就在众人看空青岛楼市的时刻，有本土房企突然站出来疯狂抄底。
时隔5年鑫江杀回青岛土拍市场，3个月内接连出手城阳拿下4宗地，超过23万㎡，花费9.34亿。
就在今天青岛三批次中的城阳夏庄银河路南地块成交，最后楼板价3677元/㎡，总价1.75亿元，又被 青岛韵霖置业有限公司 （鑫江） 斩获。
今年鑫江接连出手拿地，这是从9月至今3个月内拿下的第4宗地，分别是夏庄天风北路西50300.8㎡地块；夏庄王沙路东20461.5㎡地块；小周村11.37万㎡。
不知道是因为顶级的战略布局还是其他原因 ，昔日城阳地产四强之一的鑫江置业上次在土地市场出手还是2018年入股上马的融创北岸壹号，当时市场火热，赚的也不少，此后便忙着开发手中的库存地块， 鑫江桂花园、鑫江瑞府 等项目同样卖的不低。
因此算是完美躲过了近三年的楼市调整，经过30%以上的房价调整后以及众多救市政策出炉后，鑫江集团连续出手，可能不仅是因为要给团队找点活干，更重要的看到抄底的机会。
过去多年中国的房企都在追求规模，将杠杆用到极致，比如最典型的恒大用39亿本金撬动20000亿，结果在三道红线下，众多耳熟能详的大品牌开发商纷纷倒下。
虽然现在各种救助，但是这些房企最好的结果可能就是完成保交付的任务，然后退出历史舞台。
剩下为数不多的全国性房企，也面临收缩规模的问题，因为他们此前扩张规模的原因和恒大们其实没有本质区别， 无非是资金成本更低，产品品质更好，土地地段更优质，扩张没有那么激进。
但是在严格资金监管甚至未来现房销售的趋势下，这些开发商同样没法再挪用监管资金投入新楼盘无限加杠杆，资金周转效率大打折扣，未来只能是有多少本钱开发多少楼盘。
当然这也给资金充裕的小开发商留出市场空间，在本轮楼市调整中，资金实力毫发无损的鑫江集团可能也是看到了机会。
最近城阳低调许久的鑫江集团就连续拿下三幅住宅地块，上演王者归来。
首先出手的是城阳北东郭庄地铁站地块， 即鑫江·新城 ，此前规划已经出炉，地块容积率1.8，包含23栋8~14层的洋房、小高层产品，基本上是刚需刚改的定位。
前不久又在同一天拿下大本营夏庄两幅地块，建筑面积7.08万㎡，成交总价2.48亿元。
银河路地块
银河路地块位于银河路北、天风北路西，占地面积3.14万㎡，容积率1.6，建筑密度≤28%，绿地率≥30%，规划建筑面积5.03万㎡，成交楼面地价3288元/㎡，成交总价1.65亿元。
王沙路地块
王沙路地块位于王沙路东、源头河南，占地面积1.36万㎡，容积率1.5，建筑密度≤30%，绿地率≥30%，规划建筑面积2.05万㎡，成交楼面地价4056元/㎡，成交总价0.83亿元。
然后就是今天拿地的 夏庄银河路南地块 ，占地面积约35911㎡，容积率1.4，其中出让部分占地面积31411㎡，建面约47475.4㎡，建筑密度25%，绿地率35%，起始楼板价3677元/㎡，起拍价1.75亿元，竞买保证金0.87亿元。
那么这四个地块前景如何，鑫江在售的两个楼盘又值不值得考虑呢？下面简单解读下，以供大家买房参考。
先来看在售的 鑫江·花漾里 ，这算是青岛知名的楼盘了，因为从2020年就开始卖，早就已经卖成现房还有不少房源。
原因除楼盘体量大外，就是价格比较坚挺，一直是一万三四左右，即便最近两年城阳房价大幅调整也没有随行就市，毕竟土地成本不高鑫江集团资金压力又不大，所以还是保利润为主，对销售速度要求没那么高。
优点是现房已经相对低密的社区和不俗的园林景观，缺点就是周边配套太弱，虽然近城阳街道但是不属于城阳街道，其次就是户型相对落后，已经是五年前的产品了。
至于以青岛小伊犁著称的 鑫江瑞府 ，更多的面对市区养老改善客群，无论是外在的景观还是内在的园林，鑫江瑞府的别墅产品都有一定的优势，但问题同样是价格偏高，透支后续的房产流动性，只能说时候适合不差钱的养老改善，按照消费的心态出手吧。
城阳北 鑫江·新城 规划已经出炉，所在片区楼市竞争相对激烈，北面是地王北京城建国誉府，南面是天一仁和珑樾一品。
城阳北这个片区周围城市界面相对城阳主城、白云山等片区差不少，还需要时间慢慢开发，好在 鑫江·新城 占据了地铁口，算是正儿八经的地铁盘，但坏消息是，地铁1号线的地铁盘太多，似乎不值钱。
比如未来之城的 保利大国璟 ，18层高层的中小户型现在也就1.2-1.3万每平，双利未来城也在打折促销。
再往市区走无论是 中交娄山春晓还是双子星城公园里 ，房价调整后销售也是不温不火。
问题是根源就在于地铁盘的价值在于这条地铁线能够通达到就业集中区（比如CBD） 这条地铁对刚需来说才有价值，显然地铁1号线上就没有任何CBD，换乘到 香港东路商务区和崂山金家岭 都挺麻烦，算是比较鸡肋的地铁盘吧。
所以鑫江·新城更多的是满足城阳周边刚需刚改，充分发挥园林绿化优势，户型跟上现在的节奏，参考周边行情，预计价格在会1.2-1.5万之间，当然开盘时间尽量能晚则晚，毕竟现在的行情的确不适合首开。
银河路地块地块 相当于在夏庄北片区了，周边既没有配套也没有产业，本地改善群体基本上这两年被旁边的青特花语城和和达智慧生态城收割完毕，无非是环境不错，瓜果蔬菜丰富，适合崂山外溢的纯刚需和养老客群。
考虑到1.6的容积率，最大可能还是高低配的小高层加别墅产品，至于价格参考南面的和达智慧生态城，地块的确是没法亮点，只能靠产品来弥补了。
结合鑫江原本的园林景观特长，希望鑫江能够以更宽的面宽，更灵活的露台，以及南北院、配建会所、优化立面和地库等，来增加楼盘的产品附加值。
夏庄银河路南地块也是类似的情况，无非是容积率更低，做别墅的肯能性更大。
王沙路地块 更小只有2万方，发挥空间有限，好在容积率更低，周边也都是别墅区，建别墅产品的可行性更大，地段价值相对更高，价格预计也不会便宜。
可以预见的是，明年的夏庄片区将成为市区改善别墅区集中地，对环境有要求，对配套依赖性不大的改善群体，如果想要圆别墅梦，可以重点留意鑫江的这三个地块。
当然在大手笔抄底青岛楼市的小开发可不止鑫江集团，比如 市北的通和启章 ，大股东做4S店起家，跨行玩转房地产，前不久又斥资10.54亿拿下市北广昌路1号地块，即 通和悦章 ，也是不差钱的主。
未来随着大房企的收缩和楼市的见底，预计这种情况还会越来越多，当然这些房企也就是在资金实力范围内操盘一两个项目，也很难成规模。
操盘风格也会比较统一，追求利润为主，你不用担心烂尾，但是也没啥抄底机会。
所以遇到全国品牌房企的品质楼盘，价格又降的比较合适，还是且买且珍惜吧！