李永杰 万园彩 2022-08-19 08:50
昨天陪一个投资人去看了一家新建的小区配套幼儿园，小区还没有建好，幼儿园还是毛坯房状态。
看了一圈，这个配套园区位条件还不错，周边楼盘众多，很多楼盘入住率也比较高，关键是没有配套幼儿园，最大的压力就是，北边有家已装好的公办园，东边有家规模不小的民办园。
投资人刚从开发商手里签下来，最担心的问题，就是小区配套幼儿园会不会移交给政府，影响以后的正常经营。
对于这个问题，我给他做了详细分析，今天写下来，分享给大家，供大家参考。
2019年1月国务院办公厅下发了《关于开展城镇小区配套幼儿园治理工作的通知》，各地陆续都出台了小区配套幼儿园的治理方案。
治理方案的核心工作是治理小区配套幼儿园在规划、建设、移交、使用等环节存在的突出问题，特别是产权移交问题，是整个工作方案的核心内容。
从2019至今，小区配套幼儿园的移交工作一直在推进，但是推进工作缓慢，关键原因就是小区配套幼儿园的产权不清，到底属于全体业主，开发商还是政府的，本身就是一本糊涂账。
正是因为移交工作很难推进，教育部2019年下半年开会，不得不采用“缓兵之计”——小区配套幼儿园先改普惠，一段时间的过渡期后再推进移交。
长远来看，小区配套幼儿园的移交是大势所趋，任谁都阻挡不了，背后关键的逻辑在于:
1.中国新生人口下滑速度远超预期，人口问题已上升为国家战略问题，为了降低育儿成本，提振生育率，大力发展普惠性托育和幼儿园势在必行。
2.政府主导学前教育，大力发展公办园，而小区配套幼儿园是最主要的办学场地，政府掌控不了小区配套幼儿园的资源，就很难推进普惠性学前教育的发展。
3.学前领域最突出的问题就是备受家长诟病的收费问题，对收费进行统一，向公办看齐是解决问题的关键。收回小区配套园，免除民办的房租，降低经营成本，做成公办（性质）幼儿园，是统一收费标准的唯一路径。
教育部要求各地公办率（公办在园幼儿数量占比）至少50%，且上不封顶，鼓励经济实力雄厚的地区多做公办园，实力差的少做公办园，但是都不能低于50%的公办率目标。
从政策导向来看，“公进民退”是行业趋势；现实点考虑，政府有钱，就做纯公办；没钱的，就做公办性质；总之想进办法提高公办率，统一（公办）收费标准。
2019年土地还好卖，税费还好收，各地财政问题不大，大力发展财政支持的纯公办园还有可能，各地都如火如荼地发展公办园。
2020年的疫情打乱了政府原有的计划，大量财政资金消耗在防疫、民生、纾困上，很多地方的财政恶化，公务员和教师工资都发不下来，大力发展公办园已成一句空话。
正是政府财政吃紧，政府的手才不会伸那么长，什么事都大包大揽，这就为民办力量参与公办园的建设和管理提供了机会。
从长远来看，中国经济依然没到谷底，财政好转短期很难实现。政府没钱，就会给民办机会。为了完成50%的公办率，未来小区配套幼儿园的产权肯定移交给政府，大部分幼儿园的经营权依然会委托民办，不过得做公办性质幼儿园，按自收自支类公办园收费。
如果不委托民办做公办，政府又没钱投资，就算有钱投资，又没钱运营维护，大量小区配套园会闲置浪费，政府很难完成50%公办率的目标。
接下来我们具体分析一下:投资人私自从开发商手里拿新建的小区配套幼儿园的影响:
一是会影响小区配套幼儿园的产权移交工作，房租不高，经营正常的话，投资人肯定会*制抵**移交；
二是会影响政府下步大力发展公办园的教育规划；
三是阻碍公办率指标的达成，影响教育主管的政绩。
民办影响移交工作和公办任务，教育局也很难为民办园批证，民办园始终处于非法的无证办园状态。
所以私自承租开发商新建的小区配套幼儿园，是有很大的政策风险的。
最后我们对无证小区配套幼儿园的命运的预测:
最好的结果是:政府从开发商手里收回小区配套幼儿园，免房租，再委托原投资人继续做委托民办普惠园。
次之的结果是:政府从开发商手里收回小区配套幼儿园，免房租，再委托原投资人做公办性质的幼儿园，按公办收费标准执行。
最差的结果是:政府从开发商手里收回小区配套幼儿园，再把经营权也从原投资人手里收回去，人园两空。
根据政策导向和现实情况，预计次之的结果是最可能的结果，就算这样的结果，也不差，至少免房租，结余差点，还能继续做。
最终的结果是什么，我们拭目以待。
