眨眼间，4天后就要到2022年了。
恰逢今天，一打开朋友圈，大家齐刷刷的在发自己的年度歌单。
不过，房叔更加关心的是，今年惠州的土拍报告，随着上周最后一宗商住地出让，2021年惠州土拍也顺利收官！
回顾今年惠州土拍，用“冰火两重天”来形容最合适不过了。
“火爆”的地方在于 上半年土拍战绩亮眼 ，拍出多幅高溢价率地块，楼面价天花板从7字头一跃到9字头，“疯狂土拍”也许是上半年惠州土拍市场的真实写照。
“冰冷”便在于 下半年土拍降温明显 ，流拍、终止出让、底价成交等情况比比皆是，下半年拿地的企业绝大部分是央企或国企出手，民企开发商出现“退潮”现象。
归根到底还是由于“三道红线”的严格执行、银行*款贷**紧缩、“惠八条”新政影响等多重因素。总之，下半年土拍市场真的回冷了。
那么，今年惠州土拍战绩如何？哪个区域最火？哪些地块最抢眼？有哪些新面孔？
接下来，房叔便奉上2021年惠州商住地成交报告。
/// 2021年共成交62宗，211亿元 ///
来吧先看看总数据： 2021年惠州商住地成功出让仅62宗，揽金约211亿元，成交总面积约171万平 。
对比2020年 （卖地153宗、出让总金额456亿元、成交总面积538万平），2021年卖地 少了91宗 ， 出让总面积少了367万平 ， 出让总金额足足减少了245亿元 ！
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年份 |
2020年 |
2021年 |
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商住地成功出让 |
153宗 |
62宗 |
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出让总金额 |
456亿元 |
211亿元 |
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出让总面积 |
538万平 |
171万平 |
值得关注的是，单单是2020年全年，仲恺的出让总金额便高达190亿，差点就赶上今年全市全年的出让总金额。
回顾豪揽456亿！狂销153宗地！2020年，惠州土拍报告独家发布！
在62宗商住地块中， 土拍热门区域以惠城、博罗、仲恺为主 ，包括博罗16宗、惠城13宗、仲恺12宗、惠阳9宗、大亚湾5宗、龙门4宗、惠东3宗。
成交总金额方面，惠城区以 揽金约84.8亿元 高居榜首，甩了其他板块好几条街，其次是博罗县43.7亿元。
2021年惠州 商住地成功出让总面积约171.4万平 ，其中 仲恺区最终出让47.2万平位列榜首 ，紧随其后的是 惠城区46.1万平 ，两大板块力压其他各区县。
/// 2021年地王频出///
在惠州商住地楼面价TOP10榜上， 今年有5宗为新上榜选手 ， 前3席均为今年新诞生的高价地 ，而宅地想要入围地价榜单必须7字头起步，竞争尤为激烈。
而需大家留意的是，受到“惠八条”影响，从8月至今，惠州拍出的所有商住地均未入围楼面价TOP10，也意味着， 目前全市楼面价TOP10或将保持很长时间 。
不难发现，“惠八条”新政出台后，的确保证了住宅土拍市场平稳有序， “限地价”、“限房价”、“竞配建”、“竞人才房”、“触顶摇号” 等已是常规操作，避免出现地块地价过高的现象。
值得一提的是，从各区县来看，今年惠城、博罗、仲恺刷新了区域的楼面价记录。
6月7日是惠州土拍史值得铭记的一天，中海击退十余家房企，最终以总价4.82亿元斩获金山湖岛内商住地，溢价率43%， 楼面价高达9161元/平 。
不仅是惠城楼面价新高，也 捅破全市楼面价天花板，成为新一任地王 。
楼面价9161元/平，这是惠州楼面价 首次迈入9000元/平大关 ！
众所周知，博罗地王便是 奥晨天宸花园二期 （奥晨石湾地块），今年3月， 奥晨 力压群雄，最终以楼面价8572元/㎡、113%高溢价率斩获临莞靓地， 一跃成为博罗新地王 ，目前稳居全市楼面价TOP3。
最让大家意想不到的是仲恺沥林镇仲恺大道南ZKE-031-08-02号地块，可谓是迷你地块，占地仅7157平， 竟拍出了69.6%的高溢价率 ， 最终楼面价定格在7084元/平 。
这是仲恺首宗楼面价破7K的地块 ，成为仲恺新地王。
/// 临莞片区土拍火热///
从房叔整理的商住地土拍溢价率TOP5来看， 竞争惨烈的板块非博罗莫属了 ，博罗霸占榜单前四席，竞争激烈。
同样，下半年依旧受到“惠八条”影响，优化土地竞拍规则后， 地块最高溢价率基本控制在15%以下 ，触发时基本采用摇号确定竞得人，从而地块不会出现溢价率过高的现象。
所以，大家以后几乎看不到高溢价率的地块，临莞片区亦是如此。
在TOP5榜单中，大部分地块地处为临莞片区，纵观这两年，可以说每逢临莞片区的土拍，便会迎来各大房企群雄逐鹿，必将是一场持久大战。
|今年商住地溢价率top5
其中， 2021年全市土拍溢价率最高的地块为 博罗园洲2020（储备）36-2地块， 激战近两个小时 ，最终溢价率去到 119.45% 。
回顾园洲TOP1！楼面价6292元/平！溢价119%！保利斩获惠州靓地！
据悉，该地块引来了旭辉、金裕、招商、碧桂园、华润、保利等房企参与，最终 保利 以 总价6.03亿、楼面价约6292元/㎡ 拿下，成为园洲新地王，后打造为 保利堂悦花园 。
/// 国企/央企是大赢家///
再来看房企方面，据房叔统计， 今年超40家房企成功夺魁 ，但首次在惠州拿地的仅 招商蛇口、合能 两家房企。
换句话来说，绝大部分地块被深耕惠州多年的房企们拿走。
值得一提的是，仅从下半年来看， 惠城成交的宅地中 ， 近9成地块都被国企或央企抄底拿下 ，例如城投、交投、水务局、粮食局等。
