小扉有个朋友，在2018年春节期间，高新区社保终于满了一年，随后便将户口迁至高新区，成功拥有了成都购房资格。
我到现在都还记得，那天她期盼买房的兴奋之情，然而两年多过去了，她的房子至今仍没有着落。
原因简单而心酸：
1、限购。命运就是这么捉弄人，2018年初，高新区资格还可以买天府新区和主城区，那个时候的新盘可谓是随便选，因此她也在谨慎地挑挑拣拣。
然而转折点很快来临，成都史上最严调控“5.15”新政出台，高新区资格被困死在高新，区域内供应少、价格高的状况，让预算有限的她瞬间买不起了。
2、运衰。没有钱可以攒，但如果没有运气该怎么办？这位朋友捱了一年多，不仅攒多了首付钱，还等来了“12.04”新政，高新区终于又能再次购买天府新区和主城。
但这个“双重惊喜”对她却并不友好：攒下的钱远够不上房价涨幅，好不容易够得上又合适的，动不动就是“万人摇”，半年多时间摇号5次，次次千名开外；而那些竞争不大的，要么价格高，要么品质差，再不然就是特别偏，看来看去竟然都没有合适的楼盘。
按照朋友的话说，新房已经伤透了她的心，现在就等下个月可能会开的川发天府上城和远大中央公园，如果还是不中，真的就要放弃新房选择二手了……
相信很多人都有类似的经历，新房难买的情况下，不得不转投二手房的怀抱。但这真的是无可奈何之下的举措吗？小扉认为真的不一定，在合适的时机挑选合适的二手房，也是一种明智的上车选择。
二手房的那些不利因素，有得救吗？
二手房被人诟病，主要由于以下三点原因：
1、税费、手续费贵；
2、相比新房，销售价格更贵；
3、部分人出于心理原因，不喜欢被人使用过的房屋。
但小扉认为真不能一棒子打死，仔细分析这些不被人待见的因素，其实都有挽回的余地。
①新房也需交契税，还有额外的房屋维修基金费：
税费、中介费、手续费等是购房者排斥二手房的一大主因，觉得这些都是冤枉钱。
但其实买新房同样存在这样的问题。因为新房交房时，购房者也是需要缴纳契税和公共维修基金的。
其中，契税是按照房屋总价收取的，标准如下：
维修基金费用也可参考下表：
以某购房者在主城区15楼，面积100㎡，总价150万的首套房为例，新房交付时，需要缴纳契税22500元、维修基金费用6000元，总计28500元。当然，办理*款贷**时也需要缴纳一定的手续费，但数额不大，所以忽略不计。
而如果是二手房，交易时则需要契税（新房、二手房收费标准一样）、增值税、个人所得税、中介费等。但这其中有个条件：如果卖家是满五唯一，则免征增值税和个人所得税，相比新房，就只多出了中介费；如果卖家满二唯一，则收取契税和总价1%的个人所得税，以及中介费；如果没有满两年，则费用较高，包含契税、总价1%的个人所得税、总价5.3%的增值税和中介费。
因此，可以看出来，如果买满五唯一的二手房，其实二手房的“冤枉钱”还是不多的。就以我司司花阿娟最近购买二手房为例，卖家满五唯一，房子面积93㎡，议价之后的成交总价150万，交易过程中就只缴纳了22500元契税，中介费在总价2%的基础上打了9折共计27000元，其他手续费也可以忽略不计。
计算下来，与新房相比，阿娟在房屋总价之外，多支付了21000元，平摊到每平米上，相当于每平米贵了225元。看上去好像不太划算，但其实这225元是包含了看得见摸得着的装修费用，以及能够实际享受的其他生活配套费用，比起新房可能存在的装修维权现象以及需要时间来等待完善的配套，阿娟所得到的东西，明显性价比更高。
而且要注意的是，二手房是可以议价的，如果你的运气好，议价的空间完全能弥补中介费的损失，这也是二手房的一大优点。
②新房二手房“剪刀差”在缩小，新房性价比优势减弱：
“剪刀差”是特殊时期的特殊产物。前两年，成都楼市疯狂生长，新房由于限价因素，与二手房价差距甚大，同一个区域，新房单价1.5万/㎡，二手房就有可能卖到2万/㎡以上，这对购房者而言当然是赤裸裸的诱惑，一股脑地去买新房也是正常现象。
但楼市调控已超过三年，眼下市场的情况悄然发生了变化。
