在广州主城区，要称得上改善主力军，离不开三大江景房主阵地： 广船、广纸、广钢 。
遗憾的是，这些主阵地要么密度太高，要么产品面积太大，要么江景不佳......让西部偏偏缺乏一个集大成的项目。
如何找到一个面面俱到、均衡性佳的楼盘？这个看似无解的难题，被保利+越秀双龙头成功洞悉。
最近， 保利越秀·天启 传出入市风声，据说是今年主城区最让人惊喜的江景房，一定要看一看！
它到底质素如何？楼市君率先为大家测评了！
项目效果图
01
白鹅潭中轴核心区
沉淀西翼高阶资源
我们知道，决定房子核心价值的要素，是地段、景观、户型。
从地段价值看，保利越秀·天启完美演绎了什么叫做出生在风口之上。
保利越秀·天启位于白鹅潭中轴核心区——聚龙湾片区，作为荔湾旧改的主攻阵地，太古里也由此得以进驻。
聚龙湾效果图 来源：广州荔湾发布
根据荔湾十四五规划，聚龙湾将对标深圳湾、金融城、琶洲西区，重点发展工业互联网、总部经济、现代生产型服务业等产业，打造成为“广州西客厅”。
未来，在太古里的加持下，聚龙湾片区还将辐射白鹅潭、广船新城、广钢新城等周边板块，重大产业载体犹如星星之火，渐成燎原之势。
白鹅潭 广州楼市发布摄
要拥抱西部大时代，交通也得全面提速。
广州首条大环线——地铁11号线目前土建工程累计完成64% （来源：广州地铁）。而如意坊放射线二期工程也已开工，计划2022年6月完工通车。
2022年，可以说是广州西翼之年，保利越秀·天启也将展现出全新的面貌，迈进发展新阶段。
项目邻近广佛线、11号线 （在建）交汇的沙涌站，与其距离仅约300米，1站到海珠，还可多线换乘。
再加上1号线、10号线 （在建）和22号线（在建），五地铁环伺，直达珠江新城、琶洲、海珠国际创新生态谷等的各大核心区。
除了无可比拟的交通，老城区独一份的丰富配套，都汇聚在保利越秀·天启。
想购物？2公里内，白鹅潭商圈、广钢广纸商圈以及医药港商圈，几乎触手可及。
同时，百年学府的真光中学和培英中学也围绕在侧，项目还 自带幼儿园 ，商圈教育均已完善。
幼儿园效果图
02
低密度、酒店式园林...
实测人居尺度！
楼市君了解到，不少人是奔着江景去看保利越秀·天启的。
那么，这里的江景到底怎么样呢？
【距江约280米】
广阔珠江景观，渗透进每一户
从规划上来看，项目距离江边最近处约280米，项目以东，便能享受广阔珠江景观。
虽然不是直接一线望江，但由于前排不会建新房，都是低矮的居民楼，并不会遮挡视野，反而可以免受江水湿气的侵袭。
保利越秀·天启还有着不输其他的宽幕景观面，项目整体西高东低，通过错位+围合的布局，实现对江景的超强利用，尽可能地让每一栋住宅都能俯瞰江景。
从项目现状看，选择4层以上不受任何遮挡。3、4栋则需选高层单位，规避南侧遮挡。
这样的设计，抵消了楼栋间的相互遮挡，采光、通风更好，景观层层递进，别有洞天。
站在阳台，你可以看到太古仓码头、广纸新城、聚龙湾组团......撑开一条动感时尚的城市天际线。
【荔湾稀缺低密度社区】
约80米楼距、两大归家动线
在楼栋分布上，保利越秀·天启整个项目共有4栋住宅和1栋公寓，均为26层。
相比附近广钢、花地湾板块的超高层建筑，保利越秀·天启居住密度更低，是荔湾稀缺的低密度社区。
低密度背后，相应的绿地比例会增加，项目有更多空间造景。
在许多人眼中，楼盘都是在尽可能多的盖房子，园林只是配角，尤其是市中心，土地稀有，更是如此。
保利越秀·天启并非如此，其低密度意味着项目有更多空间造景。
项目延续外立面轻奢风格，社区景观同样打造类酒店式品质社区，通过景观轴串联起各个景观组团。
小区内部规划上也利用高差，进行分区设计，形成高效、互动两大归家动线，以达到更好的居住体验。
如此一来，城市再喧嚣也与你无关，走进小区，没有车水马龙，只剩岁月静好，没有熙熙攘攘，只有不可窥探的私密人生。
此外，项目采用市面上少有的围合式布局，在内部打造一个84米x40米的中心大园林，再配上近80米超大栋距。
项目效果图
这次保利越秀·天启留出大片园林，创造性引入了国外度假式园林设计理念，打造出景观会客厅、阳光草坪、儿童乐园、全龄无风雨主题式架空层等丰富配套。
