最近，深圳楼市被推到了舆论的风口浪尖，先是新华社点名批深圳“万人抢房、打新热”，建议出台更严厉举措。
深圳政府和开发商反应很快。
深圳相关部门负责人接受了深圳卫视&壹深圳客户端独家采访，就此进行了回应：政府主管部门高度重视，对媒体反映的代持炒房等情况，正在调查处理中，一旦发现存在违规行为，将依法依规严肃处理。
并宣布了三点：
虽然目前没具体透露如何对“代持炒房”进行打击，但是既然提到是综合调控，自然是多管齐下，可能从法律法规、银行、税务等多方面着手，而且预计出台速度会比较快，未来“代持炒房”行不通啦。
同时，针对明年将开征房产税的传闻，市住建局辟谣：假的。
万科、华润纷纷发文，贯彻国家“房住不炒”的政策导向，并提示代持购房风险。
万科还根据深圳市政府最新指示，对瑧山海家园销售方案做出调整：目前整理出诚意登记审核通过和资金冻结成功的客户名单，将会把名单提交给政府相关核查部门。
淘哥认为，出台综合调控措施是有必要的。无房优先的初衷是贯彻“房住不炒”，是保障无房户能享受到深圳的福利。代持炒房，既侵占了真正无房户享有这个福利的机会，也对改善型需求不公平。
那么问题来了，现在深圳的新房基本上都是无房户优先，最近的新盘都快被无房户买完了，尤其是西部，出了不少日光盘。如：华润城润玺、尖岗山壹号、领航城......
已经有一套房的改善型和没有名额的人，买不到，买不了新盘， 怎么分享深圳城市发展、怎么分享深圳经济发展，怎么抵御通胀？
或许，如果想买新盘，享受限价红利，剩下的只有一个办法——买深圳公寓。
淘哥判断，接下来，深圳公寓的热度会逐渐、持续提升，尤其是核心地段的公寓。
0 1.
历史上，深圳优质公寓很赚钱
核心公寓资产依然值得投资
抗通胀+升值+收租+传承子女
淘哥提醒大家，從2020年開始，必须重新审视深圳公寓的投资价值。
其一，深圳吸引力不断增强，来自全国各地的人在涌入深圳，公寓成为这些人深圳的第一站。淘哥从深圳多个公寓项目了解到，客户甚至来自*疆新**、内蒙、东三省、山西、陕西等省份，而且这帮人下单比深圳人还快，有的下飞机过来看一次就签合同了。
其二，疫情之后，很多留学生回流国内，很多原本计划出国留学的也改为留在国内，增添了公寓需求。
其三，715最严限购之后，住宅名额成为一个稀缺品，公寓不限购的优势越來越显著。淘哥就碰到好几个案例，把公寓作为年轻人的婚房的。
其四，相关政策规定，未来商务公寓不再审批，现存产品卖一套少一套。由于目前市场还有些存量，今年影响还不明显，过几年供应会断崖式下跌，届时公寓价值将真正体现。
理解公寓的未来，下面这两点很重要：
1、最核心区域的公寓资产值得投资，特点是：正在豪宅化，自住宜居型公寓很稀缺。淘哥判断其未来可比拟住宅。
2、公寓不是只有租金回报，也能升值。长期看，公寓是一个很好的抵御通胀的产品。公寓的租金会提升，将成为一种极其重要的资产性收入。
淘哥看过很多日本公寓的情况，作为一个老龄化这么严重的国家，作为一个城市化早已达到顶峰，作为一个上世纪90年代楼市曾彻底崩盘的国家，时至今日，日本大都市如东京，优质地段公寓的租金和售价依然不便宜。
比如淘哥看过一套六本木的优质公寓，也要15万一平米。很多20多-30平米的小公寓，时代久远，但只要地段不错，租金能到4000-9000元。
因为抗通胀和稳定持续可观的租金，公寓能成为一种很好的传承给子女的资产，10年20年后，不要让你的孩子埋怨：当时父母在有机会时，为何没有多买公寓出租。
其实从历史经验上看，真正优质的深圳公寓，也能赚钱。淘哥随便给大家分享几个案例。
案例一：️深圳中 心天元。
深圳湾1号淘哥就不提了，当年开盘价格也就6万多起，均价9万9，现在高楼层好景观的单位极少放盘，价格据说也去到30万，低楼层目前贝壳上挂牌是17-20万。
我们来看看深圳的“老”中心，位于福田CBD的️深圳中心天元，2015年开盘价是6-9万，最近的挂牌价也到了14万。
案例二：万科臻湾汇。
红树湾超总的大平层公寓——万科臻湾汇，2018年开盘均价11.8万/平，现在放盘价格已飙升近15-18万，甚至有网友传言某些业主要放价到20万+。
