2016上半年，天津楼市像高考超常发挥的少年，高举着答卷，高调张扬。别墅就像一门本来成绩吃力的学科，却也一同高歌猛进成绩优异。
2016年前五个月，别墅成交量快速攀升，四月同比15年，净增长千余套。面对市场的利好，操盘手们怎么看待，面对市场竞争又有哪些困境，天津地产研习社邀请到了国民地产社会山营销总监李海英李总，京基地产营销总监孙昊孙总，五矿林溪地项目营销总监魏玮魏总以及维拉庄园项目营销副总张向辉张总和大家一起共同探讨购房者看不到的市场内情。
工作1:针对产品对位需求 寻找精准客户
京基嶺墅地处梅江向南，环伺高尔夫球场，空气质量绝佳，大量河西、河东城市精英放弃城市中心住所，享受别墅生活。特别从2015下半年，京基嶺墅小面积别墅推向市场，得到了市场极好的反馈。截止2016年五月份更是跻身天津别墅套数榜亚军位置。入市多年的京基以小户型别墅强势爆发，孙总认为除大势上，市场整体火爆。而自身上，小户型别墅为城市精英以都市平层之外的另一选择，是的，购房时，你可以选“和平”作为标签，同样你也可以选“别墅”。虚荣心也是一种共情。
京基地产营销总监孙昊
维拉庄园项目位置稍远但院落超大，旅游资源极其丰富，总价不高吸引了大量的“自愿空巢的60后”。
维拉的张总表示，其项目最大的卖点是超大的院落赠送，以及十分诱人的价格。曾经一度销售缓慢的维拉，近期迎来了销售高潮，其中老年客户占比很高，工作日静心修养，周末迎接子女欢聚。别墅的尺度极大的给家人提供舒适度。维拉通过精准定位和恰当的释放项目优势，吸引力客户的目光。
维拉庄园项目营销副总张向辉
社会山地铁便捷连接城市，坐拥京沪高铁和25万城市配套资源，是少数临近地铁别墅项目。周边又是华苑产业园，客户年龄更加年轻，定位城市新贵。对外推广“企鹅先生的墅”更是成为高识别IP。
国民地产社会山营销总监李海英
工作2：好产品复活“僵尸客户” 冷静入市修炼内功
别墅作为城市稀缺产品，其繁华引人向往，而对于地产营销人来说，对其的静心探索，踏实完善更要耐得住寂寞。
如孙总所说，16年，别墅如果说卖的好，普通住宅只能用“卖疯了”形容。通常别墅客户都不是首套置业，既然是第二居所，购房者有的是时间耐心选择。所以，一看六七年才出手的“僵尸”仍然存在。因此，好产品才能复活这些僵尸客户，看了半个天津，还是选了你。
五矿林溪地项目营销总监魏玮
除了产品之外，好的置业顾问对别墅产品营销至关重要。产品领先市场，价值理念需要解读给客户。对于同时销售普宅和别墅的社会山来说，训练一支别墅专业销售团队是未来方向之一。而对于即将推出独栋产品的京基和维拉，为新产品塑造形象的工作已经启动。而一直平稳销售的林溪地也要坚守品质，静看市场。
工作3：发声不断 别墅“求关注”
面对市场需求，找到正确的宣传途径也成为在场开发商与媒体的共识。
由于产品性质决定，别墅产品本身就比普通住宅消化周期长，加上大部分别墅产品普遍开发体量大，常常会出现一个项目卖很多年的案例。有的购房者不理解，觉得项目滞销，更多的购房者压根觉得你卖完了。
在这种情况下，如何寻得对位的购房者，如何不断引领购房者的购房意识，如何将产品优势集中释放。
操盘手们普遍认同媒体发声的重要性，也共同表示新媒体在传导上表现突出。