2020年，是商业地产无比脆弱的一年，但也是彰显韧性和创新的一年。
这一年中，有实体商业体因战略不清晰、竞争力弱等原因而 黯然离场 ，也有不少商业体从危机中看到机遇，积极进行 自我革新 。
站在时代更迭、城市更新的浪潮之下，可谓是建筑百年不变， 商业年年在变 。这个时代，这个行业，无时不刻不在考验我们的“随机应变”，并得以延续商业的生命周期，发掘商业崭新面貌。
如何才能不被时代所抛弃？能够 抓住“机遇” 、顺势而上自然最好，如果不能，起码也要持有不被 发展趋势 抛弃的能力。
本期，我们会着眼于当前的宏观政策、市场环境以及消费者微观角度的庞大 网络体系 ，探讨2021年商业地产的共通和规律，并从中寻求未来发展的一些“风向标”。
01
当前实体商业面临现状和困境
经历2020年购物中心的“至暗时刻”，2021年，行业又展现出了什么光景？
2021年全国拟开购物中心近千座
去年因疫情影响，不少购物中心纷纷推迟开业，引发今年数量级的积累爆发。据数据统计，2021年全国拟开业购物中心 近千座 ，总体量接近 1亿平方米 ，主要集中在一线、新一线的经济发达城市。
其中，在一二线城市，“小而精”、社区型购物中心和存量旧业改造项目 势头十足 ；中、大型体量购物中心是三四线城市的 主流 ，万达、宝龙、新城控股等头部企业进一步扩张全国版图， 刺激下沉市场 消费。
全国购物中心空置率，让人“触目惊心”
然而，今年的购物中心依旧面临着 重重困境 。
去年一年，北京SKP以销售额177亿元的成绩，成为全球百货业的“高光”，可事实是，更多的实体商业眼瞅着“掉铺”、“租金下滑”、“商户迁出”等 窘态 ，十分头疼。
数据显示，全国19城964个样本购物中心中，2020年平均空置率为11.77%，同比涨幅高达 93.9% 。
（数据来源赢商大数据）
去年上半年全国一二线城市，约1/3商场空置率超过10%。可到了下半年，全国平均空置率截至年底达到了 11.77% ，环比涨幅近32.5%。人潮、经济复苏，商场空置率 未降反升 。
相比数据，现实商场里，空置的商铺和迟迟待开业的围挡店铺，更加让人 “触目惊心” 。
全国不良的商业资产仍在增加
在今年，一些 缺乏资源与专业能力 的商业项目，在招商与运营方面的难度将更加突出，商业不良资产也随之增加。
事实上，在天猫“双十一”开始盛起后，百货等老旧商业就已经 “光芒不再” 。而去年的一场疫情，成为压倒的“最后一根稻草”，竞争力不足也让不少实体商业直接跌入“谷底”，甚至关门歇业，直面 易主、换脸 的命运。
02
那么2021年的商业地产市场，较2020年会有哪些变化趋势？
有困境，就有机遇。就整个商业地产而言，已呈现明显的 “分化”与“进化” 趋势，这些变动势态，值得每一个商业地产人细细考量。
01.
“互联网反垄断”出台
购物中心数字化
去年11月，国家市场监督管理总局发布了《关于平台经济领域的反垄断指南（征求意见稿）》，并联合中央网信办、国家税务总局针对互联网平台 反垄断 召开规范线上经济秩序行政指导会，互联网平台也从极速扩张阶段进 入规划有序阶段 。
此次反垄断整治，不仅有利于线上线下的公平竞争，还利于促进线上线下的 相互融合 。对于实体商业来说是发展机遇，将会迎来一些全新机会。
大兴大悦春风里， 就利用科技成就“最懂你的智慧Mall”，通过5G 、大数据、物联网等技术，构建了一个数字孪生的春风里，打通商户端、客户端、营销端的数据，以科技创新赋能运营服务。
拥有500平超级体验场景“奇镜花园”、机器人刷脸领咖啡、现场做手冲咖啡的机器人“大师”，科技带来 数字化、智慧化 ，焕新的商场环境的同时也为消费者提供了诸多便利。
02.
“低开高走”的诱惑
存量并购改造成为一二线城市“主旋律”
从城市层面，存量改造主要集中在北上广深等经济相对发达的 核心一二线城市 。
从具体区位层面，多数位于城市核心地段， 核心商圈或者成熟商圈 ，周边的商业、住宅配套趋于完善。
南京德基广场
例如德基集团接手雨润国际广场、唯品会购入安粮国贸购物中心，布局全国首家城市奥莱，宝能集团重整魔都烂尾公寓地块，建设宝能中环中心。
低成本拿地、高利润、成熟商圈……这是存量改造项目自带的 “闪光点” 。不论头部开发商还是新入局者，对于存量改造都铆足势头、跃跃欲试。
并购改造项目凯德广场·诺和木勒并购改造项目凯德广场·诺和木勒
可以预见的是，在寸土寸金的一二线核心城市，存量改造项目将成为 市场主流 。
03.
5-10万方体量为主流
社区商业成为竞争新蓝海
随着一城多中心的发展格局和城市外扩化发展， 区域型购物中心 逐渐彰显活力， 5-10万方 被认为是区域购物中心的理想化规模。
近年来，3-5万平方米区间的占比增幅最显著，背后则是“小而精”商业的悄然崛起。
而社区商业由于紧邻居民生活区，作为 “生活的最后一公里” ，拥有庞大且稳定的消费客群。
除了头部商企对于社区型的全面布局，还一些批发市场等老旧商业，也都纷纷 尝试、探索、转型 为社区生活中心。北京月恒正大新生活广场，其前身是天兰天服装尾货批发市场，万优汇Unit One则由北方明珠百货改造而成。
04.