案例三：金地国际公寓。
南山区科技园的金地国际公寓，2015年开盘4万起，目前成交价8.6-12.7万。
更夸张的是60-80平的小户型，租金都上万了。
案例四：软件产业基地。
这个项目淘哥举过多次，位于科技园，开盘时间大概是2013年四季度，均价3.3万，户型有40多、70-80多，100多的。现在多少价格呢？看看下面的一个成交价：8.34万。
现在的挂牌价大概是卖8-9万，如果当年3.3万入手，涨幅也有2.42倍-2.72倍。这个涨幅其实和周边的南二外本部学位房差不多了！当年滨海之窗大概6万，现在按照16万计算，大概也就是2.66倍。
案例五：京基滨河时代。
比如紧邻福田CBD的京基滨河时代，当年开盘4万多，现在二手7.4-7.8万。租金也极高，42平的有的放租8800元，60平的一房居然放租10800元。
按照这个租金算，即使不卖房继续持有，一手业主的租金收益率已经接近6%，完全可以以租抵供，而且还有正现金流，无论租金和房价都处于一个上升趋势，这样业主就非常舒服了。
案例六：嘉葆润金座。
福田的嘉葆润金座，2014年6月开盘，买进价是3.9万，现在成交价去到8万以上，今年7月份有一套84平的4房到了10万。
福田CBD有一个叫葵花公寓的楼盘，距离会展中心不远，其性质其实是住宅，但是各方面都是按照公寓打造，租金很高。35平米的1室1厅复式能租8000元/月，23平米的可以租5600元/月。这个盘在贝壳上挂牌价大约在14-16万一平米。
从这些案例可以看到，投资公寓同样能够获得非常丰厚的回报，深圳有大量的案例。而且，公寓往往还有较高的租金收益。
事实上，我们发现，
在真正的优质地段，如果不考虑名校学位的溢价的话，优质的公寓价格，其实并不逊色于住宅。
比如前海的公寓已经到了10万+，前海嘉里中心、国金汇、鸿荣源胤璞的公寓价格在12万到20多万之间；相比之下，前海时代的住宅也只要15万。
淘哥预判是，深圳公寓正在豪宅化，未来3至5年内，核心区域公寓和住宅之间的价格差将大幅缩小。
02. 会展新城
被低估的西部中心
具体来看，哪里是深圳的核心区域呢？西部的会展新城就很合适，理由很充分：
1、会展新城是官方定调的西部城市中心。
按照宝安十四五的规划，西部最重要的两个中心是：西部城市中心（会展新城）、滨海城市中心（宝中+前海）。
而变化最大的，要属会展新城，基本整个片区一跃成为了深圳西部的城市中心。淘哥提醒过多次了，这是从深圳城市远郊向深圳城市级主中心的跃升，是规划的三级跳，其带来的转变是全方位的。
此外，“宝中+前海”已是价值高地，周边物业门槛很高。如前海中心区的鸿荣源胤璞公寓的价格大概是20万以上。
相比之下，会展新城的物业明显被低估。如会展湾水岸价格，带装修大概5万上下，几乎只有这些区域的三分之一。
2、深圳国际会展中心+融创雪世界，人流量巨大。
会展新城有两大超级地标——深圳国际会展中心+融创雪世界，带来的高端商务人员、休闲旅客都是百万级以上。
如深圳国际会展中心，今年6月起，便规划重磅展览多达32场，平均每个月3-6个大型展会，以深圳家居礼品展为例，展会规模增长近50％；35届深圳国际家具展首展单日便有15万人次涌入展会；2020年智博会意向成交额达11.4亿元；宝博会“云展会”直播观看人次突破42万。
按照目前的发展速度，预计深圳国际会展中心运营5年后，深圳市年度总展览面积预计将达到500-700万㎡，每年吸引超500万高端商务人流。
深圳国际会展中心
融创雪世界的想象空间也很大。上个月，融创联手华发底价127.1亿元拿下沙井地块，就在深圳国际会展中心旁，融创文旅首次进入深圳，有望将打造世界最大室内雪世界。
广州融创雪世界至今接待超100万人，估计宝安的融创雪世界人流量也不会低于百万。
网传冰雪文旅综合体效果图，以官方最终发布为准
会展业+大型文旅，自然会产生大量的租住需求，在附近买个小公寓根本不愁租。
3、海洋新城，下一个前海。
