2010年的时候，各大开发商刚从2008年的阴霾中走出，在2009年修复了元气，对未来楼市的走向也愈加迷茫。

当时在一次访谈结束后，主持人私下请教王石该不该买房，王石苦口婆心地劝她，如果职业规划没确定，*款贷**的房子会成为人生累赘。

不知道现在这位主持人过的怎么样了。

这不能怪王石，更不能怪谢国忠、牛刀、时寒冰这些常年看空房价的专家们，房地产膨胀的速度，远远超过了人们的预期。

在2018年，“碧恒万”三强的业绩规模已全部超过5500亿元，此外，全国千亿房企数量达到30家，这个数字在2016、2017年只有12家、17家，一年时间，接近翻倍。

是谁装鼓了房企的腰包？当然是买房子的人。

不算各类乱七八糟的商住、公寓、仓库、厂房，仅看住宅，市值已经接近300万亿。

计算的方法很简单，先从人均住宅面积算起，2016年全国人均住宅建筑面积是40.8平方米，其中城镇的人均数据是36.6平方米。

再看人口，我国城镇人口共7.93亿，也就是说，城镇存量住房面积达到了290亿平米。

2017、2018年全国商品住宅销售面积分别达到了14.5平米、14.8亿平米，大致可以得到住宅存量约为320亿平米。

截止2018年底，新建商品住宅的均价为8461元/平方米，也就是说，全国住宅总市值约为320*8461=270万亿。

此外，三年前，第三方研究机构第一太平洋戴维斯估算的全球住宅总市值达到了168.5万亿美元，我国市值占比为25%，扣除掉香港地区一万亿美元的市值，那么内地住宅市值为282万亿。

考虑到2017、2018均价仍在抬升，这个数字只会低，不会高，准确的说，住宅总市值已经非常接近300万亿了。

是不是很惊人？背后其实是居民财富注入到了房地产市场。

经济学家黄文涛发文指出，根据社科院编制的中国居民资产负债表，2016年末，中国居民的金融资产约为180万亿人民币，这已经低于我们计算的住宅市值。

如果我们用250万亿计算2016年住宅总值，其占居民总资产的比重已经达到了56%，是中国居民最重要的一类资产。

56%的居民财富都是房子，这个数字并不算太夸张，还有更“离谱”的。

今年初，西南财经大学在银行业保险业例行新闻发布会上，发布了《2018中国城市家庭财富健康报告》，数据显示，住房资产在家庭总资产中占比77.7%，远高于美国的34.6%；而金融资产在家庭总资产中占比仅为11.8%，在美国这一比例为42.6%。

纠结是56%还是77.7%，并没有什么意义。

对购房者来说，更重要的是，这么大的市值，这么高的资产占比，楼市还有多少空间能够透支？

更具体的说，5年后，该要房子，还是要现金？

第一，除了自住房之外，不要再额外配置房产。

首先我们要明确要一个前提，卖出去的房子并没有凭空消失，它仍将成为房地产市场的潜在供给。

其次，5年之内，房产税有可能会落地，房贷利率将会长期维持高位，一旦商品房销售面积负增长，二手房必然面临流动性不足的压力。

再次，按照近300万亿的住宅市值，56%的居民资产配置比例计算，5年时间，继续提升的空间非常有限，无论是居民杠杆率，生育率都不支持进一步走高。

第二，财力有限的人，钱更重要。

对财富不宽裕的家庭来说，高杠杆时代下，生育、教育、医疗、养老这四件事，任何一方面不敢有“风吹草动”，否则一个普通家庭将很难承受。

如果强行为了所谓的安全感、虚荣感，甚至为了已经过时的房产投资，强行借贷买房，就会把自己的家庭、乃至家族暴露到房地产行业的风险当中。

这当然不值得，因为现金能够立即解困，房子能否变现，却只能看天意。