文/吴婷婷
近日，我在知名大号“米宅”一篇名为《全国都在降房价，但是这几个城市大概率不会》的文章里看到了这样一句话：
在榜单上进入三个以上的城市，都可以成为全国投资型住房的投资对象，比如苏州、无锡和佛山等。
你可能会好奇，是怎样的“榜单”，透露了 无锡的房子可以投资 这样的秘密，或者说信号。
这份榜单名叫《2020全国城市城区高质量水平百强榜单》，来自工信部下属的赛迪顾问城市经济研究中心编制的《2020年中国城区高质量发展白皮书》。
业内人士认为，这份榜单透露了国家主要城市发展的秘密。
比如无锡，市区一共就梁溪、新吴、滨湖、锡山、惠山5个区，却有 3个（新吴、梁溪、滨湖）进了榜单 。
对于很多本来就想在无锡投资，或者已经在无锡投资了房子的人来说，这份榜单就像是一粒定心丸，告诉大家：你选无锡选对了！
就像米宅文中所说的：
“全国很多房价都在下降，但是入围三个城区的城市房价，大概率不会下降。因为他们 良好的城市产业和建设基本面保证了整个城市房价的坚挺。 ”
但静下心来想一想，纵使这份榜单已经明确到了“区”，但无锡每个区有那么多新楼盘和二手房，即使是同一个楼盘，还有不同的产品类型， 你的投资方向真的选对了吗？
▲仅仅是二手房，这三个区就有6万多套，数据来源：诸葛找房APP
无锡那么多房子，哪里值得投资？我觉得看三点：
第一，地价差不多的，看周边现有楼盘和二手房的房价。
2020年是无锡土拍很特殊的一年，在限价政策的“限制”下，无锡几个主要板块的地价正在无限接近。
各区的地价峰值无限接近，但新地块周边的新房价格却相差很大。
比如，山北爱情地产热电厂地块，地价17426元/平，周边恒大悦珑湾房价不过2.4万/平，绿地西水晶舍的尾房2.1-2.2万/平。
同样是接近18000元/平的地价，阳光城金科玖珑悦周边房价已经接近3万/平。
地价造成的高房价和周边房子的价差是需要时间去填补的。价差越大，出成绩的时间就越长，反之，就越容易出成绩。
对于追求时间成本的投资客来说，可能等不了太久，所以，结合各区峰值地块未来的房价看，投资方向已经很明确了。
第二，房价差不多的，看周边现有楼盘和二手房的价格和产品类型。
各个价格段都有适合投资的房子。这里我们以咨询量最大的首付150万为基线，看看无锡目前还能投资的房子都在哪里。
首付150万，如果买新房，按4成首付算，可以买375万的新房；按首付6成算，可以买总价250万的房子。
这个价格段，如果在梁溪，应该会有很多人推荐买华侨城运河湾、融创的大塘御园、绿地的西水晶舍；
如果在滨湖、经开，重点推荐的应该会是融创壹号院；
如果是新吴，大概率会推荐华润·公元九里、大发璞悦滨湖望。
个人认为，这些推荐都没毛病，但我个人会更推荐华侨城运河湾、华润公元九里以及大发璞悦滨湖望。
推荐理由是：他们的价格和周边二手房价格相比，基本接近。新房和二手房价格持平甚至是出现倒挂的，是买入的好时机。
尤其是大发，据内部消息，首次开盘价格会很惊喜。
当然，已经在尾房阶段的西水晶舍如果还有面积偏小的房子也是不错的选择。
这里还有一个小建议：如果一个区域内产品类型过于相似，比如很多都是高层的情况下，在预算允许的情况下，可优先考虑规划有小高或者洋房的小区。
举个非常成功的例子：经开的中海珑玺。
很多人说珑玺的位置其实很一般，已经处于经开的东边角落，除了和畅一个卖点，其他几乎没有什么特别的销售说辞，但是这一年的涨幅却超出了所有人的预期，尤其疫情后这半年，光小户型就涨了三五十万一套。
中介告诉我，这个小区的价格就是被他的洋房带起来的，“洋房自己一年都涨了百来万“。而洋房之所以能有这样的带货、带价能力，就是因为稀缺。
同理，现在梁溪区有一个非常相似的新盘：阳光城·印月文澜。
根据规划，印月文澜总共15栋楼，6-11层的洋房占了一半以上，即使是高层，也只有20层。
再看周边其他新地的规划，洋房量极少。未来如果还有学校等利好加持，印月文澜很大可能会成为第二个中海珑玺。
第三，产品类型都差不多的，看周边配套更丰富、更完善的。
说到配套，首要考虑的肯定是学校。但无锡知名的学校就那么几所，目前也都在大规模的建分校、建集团校、招新老师、老教师轮岗，未来可能遍地都是学区房，这些新学校未来到底会建设到何种程度，有无可能和总校媲美，没有个十年八年应该看不出来。所以学校可以看，但不是绝对因素。
还有地铁、商业、菜场、公园等等，当然是越多越好，但这同时也意味着房价可能一开始就会比较高，对投资来说，这都会造成成本。
最近几个熟悉的朋友都比较看好京投的TOD项目，理由是周边会有不少商业，将来会延伸出较多的置业或者租房需求。这让我想起了情况非常相似的金融街。确实，曾经经开确实靠一条金融街撑起了周边六七个楼盘的房价和销量。光从这点看，我也比较看好他们的住宅项目愉樾天成。
前几天和朋友聊天，他开玩笑说安置房其实也能算是配套。为啥？因为他在二手房市场看到，周新苑等不少靠近改善型小区的安置房里，住着不少豪宅业主的父母。
“一下子买两套改善买不起，那就自己买一套，再给父母买一套环境好点的安置房，离得近，也能照顾孩子。如果周边没有可父母买的房子，可能自己的置业计划也会被耽搁。”
你觉得无锡还能投资吗？你有什么推荐的好房子吗？欢迎在文末留言告诉大家~