提问：房姐好，我们现在手头有550-600首付，置换，需卖一个小两居，甘露园附近。我们现在孩子十个多月，想换一个综合各方面都还可以的房子。目前初步确定在东四环附近，您有哪些小区可以推荐呢？至少两居，85 平以上。
回答：你好，*弹子**600，选筹范围非常大，首选望京。 望京的主要开发时间在2000年前后。 当时流行大型的塔楼建筑，所以你能看到望京西园一二三四区，以及一些当时的刚需住宅小区，望京西一片，基本都被高塔填满。 随着外企入住，不部分较为高档的小区开始有一些低密度的板楼出现，主要是宝星，慧谷，大西洋，果岭里等小区，相对品质高一两个档次。 剩下也有非常多的公房社区，花家地，利泽西园，南湖，夹杂着苏式六层板楼和90年代的老塔楼。 望京整体不是很便宜 追求品质盘的如果有低价可以考虑，比如融科橄榄城8万 稳妥的，华鼎世家6万
提问：房姐您好，我在航天桥上班，周边房价都8+，为了上班近，资金有限（sfsd手头130）看了看金家村的房，90年房，56平板楼，单价5.2。 两个疑惑 1.自住但又不想跑输大盘太多，长期看该区域大的走势怎样？属于六里桥西片区，位于万丰路与莲花池西路交叉路口，离京石高铁200米，小区1千米内没有啥底商； 2.如果出手，建议年前或年后？ 望解答，不胜感激
回答：你这个属于典型上车盘，价格正常吧 六里桥位置也还不错，交通方便，租户多，缺点是有隔断，未来空间不会太高。 自住可以单价5W左右都可以看，别看精装修，溢价太多。 还有一个草桥可以考虑，老破小5万，次新6万多
提问：房姐您好: 有首贷资格，目前住在西坝河东里老人的房子里，孩子明年上小学，手里有200多万，想买一套学区房，在考虑芍药居北里人朝学区，或者新纪家园中学也可以上人朝，也想过西城区买，只是不太想离开熟悉的区域，还请房姐给个建议，买哪里好，什么时间出手好？谢谢，盼复哦。
回答：200+首付主要 淘 500-600的标的 芍药居北里>新纪家园 新纪家园由于周边高价学区盘带动，价格偏高，基本只能看一居，芍药居北里相对好点，可以淘到一些紧凑两居。有合适的即可入手不用等
提问：美丽的房姐你好。本人37岁，家庭收入40-50万，结余20-30之间。燕郊一套房，全款210.另外一套，月供6000.打算卖燕郊置换到北京，租金抵月供，减少压力。总价在400-450之间。看了您的精华帖，关注了几个位置。1.回龙观，国风美唐和紫金新干线；2.天通苑东三区和中苑；3.大兴高米店南，新里西斯莱；4.亦庄，万科金域东郡。 房姐，请教哪个地段更合适，大概什么价位没有溢价？ 请教您怎么操作，全款买房后抵押呢。
回答：1>4>2>3 国风美唐5.5内，紫金新干线5以内，金域东郡5左右 全款抵押能抬高杠杆，可看的范围更大，结合你的月供能力 建议*款贷**额度在400内 , 这样能保证生活质量不受太大影响
提问：求问房姐两个问题： 长沙远郊买的润和紫郡45平小户型收房了，物业说可以委托他们收房（人不在当地），这个靠谱吗？还是找朋友收房靠谱呀？毛坯房，收房需要注意什么吗？ 另外想简单装一下租出去，45平毛坯多少预算合适呀？有当地合作的装修推荐吗？
回答：你好，收房建议自己方来进行。 物业和业主是对手方，没有不合适。 可以找有经验的朋友，没有经验的也不用了，否则容易起矛盾。 验收很琐碎，面积，墙面，管道，房屋结构，楼道，层高，窗户采光，缩进...... 非我 专业 45平适合出租给年轻爱美女白领，用民宿水平的话，大约800-1000每平。
