之前没入房地产这一行的时候，我梦想的是30岁之前自己买一套单身公寓住，最好是复式的，挑高两层，小小的空间里，卫生间、客厅、卧室一应俱全。
但如今用专业的眼光看，公寓除了总价低以外，无学区、生活成本高、税费高都是硬伤。
而在苏州楼市中，公寓市场也逐渐被抛弃，有的公寓卖了9年都没卖完！
正文开始前，我们先来一个投票：
一、9年没卖完！半年仅卖17套！公寓产品正惨遭市场无情暴击
不得不承认，公寓产品正在被苏州楼市边缘化！
以绿地都会商业中心为作为苏州楼市中成交总额最高的楼盘，半年来也只卖出233套，类比来看，这个数量就是普通一个住宅单盘一次领销许的数量！（备注：数据来源于金刚石，排名依据成交总额）
而像东方之门的公寓从2011年开始出售，至今没卖完，今年上半年也仅售出17套。
更可怕的是：1月份至今苏州三分之一的公寓成交套数不超过5套！这就意味着很多楼盘公寓处于长期滞销的状态。
据中介透露：公寓群体客户太少了！本来处境就不太妙，再加上住宅市场限价，今年新盘井喷， 价格优惠，公寓市场更为艰难。
二、部分公寓靠低总价、好地段，吸引单身职业女性购买
相比住宅，公寓最大的特点是低总价、低月供，即使首付5成，但相比买一套市区动辄总价3百多万的住宅，首付和月供的压力会小很多。
据贝壳平台显示，目前姑苏区一套20㎡的精装修公寓，月租金在2300元/月左右，而在市区买一套20㎡的公寓，月供也在2300元/月左右！
所以，很多人持有这样的观点：不如以租养贷，自己最后还能留下一套房，总归是利大于弊。
据中介透露， 现在买房人在看公寓的时候只考虑一个问题：地段
地段好的话，它的周边配套一般都不会太差的，特别是姑苏区，它距离苏州各个区位置都比较近，关注的人群相对比较多一点，如果再离地铁站近一点，或者旁边有大型商场会更加吃香。
为了了解到目前公寓产品的最新市场行情，我特意找来了贝壳的资深中介了解情况。
我：现在公寓情况怎么样？好卖吗？
中介：不好，现在公寓太难卖！像一些大平台，比如贝壳，很少做公寓了。
我：那目前公寓主要的客户群体是哪些？
中介：就我所接触到的客户，单身职业女性买的比较多！还有就是一些常年租房子住，对住房舒适度有一定要求的人会买。
我：从你目前的经验来看，你觉得买公寓有升值空间吗？
中介：升值空间倒谈不上，保值是可以的。
三、买房人放弃的3大因素：无学区！生活成本高！税费高！
相比于住宅，公寓有3个最明显的弊端，这也是近年来买公寓的人群逐渐减少的原因。
1、商水商电，生活成本高
虽然公寓面积小，总价低，但是生活成本高，公寓所用水电皆为商用，比一般民水民电要高出一倍左右。
而且公寓一般是没有天然气的，无论你是想大秀厨艺，还是想简单果腹，都需要用电 磁 炉，所以这个也是公寓水电费高的一个原因，什么东西都要用电，自然也就贵了。
2、40年产权无学区
公寓的产权一般只有40年，这样的房子是没办法落学区的，而众所周知，在苏州，学区房的价值绝对占据高地，没有学区的房子就丧失了很大一部分升值空间。
而且很多人年轻夫妻买房也想着以后给孩子落学区，而公寓没有学区的硬伤也会失去很大一部分客群。
再者说，公寓只有40年产权，虽然现在住宅产权到期后，可以通过支付一笔费用来续期，但公寓还没有这样的政策，就算有，关于续费多少的问题，也是值得商榷的。
3、*款贷**年限短，买卖税费高
还有*款贷**问题，买住宅的时候首付可以是3成、4成，但公寓首付一般是5成，*款贷**最长年限只能10年啊，朋友们。
而且公寓属于商业地产，买卖的税费比住宅都高，一般90㎡以下的住宅要交1%的契税，但是公寓需要交3%！
所以，宁愿老老实实攒钱买套小一点的住宅，带着学区，等着升值，也好过买一套鸡肋的公寓。
总的来讲，苏州目前公寓去化情况不够乐观，在限价背景下，处境更加艰难了！除此之外，目前买公寓人群基本都是考虑到租房的性价比，考虑到溢价空间不大，就算之后不住了，大多数人都会选择重新租出去，很难出手。