深圳是一个多中心发展城市，深圳人的置业方向也是“喜新厌旧”的，南山前海、宝安沙井、光明凤凰城……，这些新兴片区每有新房入市，都会引起市场的热切关注。
然而近两年，领涨深圳楼市的却是一个被人们遗忘多年的老城区，一个沉寂多年的价格洼地，它就是福田的八卦岭片区。
从2018年3月到2020年3月，八卦岭涨幅高达45.3%，位居深圳第一。
与之相似的是福田区另一个洼地——福田保税区，随着赤尾村和南华村棚改的加速，福保片区也重新回到了快速上涨通道。
为什么曾经涨不动的老城区反而力压新区，成为置业热点区域，在未来，深圳老城区多点开花，甚至频出暴击的现象是否会成为一种趋势？以八卦岭为例，我们一探究竟。
01
从“不涨”到“上涨”
八卦岭片区位于福田区最东部，与罗湖区接壤，具体区位是指泥岗西路以南、笋岗西路以北、红岭北路以西、上步北路以东，一块四四方方的区域。
有专家认为，八卦岭这个地名的来历，与笋岗北的牌榜山有关，“八卦”与“牌榜”按古汉语发音规则是同音，因此“八卦”很有可能是“牌榜”的讹音。
但八卦岭又有着“四横四纵”的棋盘式道路，旧厂房、公寓、单身宿舍、写字楼星罗棋布，一栋栋新旧交替的建筑安静地呆在纵横交错的格子中间，类似八卦的“龟背”图形，这样的理解似乎更为人们所接受。
八卦一路美食街
作为深圳最早的大型工业区之一，许多老深圳人对八卦岭有着难以磨灭的情愫，因为这里象征着最早一批深圳打工者奋斗的记忆。
1982年，深业鹏基集团承担起八卦岭工业区的开发任务，他们推平山丘，在100多万平方米的八卦岭上建起了多栋厂房和员工宿舍，并随着纵横的街巷依次排开，慢慢地八卦岭变得小有名气，吸引了很多轻工业、加工业和贸易企业。
鹏基商务时空大厦
时间飞快，一眨眼40年过去了，作为中国改革开放最前沿的深圳取得了巨大成就，而开发较早的八卦岭，虽然处于深圳核心地段，交通也非常便利，但原始加工业不仅污染严重，而且难以承担高额租金，开始陆续搬离。
小户型的单身公寓（老破小）居住体验差，无法满足人们的居住需求，有置换需求的人开始向南山、宝安转移，因此八卦岭片区的房价一直很被动，在2019年之前只是随着大盘缓慢上涨。
2019年之前八卦岭是福田的价格洼地，但区域楼盘的换手率还是比较高的，虽然片区比较陈旧，但小户型总价低，上车门槛低；区位交通比较好，性价比更高；虽然中学教育资源不丰富，只有一个华富中学，但片区内的园岭实验小学和园岭外国语小学还是颇有名气，很多家长购买八卦岭就是为了低价学区房。
2019年年初，八卦岭片区成交均价仅5万多，而到了今天已经突破10万，房价几乎翻了一番。
02
名校之谜
团长实地考察八卦岭片区，这里房产中介门店众多，房产交易活跃，在与多位中介的交谈中得知，八卦岭片区上涨主要原因是两所学校的落地，一个是荔园小学东校区，另一个是荔园实验中学。
两所学校的区位如下图所示：
两所名校的落地弥补了片区教育资源的不足，而近几年清凤创投、安吉尔大厦、平安大厦、上林苑项目、八卦岭宿舍棚改、岁宝壹品等项目的启动，让片区环境面貌有了极大的改善预期，名校、旧改和棚改是八卦岭房价上涨的重要原因。
岁宝一品
据链家中介小林（化名）透露，目前八卦岭宿舍的挂牌价已经达到13万/平，不仅仅是因为棚改达到立项要求，更重要的是八卦岭宿舍离荔园小学东校区最近，以后孩子上名校的概率更大。
团长认为这确实是一个问题，整个八卦岭现有的住宅、宿舍和公寓近2万套，单单是八卦岭宿舍就有7000多户，未来通过旧厂房改造还可能转化出少量住宅、人才房、保障房，这也是一部分学位需求，未来八卦岭是否会面临学位紧张的问题还不好说。
鹏盛村
旭飞花园
同时，八卦岭住房的土地性质包括住宅，单身公寓，工业仓储用地等，棚改后回迁房是否全部为住宅用地性质，房屋用途为单身公寓的历史遗留问题是否也能一并纠正？目前政府的公示中仍未给出解答。
上图为2002年八卦岭法定图则
其实这是一个影响房产价值的重要问题，积分入学时，公寓和住宅的积分权重是有差距的，今年6月就出现了公寓性质住宅被划出深高学区的风波，如果棚改后公寓不转化为住宅，新建的住宅将影响公寓上名校的概率，如果棚改后公寓转化为住宅，新建的商务公寓很可能会无缘名校。
比如说八卦岭的新盘岁宝壹品，80到190平米户型，产权为40年商务公寓，一期计划月底发售，开发商宣传的楼盘亮点是：名校+地铁上盖，5万平岁宝商业加持……
未来八卦岭的公寓，能否上荔园学校，团长心中是没底的，而开发商却大大方方地打出口号“名校环绕”，购房者最好做到心中有数。
即使6年内岁宝壹品的公寓可以上名校，但6年后随着八卦岭住宅占比增加，岁宝壹品的公寓能否上名校将成为未知，而名校对项目的升值空间影响非常大，岁宝壹品如果没有名校的光环，价值将大打折扣。
据德佑中介小王透露，整个八卦岭片区有13个二手楼盘，纯住宅性质的商品房的只有5个小区，分别是鹏盛年华、城市主场、盛世鹏程、岭尚时代园、合正瑞园。
由于以前八卦岭工业用地多，住宅少，所以公寓也能享受优质学位，但如果八卦岭片区更新后，住宅公寓的格局发生变化，公寓是否依旧可以上名校谁也不敢打包票。
03
老破小的春天
在深圳，像八卦岭这样的老旧片区还有很多，而八卦岭是其中为数不多的幸运儿之一。
与八卦岭相似的还有福田保税区，片区承接了深港科技创新合作区规划利好，新皇岗口岸将重建为“深圳第一口岸”，深圳市福田外国语、荔园外国语强势加盟，皇岗中学也有望升级为名校，现在整个福保片区都有了不错的涨幅，南华村的挂牌均价已经达到9.8万/平。
在未来，深圳老城区多点开花，甚至频出暴击的现象是否会成为一种趋势？
团长认为可能性非常大，尤其是罗湖、福田、南山的老城区，这些区域符合条件的老破小非常多，业主棚改意愿普遍强烈，而且深圳名校集团化办学成为一种趋势，未来像八卦岭和福保片区的案例很可能在其它片区得到复制，到那时深圳老破小的业主将迎来春天。