如果从望江新园开始算，望江门的*迁拆**已经进行十多年了，而望江新城崛起的口号也喊了两三年了。现在我还记得，前几年还有“2022年5月前，核心区块所有高层建筑全面结顶”的说法；现在看看还是一片工地的核心区，感觉望江新城的路还真的有点长。

区位

望江新城（望江单元）其实是一个很狭长的板块，它北至清江路，南到复兴立交，东边是秋涛路，西边则以铁路和贴沙河为界。

望江新城区位可以说相当的中心

如上图所示，望江新城的区位的优势是在于它正好处在西湖和钱江新城中间，毗邻新、老两个中心。

一方面，在很多人眼中，望江门是属于老杭州地界的，不会像钱新二期一样，感觉已经到农村，甚至说的方言都不一样了；望江新城这个地段是有很强的情怀加分的。

另一方面，离钱江新城（钱塘江）近，又是大规模整拆整建，再加上K11、崇文未来学校等利好落地，让望江新城还是有很高的期待值的。不像文晖或者文教区那样，的确区位也很难得，但上限终究是被周边限制，而且多少还背离拥江的核心。

望江新城离钱江新城、奥体都很近

正因兼具了情怀与前景，望江新城获得了杭州新、老两股购房势力的共同认可，也让滨江敢在城站的铁路旁，去尝试做一个新的顶豪产品。

现状及规划

虽然你会觉得望江新城好像一直在开发之中，但实际上和钱江新城二期不同，它的大部分区域已经定型了的。因为望江新城很狭长，所以我们以望江路为界，分成南北两个部分来看。

望江路以南

这里基本已经没什么空地了，就是以回迁房为主的大型居住区。我们先看下规划，基本就是以大片的住宅（黄色R21地块）为主，零散会有几块商业用地（红色）夹在其中。

再看航拍，在望江路以南，海潮路两侧有四个大型回迁房小区，以及它们的配套学校——杭州钱学森学校。

而这里就剩下就是海潮雅苑和秋涛路之间的两块空地，规划里未来应该是商业服务设施和海潮寺。

御潮府旁边，就是大片回迁房

再往南，就是钱学森学校以南、新工社区以北还有几块空地，其中钱学森学校南面会有一块规划宅地，新工社区北面也有一块宅地。另外根据规划，鼓楼的候潮路、凤山桥直街都会向东跨过铁路，连接候潮东路与姚江路，方便望江新城南部居民出行。

钱学森学校南面的空地

整体上，望江路以南的新，更多是体现在界面的更新上，本质上还是居民区，甚至住的大部分也是原住民，不像望江路以北的部分，完全是脱胎换骨。

望江路以北

这里才是望江新城的核心区块，从规划里你也能看到，这里的商业用地（红色）会比南面多很多，包括像K11、海潮TOD都在这里。

望江新城北面可以分为老、中、新三个部分，望江路以北到东宝路之间代表了中生代的部分，这里有望江新园、御品、御潮府等小区，另外靠近秋石高架一侧还有一处回迁房在建。

望江路北侧航拍

这里靠着御品和御潮府两个次新盘，其实已经有一点豪宅区的味道了，但比较遗憾的是这两个小区都属于大通桥社区，目前对应的公办学校只能说一般（当然南面的钱学森学校目前也是个回迁房学校，说实话没什么好吹的）。的确你可以说到这个级别了，业主一定有办法解决读书的问题，但对于这种直接对标南星桥的豪宅，学区就是我可以不用，但你不能没有。

官方对于御潮府学区的答复

而东宝路以北，甘王路以南，则是望江新城核心的核心，也就是望江新城最新的地方，几乎承载了全部的未来预期。目前，这里还是一片大工地，但是你可以看到，海潮望月城、新世界望江项目（K11综合体+江明月朗园+其它商业）、娃哈哈项目（人才房+文化中心+研发总部）已经在建了。

建设中的海潮望月城、新世界项目

另外，海潮望月城北面、新世界项目西侧的海潮TOD的设计方案已经公示；而从之前读地手册上看，它应该也是块商住地，以后应该也会有一部分高端住宅（预计就在清泰南苑南面）。

海潮TOD规划

而甘王路北面，则是望江新城最有历史感的一部分，还有以莫邪塘北村、甘王新村等为代表的一众老破小，以及清江路沿线的四季青商圈。尽管从规划上看，这里规划有九年一贯制学校、住宅用地等，但很遗憾目前并没有*迁拆**的迹象（已经开始微改造）。如果这里一直不动，其实是大大有损望江新城形象的。

甘王路北面完全是另一幅景象

总结与新盘

看完基本信息和规划，终于能来聊一下望江新城了，先说下槽点。

第一是它的速度太慢了。之前望江新城的建设时序是：“2022年5月前，核心区块所有高层建筑全面结顶；2022年底，初步建成独具魅力的人文之城、活力迸发的创新之城、大气包容的开放之城、绿色宜居的生态之城和四通八达的通衢之城”。结果如前文所见，下个月就是22年5月了，大部分工地离结顶还差很远，海潮TOD还没出让，有时候是真的要想问下什么时候城站东广场才能实现规划的样子。

第二是它的定位有点模糊。说它是豪宅区吧，但是实际板块内回迁房规模巨大（后面要是莫北、莫东等*迁拆**，回迁房还会更多）；说它要追赶钱江新城吧，但是好像现在除了新世界综合体，其它商业前景并不光亮，海潮望月城更是直接把商业部分做成大平层来卖了。就是总感觉规划的很漂亮，但实际却是为了卖房在画饼，而且对于商业也缺少明确规划。

现在还空荡荡的城站东广场

当然吐槽归吐槽，光是凭借着区位，望江新城就已经稳坐杭州豪宅的第一梯队，甚至在南星桥断供之后，它就是仅次于江河汇的存在了，而至于两个新房，更是闭眼摇。

海潮望月城，唯一的建议就是如果你是投资，还是避开顶底吧，毕竟未来真正有能力接你盘的人，一定是不愿意将就的；而新世界江明月朗园，请做好拼社保的准备，虽然总价不低，虽然据说要开700多套，但请永远不要低估倒挂的吸引力。

本文对项目所做的介绍为《杭州跑盘老司机》执笔人个人观点，仅供参考。一切与商品房项目相关的信息以开发商为准。规划信息存在调整可能。