1.首先要了解自己的需求，为什么要在滨湖买房？2.自住。自住预算又充足的话，可以看看省府板块檀悦、保利、兰园，金融板块荣盛、诚园新房有没有能买到的，目前情况基本上需要高首付或者全款，甚至还要有一定GX，只能说碰碰运气。二手毛坯或精装的也可以淘一淘，遇到急卖或有性价比的也可以下手。这个有点难度，目前滨湖市场二手房都处于惜售观望状态，也就是房东不诚心卖，要做好心里准备。对于二手房平常一定要多去现场看，多加几个中介微信，能增加接触到第一手房源的机会，毕竟中介掌握的房源优势是你不能比的。
3.投资。说实话，目前滨湖短期已经没有什么投资价值了，限价盘基本都清盘，联投、宝能、云谷等还有少量直更名对外的，算上补差价车位等费用，到手也不低了，也都要求全款优先。自住可以考虑，土豪随意，需要用杠杆资金的请谨慎。
4.学区。上篇说了滨湖学区和老城区比没有任何优势，来滨湖买房的都不会把学区放在首位，如果真要考虑学区，那就师范附小+46中双本部。品阁、书香门第价格已经3.5+了，连回迁房滨湖家园、惠园也都2.5了，单价超过大部分的商品房。这个仁者见仁智者见智，我个人不是太迷信学区房，学区房最大的风险是政策风险，这个有时间单独讨论。
5.刚需。之所以单独列出来，是因为刚需在滨湖就是伪命题。什么叫刚需，我理解就是不管房价涨跌多少你都要买的，不买就没地住了，买了房子涨跌也跟你没关系了。首先能在滨湖买得起的，就不是刚需。除非你在滨湖上班，不然合肥别的区，包括老城区选择还是很多的，可能大环境没有新区看着舒坦，但地铁、学区、生活配套不输滨湖，价格也比较合理，尤其二手房选择更多。其次可能就是你买了后房子几年都不涨或涨的缓慢，比如我前面提到的琥珀山庄，看着别人房产升值你心里感觉憋屈而已，从居住属性来看没有问题。所以说刚需，现在来看都不是真刚需。环境好，位置好，有学区，有配套，能升值，那价格就不会低，选择适合自己的才最重要。
6.未来滨湖房价走势。房地产短期看金融，中期看土地，长期看人口。目前国内疫情防控进入常态化，国外疫情未见明显好转，经济复苏势头并不乐观，国内国外双循环，以国内大循环为主，房地产还是稳字当头。所以金融政策短期内预计不会变化太大，至少货币不会很快收紧（加息或提高银行准备金率）。土地供给方面，昨天网上有流传明年的供地计划，滨湖疑似5块住宅地块上市，4块在省府板块，1块是46中双本部学区板块，面积都不大，合计300多亩。预计供地时间在2021年5月后，待新房上市至少也要等到明年9-10月了，也就是这段时间内房荒情况依然存在。人口方面，合肥包括滨湖未来还是会有人口净流入的，金融机构还会陆续进驻，本地的外地的都会有。所以未来一年内供需情况难以显著改变，加上价格具有粘性，即涨上去容易下来难。如果其他政策不变，滨湖房价短期不会显著回调，大概率高位横盘。
7.其他说几个可能影响滨湖房价走势的因素。一是调控。房住不炒，如果这种涨价氛围环绕滨湖乃至合肥，加上新闻舆论渲染，不排除合肥调控升级的可能，参照西安，就是近期的典型。如果升级调控，供需结构将会发生改变。二是环湖CBD宝能城二期应该还会有房源加推，具体得看宝能商业进度，最后的限价盘，准备好资金和房票抓住机会。三是置地双玺东边还有个宝能的巨无霸地块（四期）没开发，体量大概40多栋，何时入市值得关注。四是珠江路南的供地开发情况，可能是“刚需”们入住滨湖的好机会。
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