在今年的楼市轮动周期中，一二线城市房价的稳健与三四线城市的飞涨形成了鲜明对比。
无锡自调控以来，楼市也逐渐回归平稳，然而独立于无锡的江阴今年楼市表现甚为抢眼。尤其是在今年1万5的楼面地价拍出之后，江阴楼市被更多人所关注到。
那么身为全国百强县前列的江阴，地价是如何能够拍到1万5的呢？今天我驱车2小时，前往江阴暴走5个小时踩盘当地楼市，除去路途上的4小时，上午及下午参观了 恒大华府、万科时代都会、碧桂园暨阳府、中梁应天首府 4个项目，另外与一家中介门店聊了聊当地二手房市场。通过一天的参观、交流发现了当地三大楼市特征。
1 改善大户型更好卖
去江阴之前做了一些功课，目前江阴已有多家国内品牌开发商进驻，如万科、恒大、中海、金茂、碧桂园等等，品牌开发商的进驻带来的是产品线的丰富以及给江阴人民带来了更好的居住体验。
今年以来江阴楼市异常火爆，已有多块万元地拍出，最贵的当属今年9月8日中海拍出的江阴地王，楼面价达到15602元/㎡，未来房价预计将奔3万+。这个价格已经可以比肩无锡滨湖区了，作为一向严谨的工科模范生中海，有魄力以这个价格拿下地块，可见对于江阴未来楼市的信心与眼光。
从上图中我们可以看出品牌开发商的布局重点在江阴城南板块，这里是承接老城外拓的首站，也是江阴对接无锡市区的南大门。目前无锡地铁s1号线已在修建，从惠山堰桥站出发直达江阴市区，最大的受益莫过于城南板块。因此江阴踩盘重点也放在了城南板块，首站即前往 万科时代都会 项目。
万科时代都会项目定位偏改善，产品以高层、洋房混搭，高层户型最小为143㎡，精装交付，单价2万左右；洋房最小面积为130㎡，毛坯交付，单价较高层贵一些。项目所有楼栋一楼为架空层， 每一栋楼均做了挑高入户大堂，高度约两层楼左右。
由于项目参观接待在实体楼栋大堂进行登记，小编刚进去还以为是小区会所，问了之后才知道是每一栋楼都有一个这样的入户大堂。看着顶部闪闪发亮的水晶吊顶，心里暗暗叹道还是自己见识少了。
▼ 再来一张实景图，可以看到入户大堂的奢华与豪气，也难怪小编会误以为是小区会所了！
▼ 再放几张项目样板房照片，不得不说这个装修用料配上项目大都会风格的外立面，改善属性尽显。
▼另外项目一楼全部做了架空层，被万科做成了业主休闲娱乐的私属场地，有 健身区域、会客洽谈区、亲子互动区、阅读品茗区 等等，未来业主足不出户即可在楼下享受诸多便捷的休闲生活场景。
在与项目销售员交流过程中得知，接待小编的销售员之前竟然也是做新媒体编辑的，后来觉得工资较低转岗做了销售员（听到这里，小编掩面垂泪）。
可能是曾经同为媒体同行比较亲切，小哥也向我介绍了不少江阴本地楼市现状。据了解，从万科项目销售情况来讲，客群主要来自江阴本地改善人群，以小换大、以旧换新等等，纯粹首套房刚需置业不多，并且 江阴人喜欢买大户型、毛坯房，喜欢全款，买房观念还较为传统。
起步价在300万左右的时代都会项目，在无锡、乃至南京都不算低，本地人收入水平可见一斑。
此外据小哥介绍，江阴市场还是以本地客群消化为主，很少有外地人来这里买房。临近的张家港、常熟、靖江发展各自都不错，并没有形成外来吸引力。
这也导致本地纯刚需阶层的缺失，在家家都有房的情况下，买房的主力需求只有改善换房，因此都是往大了买，本地开发商也就把大户型作为主力产品来打造，不得不说这一特点跟三四线城市楼市还是比较相似的。
2 楼市已然起飞，投资却无土壤
在踩盘万科与碧桂园项目当中，我向两位销售员均提出了一个问题。今年江阴楼市可谓火爆，万元地频繁拍出，1万6的底价更是跟无锡市区相比都不遑多让。2万多房价的楼盘也有不少了，那么江阴本地房产投资风气如何？