“双循环”利好政策支持
释放扩大奢侈品消费市场
这次疫情之下，国内消费者境外消费出现回流， 国内高端商场 普遍受益，业绩逆势大幅增长，同时也让不少世界奢侈品牌看到国内市场的巨大潜力。
加之国家适时调整多项政策，释放扩大内需红利，进一步体现了 内循环消费 的巨大潜力。
LV、DIOR、GUCCI等奢侈品牌布局旗舰店、区域首店；高端购物中心、各大电商平台则掀起更加激烈门店争夺战，可见奢侈品品牌多渠道加码中国市场的野心。
还不少 定位高档的购物中心 ，趁热打铁，已经随之调整开始围挡重建，或积极引入品牌首店、旗舰店。
05.
“轻资产”解决行业难题
成为市场必然趋势
此前商业地产行业就一直存在 重数量轻质量、重开发轻运营 的问题，商业资产价值普遍偏低。
特别是对于一些过于依赖高租金租赁模式的购物中心，在疫情期间面临影院、剧场、娱乐等体验业态的密集型关店、停业的环境下，承受了巨大压力， 弊端突现 。
2020年，多数的 头部企业 开始尝试轻资产开发运营模式，大悦城、万达商管、华润置地、新城控股、宝龙地产等代表企业在今年均在加大轻资产项目的占比。
当前，轻资产运营模式热度不断攀升，对比以往租赁模式，轻资产运营具有 较强的资源整合能力 ，和更好的 抗压能力 。
企业思维也从甲方思维转换到管理人和服务者思维， 商业回归运营本质 ，对于消费者来说，也不失为一件大好事。
在未来， 轻资产上市 也大概率会成为行业的一个风口。
06.
新晋、创新、网红品牌成“新宠”
购物中心自营品牌开始发力
一方面，购物中心的空置率着实让人头疼，另一方面，也促进了品牌业态的更新换代，为购物中心注入了一股 “新鲜血液” 。
就业态层面来看，服装零售类受创严重，但也有不少 老牌国货品牌“换面” 后逆势归来；娱乐、体育热度不退，特别是下半年“热血返场”，医疗健康、品质生活的生活服务类的需求激增。
继健身馆、冰场之后，户外体育项目骑行、滑雪、马术、冲浪也逐渐进入购物中心，还有几个店铺合起来的集合店，都为商业空间提供 新体验势能 。
还有一个 有意思的现象 是，除了传统主力——餐饮，几乎每座城市的购物中心中，新能源汽车、茶饮咖啡、高端奢侈品、国货美妆、网红品牌占据了疫情之后租赁需求大头，成为 新晋租赁主力 。
另一方面，越来越多商业地产业主方开始 发力自营品牌 ，赋能于轻资产模式的同时，提升购物中心的抗风险能力。
上海BFC外滩金融中心 ，就打造了自营健身、超市、文创等品牌，商业地产商自营品牌也将成为未来趋势之一。
不得不说，在整个商业地产生态中，唯有 “品牌+场景”创新 ，才能真正获得价值上的创新。
07.
室内与室外界限愈发模糊
社交化、场景化、绿色化
不拘泥于 “传统盒子” 的购物中心形式，模糊室内室外界限，似乎也成为了一个趋势。
主要体现在两个方面：一方面，在建筑形式上，不一定禁锢在裙房加塔楼的样子；另一层面，是对于室内空间景观化设计，有可能相似的外观“盒子”，推门进去就别有洞天。
「这有山」外立面「这有山」外立面
步步高长沙星城天地，聚焦于Z世代的消费主力，就将其室内空间打造成一个融入公园式景观，沉浸式体验及社交分享，具有话题性、可持续性、融入性的商业空间。
08.
交通+社区的聚环效应
TOD打造社区生活生态圈
随着大城市交通规划的迅猛发展，TOD商业也将成为受购物中心开发商重视的领域。
在商业存量以及一二线城市用地日趋紧张的双重背景下，TOD商业模式拥有强大的公共交通系统和辐射半径，拥有庞大且稳定的消费客群，加之政府不断出台的 利好政策 ，成为未来城市发展的必然趋势。
依据TOD开发逻辑，城市轨道交通上的“微型城市”是TOD综合体中不可缺少的一部分 ， 商业依托于TOD强大的交通网，同样反哺TOD 。
打造 社区生活生态圈 ，构建强大的聚环效应，是国内TOD综合体的势不可挡的发展方向。
万科的天空之城系列更倾向于塑造“微型城市”的社区商业型模式，提出了融汇生态、人文、健康、便捷、智能的 “未来城市概念” 。
但同时，因为 目前 开发周期长、规划设计难度高、开发主体利益关系较为复杂，拉高了开发门槛，目前国内入局玩家也仅 20家左右 。其次，TOD模式势能要放在更大的全局范围去考量，如果没有这样意识，容易在业态和品牌上出现布局偏差。
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写在最后
在购物中心的运营体系中，我们要关注的 时间维度 是从1天、2天......持续拓展到100天、1000天......
对于一个商业体的建成，需要预留足够的空间和快速反应能力，以应对多个业态的重列组合，适应市场需求进行 实时调整 。
当然，全世界都找不出一模一样的两个购物中心来，所谓的“时代潮流”、“成功模式”，也需要适应当地市场、消费人群等重要因素重新构建拥有 “自我”的人货场体系 ，凸显差异与特色，形成深入人心的记忆点。
只要新技术层出不穷，淘汰自然也就一直不停。时代车轮滚滚向前，谁都难保自己不被无情碾压。我们唯一的办法，就是 时刻关注变化，跟上、利用那些变化 。
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