事实上，对于其他大城市而言，下半年的土拍，国企是大赢家也并不意外，品牌房企已然没有能力拿地，只能是国企们给政府兜底。
从统计表可以看到，出乎意料的是， 拿地总金额最高 的竟是 城投公司 （ 约26.7亿元 ），遥遥领先后面的房企，但是否会投入后续开发，还得打个问号。
而 中交 同样悄无声息， 成为今年拿地成交总金额TOP2房企 ， 约18.8亿元 ，其入手的区域为博罗新城、陈江两大热门区域，均通过高溢价率斩获，地价不菲。
这也让中交在惠州版图多落下两子，虽然是今年拿地，但两大项目已入市，其中陈江项目名为 中交紫薇春晓 ，目前已首开；博罗项目名为 中交紫薇听澜 ，已在12月25号正式开放营销中心。
回顾惠州TOP5！地价7584元/平！溢价97%！刚刚，中交豪斩惠州靓地！
回顾14.7亿！309亩！刚刚，天益、中交斩获惠州靓地！
首进惠州的 合能 ， 一天豪斩惠州北站新城两幅宅地 ， 成交总金额约12.4亿元 ， 位居今年成交总金额第三 ，后期携手旭辉共同开发建设，打造为 合能旭辉江来花园 。
反观央企 中海 ，凭借实力，接连斩获金山湖两大优质地王项目，也 成功挤进TOP5榜单 。
回顾楼面8956元/平！刚刚，中海约6亿＋1.26万平配建豪揽惠州金山湖靓地！
有趣的是，2020年拿地总金额前三名房企分别为 佳兆业、星河、华润 ，今年惠州的土拍场并没有他们的踪影。
就连碧桂园，今年仅在惠东拿下一宗商住地，无太多收获。
成交总用地面积方面， 昊翔源拿下约17.2万平商住地 ，成为2021年成交面积龙虎榜TOP1。
中交、城投紧跟随后，分别拿下约16.5万平、14.4万平商住地。
/// 地块最高毛坯售价///
对比过往，今年惠州土拍出现一大变化，除了限地价，便是限房价（即 规定地块所建单套毛坯商品住宅销售最高单价 ）。
房叔罗列了下半年成交的宅地中，每个区域目前的限房价情况。
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2021年惠州商住地成交限房价排行榜 |
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区域 |
毛坯最高售价（元/平） |
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惠城金山湖 |
21000 |
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惠城鹿江板块 |
19000 |
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惠城江北中心区 |
18694 |
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惠城马安板块 |
17900 |
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博罗石湾片区 |
17000 |
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其中， 限房价最高的是金山湖片区 ，毛坯单价不高于2.1万/㎡，如实施装修销售的，装修标准原则上不得高于3000元/㎡。
江北中心区中，参考又一居斩获的商住地，毛坯最高售价约1.87万/平；而像博罗临莞热门板块，具有代表性的是聚龙石湾地块，毛坯最高售价1.7万/平。
其他热门板块方面，惠城鹿江板块最高毛坯售价1.9万/平，马安板块最高毛坯售价1.79万/平。
最后，我们再来看看2021年各区县的土拍情况：
惠城区
2021年惠城区一共卖出13宗商住地，出让面积共约46.2万㎡，卖地总金额高达84.84亿元。
其中，上半年 惠城区楼面地价最高、也是全市地价最贵的地 ，便是金山湖片区JSH-A04-05-01号地块， 最终被中海以48250万元拿下，折合楼面价9161元/平，溢价率42.96%。
据了解，本次参与土拍引来中海、建发、越秀、远洋、海伦堡、城投、江西新旅、招商、奥园、保利、龙湖、中梁等十余家房企，竞争十分激烈。
仲恺区
仲恺高新区卖出12宗地块，出让面积共约47.2万㎡，卖地总金额约33.5亿元 。
其中，大部分商住地为城市更新地块，吸引了 兴能、中交、卓越、天益、鑫月 等房企的进驻。
此外，仲恺高新区楼面价最高的地块是 吉祥龙 拿下的，地块位于仲恺大道南ZKE-031-08-02号地块， 楼面价7084元/㎡，楼面价创仲恺新高，成为仲恺新地王 。
博罗县
博罗县一共卖出16宗商住地，为今年卖地大户，出让面积共约32万㎡，卖地总金额约43.7亿元。
今年博罗诞生了多幅高价地，楼面地价超过6000元/平的地块有五宗，楼面价最高8572元/㎡。
惠阳区
2021年惠阳仅卖出9宗商住地， 出让面积共约12.4万㎡，卖地总金额约19亿元 。
大部分地块为村企合作项目，其中 拿地数量最多的是金辉集团 ，五宗商住地位于惠阳区秋长街道西湖村地段，属于 惠阳区秋长街道西湖村边水经济合作社 的*地征**留用地，需回迁物业面积近7万平。
大亚湾区
大亚湾拍出5幅商住地，均为底价成交， 出让面积共约23万㎡，卖地总金额约23.7亿元。
总价最高、占地面积最大 的是GJB2021-010号地块，被 恒力集团 以总价约8.57亿元斩获，斩获楼面价4486元/㎡，地块位于大亚湾霞涌小径湾地段， 占地面积约6.3万㎡ 。
龙门县+惠东县
惠东、龙门依旧表现平平，两县合计仅卖出7宗商住地，宗地面积约10.5万平，揽金约6亿元。
附：2021年惠州成功出让商住地一览
数据来源：惠州公共资源交易中心
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