会展新城还有海洋新城，定位非常高。官方有这样一句话：海洋新城是继前海之后，深圳获得的又一个承载国家战略的稀缺性增量发展空间。推动建设全球海洋中心城市，是新时期国家赋予深圳的重大历史使命。
这意味着海洋新城规划地位和前海看齐的，把时间拉长到20年、30年，深圳的未来在海洋新城。
近日举办的海博会上，海洋新城曝光新进度：规划7.44平方公里，整体开发周期为15年，目前片区已初步填海形成陆域，马上将开启一期启动区规划建设。预计3-5年内，海洋新城将雏形初现，2035年完美呈现，聚集约6万人口，带动约3000亿产值。
海洋新城和前海一样是填海区，未来这里的土地很值钱；同时将涌现有大量的高端产业人才，历史证明，这些高净值人群的购买力都很强，对周边物业是很大的支撑。
海洋新城
03. 会展湾 最纯粹的居住区域 ——会展湾水岸
T5楼王单位 临河、观海、瞰园
最小户型60平
除了核心地段，公寓的类型也很重要，因为房票很珍贵，未来自住型的公寓充当了很大程度的住宅功能，这类产品很稀缺。
在会展新城片区在售物业中，最纯粹的居住区域只有会展湾·水岸，而且这次推出的是T5楼王单位（主推产品为建面约60㎡、90㎡及125㎡商务公寓），项目10月31日开盘，短短两天时间，就劲销246套，目前位居片区成交量第一，在售产品已经所剩不多，毫不夸张地说，这是抢占会展湾资产的最后机会！
淘哥认为，会展湾·水岸是会展新城的门户资产，不同于一般的公寓产品，有非常独特的优势，项目自然环境优越、交通便利、配套成熟、品质高、门槛低，值得重点持有:
优势一：堪比豪宅的居住环境，“外部繁华，内部宁静”。
项目的容积率仅3.7，远远低于热点片区的公寓，而且项目以公寓指标为主，社区纯粹度高。具备了豪宅的潜质。
项目门口即是跨河天桥，这座桥起到了观赏和通行的双重作用，公寓住户在桥上可以欣赏美丽的河景，走过桥就是繁华的商业区，20万㎡集中商业mall、地铁站、会展公园及会展中心配套，应有尽有。
世间最美好的距离莫过于此。项目既紧邻会展核心繁华配套，又具备宁静宜居属性，是会展区域内少有的“外部繁华，内部宁静”相互互补的人居格局。
优势二：充满活力的国际化社区。
值得一提的是，项目的潜在客户是全球的高端商务人士，所以社区方面非常的国际化，开放性很强 。
整个会展湾多元的业态、会展河的生态等等都是互联互通，各个地块相融交织，打造开放式的生活圈，业主可以自由的行走在包容宽广的土地上 。比如项目的酒店式流线设计，打造开放互联式街区公共空间。
还有功能区和自然景观完美的融合一体，业主的各项活动都带着大自然的气息。将花园、台地、连廊等园林景观与架空层、星空泳池等空间相连接，各空间全面结合，打造充满活力的动态街区。
高端人士的休闲场所也要与众不同，项目打造专属的水岸艺术展厅——水云间（已于7月开放）；此外， 项目自带建面约2500㎡幼儿园，让业主的小孩在家门口也能接受独特的教育。
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在会展湾·水岸生活，能感受多样化的生活氛围和强烈的人文艺术气息，这是一个为高端商务人士提供了一个充满活力、国际化、体现优质生活理念的社区。此外，融创雪世界的加入，更丰富了会展湾·水岸业主的旅游休闲生活。
这些特性很符合全球高端商务人士的需求，很容易吸引全世界的购买力。
优势三： 离空铁枢纽太近，12 号线、20号线是爆发点。
项目的优势不用说，离空铁枢纽太近了，去大湾区各个城市都很方便。而且很多地铁就要开通了，这也是房价的一个重要爆发点。
一是目前在建的地铁12号线设有会展南站和会展北站，与地铁1号线在机场东站接驳，向东可直达福田中心区，向南直达“南山-前海中心”。
二是地铁20号线，与国际会展中心同步开工建设，预计2021年开通。设有重庆南站、会展南、会展北站，线路一期起于机场北站，与地铁11号线在机场北换乘，向北经过会展湾至会议中心站，预留与东莞R2线连通。
会展南站、会展北站和重庆路展均为会展湾内部的停靠站点。