对此，两位销售员均表示本地基本没有投资炒房的概念。一方面江阴毕竟只是一个县级市，地域较小又缺乏外来人口，购房需求量不足以支撑投资性房产的流转。
据销售小哥介绍，在他看来本地人“新房癌”特别严重，能买新就不买旧，二手房市场流通性并不好。即便是买二手房的部分人群也只是为了成熟的生活配套，并不怎么在意升值空间。
其次在人人都是老板的江阴本地，开厂、办企业才是本地人的日常，资金有更多的使用渠道，依靠房产保值增值的观念还未被多数人所接受。
另外更为重要的原因则是江阴楼市房价起势的滞后性，多数人没有赶上前一轮房产增值的大潮，没有切身体会也就没有投资的概念了。
对此我觉得这种情况有其两面性，有利有弊。对于部分人来讲，你所在城市的房产没能跟上一轮房价上涨，个人财富相比其他城市居民是被稀释了，将很难通过房产增值抵消货币贬值大潮。
这也就出现过市民向所在政府问政，强力*压打**楼市，导致个人资产得不到增长，幸福感远远落后于兄弟城市的案例。
那么放任所在城市房价快速上涨，有房人群各个身价暴涨是不是就皆大欢喜了呢？
先不说抑制房价快速上涨已经成为重要的国家意志，我们聚焦到江阴本地，高房价导致高租金对于以实业为主的江阴究竟是好是坏？在高附加值产业还未能成为本地经济支柱的情况下，高租金对劳动密集型企业及其员工影响将是巨大的。
当然，仁者见仁，你觉得江阴这种制造业为主的城市该不该走高房价、高租金这条发展道路呢？
3 热闹之下，难掩隐忧
要说一趟江阴踩盘下来，几个项目有什么共同点的话，那就是最后我走的时候项目销售员都跟我说的一句话。
“有客户记得推荐过来哦，我们项目开了分销/全民经纪人”。不管是中高端的改善盘还是偏刚需盘，分销渠道似乎成了江阴楼盘的标配。
难道江阴所有楼盘都在销售上有困难吗？这一点在我与当地中介聊天中得到印证。
在参观完碧桂园·暨阳府项目之后我随机走进项目旁边一家中介门店，三位店员一个在打游戏，两个在上网淘宝，在我说明来意之后跟其中一位小姐姐攀谈起来。
碧桂园·暨阳府项目分四期开发，目前一二期已经交付，所以他们门店就开在一期小区底商。
交流中小姐姐讲到目前一期二手房143平米的价格在220-230万左右，因为一期是别墅为主高层不多，且离未来地铁s1号线汽车站站最近所以价格比二期贵了10万左右。
我大致算了一下，目前四期在售新房价格接近1万6，别墅区的高层二手房反而还更便宜，这有些颠覆我一贯的认知，一二手房没有倒挂我还真一下子没有反应过来。不过再想到此前销售小哥说的江阴本地人买房习惯，也就可以解释了。
我问中介小姐姐为何不出门拓客或者带客户看房？小姐姐说他们生意不好，没什么客户，二手房客户只能靠自己上门咨询。所以他们门店也兼做新房代理销售业务，环顾店内果然摆了不少新房销售道具。
我又问她目前多少楼盘开分销渠道，小姐姐思考了一下说基本全部都有，便宜的贵的都有各种渠道。
就连目前最高端的澄江金茂府最近也开了分销，这个楼盘可是之前的地王盘，放风要卖2万7+，一直调性很高。最近快要开盘了，可能蓄客不足，所以也开了分销渠道。
在看待江阴楼市之前我们不能忽略掉一个事实，江阴市行政等级仅为县级市，总面积987.5平方千米， 截至2019年，常住人口达165.34万人。
包括乡镇在内的160多万人，主要依靠内需市场的楼市，纵使本地人收入水平远高于其他地区，2万7乃至3万的房价消化起来应该还是有些吃力的。
最后，县级市江阴作为国内最顶级的县域经济体，其各方面发展实力无疑都是最强的。
4000亿元的GDP总量可以比肩许多二线城市体量，在房地产领域同样不落下风，一批万元地块的拍出已经证明了江阴的购买力与楼市长远潜力，希望有更多的品牌开发商能够打造出优秀产品来呈现给江阴人民。