园林不只是美，在越秀和保利的匠心打造下，中央大园林的设计无形中又让住宅更集中、纯粹。
它会站在一个完整的空间的角度，考虑整体配套设计的各个有机体，在对的位置打造完美匹配的配套。
在细节的打造上，保利越秀·天启就不像其他项目那样用在显眼处，而是直接渗透到了每一个不经意的空间和转角。
比如说，为儿童打造的活动区，像不像童话世界里的树屋，小孩在这玩耍，不仅能够亲近自然，还能得到非常梦幻、有趣的体验。
它可以举办各种各样的活动，非常能够凝聚小区的人气，所以我们能看到配套里面各种业态交融在一起。
【全向阳社区】
光照时长保证4-6小时，行业标准6倍
至于哪些户型更优，需结合保利越秀·天启的日照情况分析。
根据《国家标准城市居住区规划设计规范》的相关规定，住宅一天采光符合如下标准：大寒日不少于2小时，冬至日不少于1小时。
楼市君选取冬至日这一天进行光照模拟，倘若冬至日 （全年日照时间最短）还能看到充足的阳光，全年的采光条件亦不成问题。
需要注意的是，暗面缺乏日照不代表没有光线，而是阳光没有渗透到屋内，考虑到项目做了封窗，北风难以进屋，广州寒冷时间较短，冬季未必会因日照短而有明显体感影响。
如图所示，保利越秀·天启采光确实不错，即使是冬至日，所有单位均能保证4-6小时日照。
- 高层单位冬至日采光基本在5-6小时之间。
- 中层单位至少约有4-5小时沐浴在阳光下。
- 即使是1-2层的单位，大部分也能有3-4小时的日照时间。
比如，1#住宅楼由于南侧不存在高楼遮挡，朝南户型普遍光照好，仅有3#、4#会被1#稍微遮挡。
不追求看江，可优选3、4栋南向，既阳光无忧，又能直望中央园林，这样的配置让高层住户也能享受到极致的通风采光。
【 89-121平王牌产品登场 】
超85%实用率、比普通多一房
有了以上的基础，户型设计等于站到了巨人的肩膀上，有了发挥的空间。
据悉，保利越秀·天启将推出 建面约89-121㎡三至四房 ，全部户型有超85%高使用率。
这样的面积段，一般项目设计主套三房已经算优秀，但保利越秀·天启的n+1设计更是大大提高空间利用率。
项目效果图
本次一共有3个不同的设计可选。
建面约121㎡的3+1房全为望江单位 ，首选十层以上，日照时间比低层多1小时，且江景更优。
121平户型图
尺度很是诱人，6.6米大景观阳台对流，加上三开间朝南，敞亮感从你踏入入户花园的瞬间，就能充分感受。
另外值得关注更多的还有 建面约106㎡的3+1房 ，这个户型，也是保利越秀·天启的自我升级，从标准的3房，变成了3+1房。
楼市君建议选择1#偏东向单位，既可以望江，冬天户户有4小时以上日照，视野也相当开阔。
106平户型图
经典的竖厅设计，一如既往地实现了会客区、休息区的动静分离。
阳台、主卧、次卧三开间望江 （部分户型），任何时候，清风与阳光不请自来，在无尽的舒畅中，将阔绰的江面尽收眼底。
除了以上两大王牌户型，还有为竖厅爱好者打造的 建面约89平的2+1房 。虽然无法望江，1#单位能够正望中心园林，景观与楼间距表现也更好一些，在总价上更具性价比。
89平户型图
进门就是约7.9米的客餐一体通厅，接着映入视野的是拥抱无限视野的大阳台。
该户型最绝的地方，是做到了三开间瞰园。在市场上，同样的配置往往要110㎡以上方能实现。
当然，除了更实用之外，户型极致的产品，未来将在市场上跑得更快，这是不可阻挡的趋势。
综上，这就是保利越秀·天启和其他项目的不同，也只有越秀和保利的碰撞才能拿出这样的项目。
楼市君还了解到，由于保利越秀·天启属于首次推货，价格会有一定惊喜！
要知道，从白鹅潭、沙面、滨江到珠江新城、琶洲......珠水绵延之处，尽是10万/平以上的豪宅。
即使是周边普通的一手楼盘，均价也已达6万+/平，8万+/平也比比皆是。
随着市场回归理性，选择综合素质高的房子才是王道，选择保利越秀·天启就是与白鹅潭的发展大势同步，更是一种全新的生活方式！
这样强大产品支撑下的保利越秀·天启，听说展厅开放到目前为止，诚意登记客户 已达千批。
据闻，项目营销中心及样板房计划在本月底开放 ，提前到展厅参与诚意登记可享受开盘额外折扣优惠。让我们拭目以待项目示范区会不会展示怎么样的惊喜！