地铁12号线、地铁20号线使项目与福田、南山、前海、宝安更加密切连接，而这些核心区域都是深圳物业价值的高地，项目的性价比就凸显出来了，未来补涨空间很大。
此外，城际轨道方面，项目东侧临近穗莞深城轨站点，西侧为规划中的深茂铁路（预计年底动工），项目未来快速接驳城际轨道，迅速通达全市及珠三角周边城市。
优势三、坐拥约154万㎡会展湾配套，附加值高。
为什么说会展湾·水岸是会展湾的门户资产呢？项目离国际会展中心仅一河之隔，其实就是会展湾的高端居住区，除了自身配套，还享有整个会展湾配套。
具体来看，会展配套区的建面高达约154万㎡，且业态丰富，包括有1.6km会展中央公园、6.4km会展河、32万m²国际商业、25万m²星级酒店群、69.7万m²高端公寓和26万m²商务办公等，能够满足商务、生活、休闲等方面的需求。
在深圳其他区域，能在家门口享受这么丰富庞大的巨无霸配套吗？简直太奢侈了。
从这几年的楼盘发展看，高端的商业配套对物业的提升是巨大的，如华润城的万象天地、深圳湾悦府的万象城等，会展湾·水岸的商业配套的体量和多样性远远高于前两者，未来的物业价值也会很高。
优势四：一线海景+刚需价格+低门槛。
城市的核心物业要继续上升，缺的不是城市资源，而是不可复制的自然资源，尤其是海景。
项目正在热销的T5栋臻品产品，位置和景观都很无敌。T5栋臻品位于小区正中间，直面会展河，高层还可以远眺会展中心和无垠海景，完全是豪宅的顶级景观。
更重要的是，项目的精装价仅5万出头，对比前海20万以上的公寓，不到4分之一，明显的价格洼地，花刚需的价格，买豪宅的配置，不香吗？
实际上，会展湾·水岸很受市场欢迎，成为了片区成交量第一，因为每个户型段都满足了相应的投资和自住需求。
小户型投资性高，客户看中的就是会展湾的巨大发展潜力，现在就有低总价入手，抢占会展湾原始股的机会；大户型兼顾投资和自住，客户很喜欢这里的居住环境，如海景、园林、艺术氛围等；还有很重要的一点是华侨城的品牌效应，很多老业主都是慕名而
来。
这批产品品质很高，邀请的是全球顶级品牌酒店室内设计机构——香港 CCD主笔水岸精装设计。
其中卖的最好的，当属约60㎡的户型，套数较多，两房两厅一卫，整体实用率达到75%，拥有约7.42米的超大开间，进深约6米，装修风格明亮、简约。
从之前热销的公寓案例可以看到，小户型的产品总价低、门槛低、流动性强，两房租金回报率更高。项目约60㎡的户型是真正的会展湾门槛资产，以小成本撬动大资产。
约60㎡样板间实拍，上下滑动查看
约90㎡户型，三房两厅两卫，开间达到9.3米，进深约7.3米，配备有多功能阳台，卧室内带大幅观景飘窗。
注意，约90平㎡的户型，全部都可以瞰河看海景看会展新城，躺在舒适的大床上，绝对能让你大饱眼福。
约90㎡样板间实拍，上下滑动查看
约125㎡户型为端头位置，景观资源、通透性更加优渥。
四房两厅两卫，豪宅品质户型功能打造，除了拥有方正格局以及U型厨房外，主卧同样为套房设计，并配备有6.8米宽的生活阳台，以全明落地玻璃窗设计带来180°宽幕视野，眺望会展河一线景色。
约125㎡样板间实拍，上下滑动查看
淘哥认为，目前市面上自住型公寓太宝贵了，在西部城市中心，还有如此依水而居、生态良好的项目，要珍惜。
在会展湾·水岸买个小公寓，自住和投资都很好，想象一下，未来住在这里的品质生活：
早上在酒店式公寓用餐，起的早可以去酒店健身房活动筋骨，或者从小区的健身跑道跑到会展河； 上午在全球最大的会展中心参观最新高科技产品，现场听国际专家分享前沿技术；还可以去隔壁的融创雪世界，滑雪、看冰雕、拍照留念；
中午在国际一流5A办公楼洽谈业务，去国际体验式商业中心的特色餐厅聊天；或者去水岸艺术展厅，感受建筑与景观的完美融合；
晚上，会展河畔漫步或酒店屋顶酒吧和国际人士互动，或在星空泳池远眺会展中心、沿江高速、珠江口的海岸线。
最后提醒一下会展湾·水岸T5栋产品，是项目的头排楼王单位，临河、观海、瞰园，是西部核心地段的核心产品，错过不再有，感兴趣的朋友要把握最后的机会！
（本文仅代表《文杰淘楼》及淘哥个人观点，不构成具体投资买房建议，楼市有风险，投资须谨慎。）