以驷马桥为例，它是刚需为数不多的还可以选择的主城板块，二手房挂牌均价1.3万/㎡，而小扉了解到，区域内被誉为“高性价比”新盘的大陆潮里二期，即将推售的产品精装价可能会到1.7万-1.8万/㎡，与之毗邻的碧桂园锦樾府、梵锦108单价都在2万/㎡以上。
以此来看，哪里还有所谓的“剪刀差”呢？
来源：链家
除此之外，改善群体青睐的大源板块也一样，新房的性价比优势在慢慢消失。据链家网显示，板块二手房挂牌均价2.4万/㎡，而前段时间刚取证的中洲锦城湖岸单价2.6万/㎡起，对于购房者而言，新房、二手房价格已几乎没有太大差异。
来源：链家
③所见即所得，虽然被人“用”过，但拿到手的东西更加实在：
对很多人而言，房子就是一个归宿，属于自己的东西，就希望它是崭新没被“污染”过。这样的心理小扉是理解的，如果只单纯说房子，那我肯定更倾向于新房。
不过，房子并不只是居所，还代表着一种生活方式，一些附加的属性也同样值得考虑。
正如上文所说，买新房存在很多不确定性，比如精装变“惊”装，承诺的配套打折（近段时间，某楼盘因学区变动搞得前期买房业主维权不断）等。二手房就不一样了，室内装修的东西都是一分钱一分货，看得见摸得着，不会买到手之后就变了。而且在挑选房源的时候，还可以按自己的喜好买在公园附近、学校附近、商场附近、地铁附近等，这些要素完全可以自己把控，不用担心后期变没有。
因此，综合来看，虽然二手房有着不可避免的硬伤，但如果仔细分解，这些缺点也都是可以接受的。
尤其是成都新房购买门槛也越来越高了，如果死磕新房，时间成本可能会对刚需造成致命的伤害。
1、可供应新房数量减少：
自2017年来，成都宅地出让时，规定的容积率持续走低，而且要求配建的无偿移交统筹用地面积持续走高，导致开发商在做产品时倾向于改善大户型，势必导致刚需可买的产品进一步缩小。
2、新房成本越来越高：
正是由于可售面积减少，但楼面价却持续走高，导致新房建设成本变高，开发商都是盈利的，羊毛还是要出在羊身上。
捡漏二手房，哪些区域值得重点关注？
如果你是刚需家庭，二手房捡漏或许正当时。
不过，挑选二手房的谨慎态度还是不能丢的。对刚需而言，要先理清自己的需求，是更重品质，还是更重学区，或是更重通勤，然后再进行筛选。
看重品质的人，可以挑选次新房；看重学区的人，可以挑选好的学区；看重通勤的人，则可以选择近地铁的楼盘。
但小扉认为，选择以上因素的前提是先挑好板块。因为对于一个购房板块而言，这些生活要素都是具备的，些许差异影响并不大。但如果你挑选到一个优质板块，后续或将带来升值的好处。
因此，在最后，小扉在大成都范围内挑选出了几个相对优质的板块，不仅发展成熟，配套完善，而且还具备一定的生长潜力，摇不中新房又急于上车的朋友，不妨关注一下。
1、如果你在城南上班，那么可以考虑：华阳、华府、航空港。
三个板块都紧挨城南办公区，价格相对不贵，淘一淘，或许会有性价比高的二手房。华阳、华府城市面貌相对更好，更加适合追求品质的刚需，航空港面貌较差，适合预算较低的刚需。
2、如果你在城东上班，那么可以考虑：三圣乡、成渝立交、十陵、大面。
三圣乡胜在环境好，成渝立交发展趋于成熟，而十陵、大面都有着“东进”红利加持，板块的成长潜力都值得期待。
3、如果你在城西上班，那么可以考虑：光华新城。
在城西，这个板块的价格相对温柔很多，而且该区域极具成长性，途经双地铁，名校环伺，商圈成熟，未来还有马厂坝TOD，居住舒适度是有保障的。
4、如果你在城北上班，那么可以考虑：昭觉寺、大丰、北部新城。
昭觉寺板块是刚需在三环内还有得选的仅剩几个板块之一，有主城情结的刚需，可以看看机会。
大丰和北部新城则是新近崛起的区域，可开发空间大，升值潜力也大。
说了这么多，总结起来就是：在现阶段情况下，好好挑选二手房，对于刚需而言，其实并不亏。而且及早上车，或许还能买一个安心。
那么，你觉得新房和二手房该如何选择？欢迎留言区来撩哦~
（来源：秒懂成都楼市）