提问：一 目前有1. 海淀区70平小三居一套。花园路学区。孩子五年级。2014年购买，无房贷。市价610。我在海淀上班。 2. 东四环90平米公房一套对外出租。尚未拿到房产证。 二．目前可筹集资金300左右，担心货币贬值。 三．置业方案 1. 改善型需求（第一需求）： 将目前居住的房子卖掉，另外购置一套房子。同时满足改善和学区功能。受到*款贷**额度限制，新购房总价约1100左右，希望3居。 2. 投资 请问： 1）由于换房不一定能够保证学籍跟着换，是现在换房还是小学毕业后再换房？如现在换房，哪些楼盘合适？ 2）如是投资，哪些楼盘合适？
回答：推荐看 双榆树知春里一带的三居，位置好，不怕多校划片 当前投资盘集中在东段，看10\/14号线东段，如 双井、国贸、大望路、亮马桥等地段
提问：请咨询淘宝法拍房的问题，请问法拍是购买后法院确判决过户吗？需要原来的房东配合吗，法拍房有什么风险？除出租，户口以外
回答：法拍最后凭判决过户，不需要原来房东出面。 但是法拍房本身风险可能不可控，户口是相对容易查到的。 租约事实，债务关系，清场问题，是很难查清的。 原本是别人的猎物，被你截胡，也可能产生纠纷和对抗，比如对方已经做好租约证据链。
提问：房姐好，最近看了一套东西向的房子，但因为是边户，有个朝南的阳台。这种房子通透程度比南北朝向的如何呢？？ 我小时候住过东西方向的房子，都有心里阴影了，通风太差了。
回答：如果房屋质量没有问题，边户的户型多一面采光，实际比同向非边户更好一些。 如果没有引入视野景观 户型中：南北通透+东＞南北通透+西＞南北通透＞东西通透+南＞东西通透+北＞东西通透 核心的区别在于采光面的大小及比例。 如果东西面宽4米，南面面宽6米，那自然比南北面宽4米更好。
提问：房姐您好，看了您很多回答，收货很大。sfsd，想问一下如果从投资角度考虑，通州合适么？如果合适的话，250的首付具体哪个区域您觉得比较好呢？和天通苑的顶复比呢？
回答：长期看通州可以投资，由于涨幅被提前透支，会等一波回调 当前看性价比不如天通苑，通州推荐看 运河CBD、老通州（万达）附近
提问：房姐您好，一直好奇购买北京十万一平老破小的是什么人，可以简单做个买家画像么？感谢感谢
回答：学区房的家长。 30-40岁居多，体制相关工作者居多。 多数早年在北京已有1-2套房产，出售一套四五百标的，加上几百首付，换购一套600-1000左右的学区老破小或商品房。
提问：房姐好，一直没有得到您的赐教，又来麻烦您了。陆续看了几个盘，向您讨教： 1.苹果社区北区，146平西南向，报价820，单价5.6 2.国美第一城2号院，133平南北向，报价730，单价5.4 3.金海国际南区，150平东南向，报价788，单价5.25 这三套麻烦推荐下顺序并说说优缺点，谢谢！
回答：2>1>3 苹果社区北区属于商住loft式的公寓格局，开放格局，没有私密性和小区环境，潜力一般。 金海国际本身户型不太好，小区一般，密度大，相比没有优势
提问：房姐您好，我是北京集体户，想买个小房子放户口，现定居国外，有*弹子**300，纯投资，不考虑学区，计划长期持有至孩子留学时变现。请问：1，在尽量不*款贷**或者租可抵债的范围内，有哪些小区推荐呢？2，朝阳无限和望京南湖东园两房多少单价可以入？3，同地段小两居老公房和次新一居室如何选择，两者租金差不多，总价相差几十万，哪个增值潜力更大更容易出手呢？谢谢房姐
回答：甜水园金台路光辉里，石佛营东西里日月东华，甘露园路口那三个00后老小区都可以看 望京南湖东园 6以内，朝阳无限5以内 小两居老公房更合适，北京不买一居