临近4月份，深圳今年秋学季新生报名，即将开启。
近期能感觉到，大家对于学校动态、报名入学、如何选学位房的讨论情绪，又开始逐渐升温起来了。
比如，热点讨论哪所学校比较好，某某学校招了一批某顶级名牌大学生当老师，那个名校教育集团在哪又收编新的学校等等，最后又回到了怎么选择学位房的事情上。
最近，又有好几位刚需学位房家长会员粉丝咨询我们，深圳的顶级名校，比如南山第二外国语学校海德初中部的学位房怎么样？
改天，我会另起一个专题，给大家好好讲讲，南二外海德初中学区内，整体学位房的概况和价值格局。
这事预计会很快落地，欢迎各位新老粉丝们，持续关注“深圳学位房攻略”这个公众号。
今天，我们先从南二外海德初中，最低门槛学位房，海洋之心开始讲起。
优点，出生好地方，配套自带顶级光环
（底图素材来源：全景再现科技）
如上图所示：海洋之心位于后海北板块，后海大道与创业路交会 出 东南角。该楼盘所处区位板块与科技园南及后海金融总部基地相邻，与深圳湾超级总部基地临近相望。
周边附近中高端大型购物中心、商业配套以及文体配套有：
深圳湾万象城、南山海岸城、海雅缤纷城、南山茂业、南山书城、深圳保利剧院、深圳湾体育中心、深圳人才公园以及深圳湾体育公园等。
其所处地段，属于全市的顶级价值地段。
缺点：论居住档次，学区内倒数排名第一序列
（图片素材来源：全景再现科技）
海洋之心2002年楼盘，距今楼龄已18年。小区休闲空间不大，总共2栋，三梯八户。3楼带空中花园以及地面带小型花园，整个楼盘占地面积仅为8541.4㎡， 容量率 高达6.58，停车位较紧张。
论居家品质，该楼盘在学区内，属于比较末流的位置。
户型设计方面，合理性和舒适型方面，个人感觉较一般。主力户型方面，90㎡以下2-3房为主，搭配部分119㎡以上3户型，极少量188㎡以上5房户型
升学路径及入学难度
海洋之心学区组合的参考升学路径：
小学：北京师范大学附属南山学校小学部；
初中：南二外海德初中部。
所属配套学校入学难度方面，2020年最低录取分数线，北京师范大学附属南山学校小学部为87.5分；南二外海德初中部：85.5分。这个分数高度，租房入学是指望不上了。
另外，如果你不懂得如何计算入学积分，在什么时候提前布局学位房，才能让小孩成功入读该学校，可以找我们咨询，来帮你解决。
备注：最低录取分数线为动态分数，请以学校当年公布为准。
市场房源现状
目前房源数量3套，一套89.14㎡3房、一套84.67㎡3房和一套62.19㎡2房，ZF参考指导价格为11.05万/㎡，对应总价分别为985万、936万和688万；
当然，这个价格和现在业主报价差距到底多大？欢迎你加我们助理预约查询。
户型选择及点评
海洋之心户型生态构成方面，2房60-62㎡；2房84-85、89-90㎡；3房84-85-90㎡；118-120㎡3房；少量188㎡及以上5房。
其中60-62㎡2房是该楼盘里，最小面积段、成交比较活跃的主力户型；也是南二外海德初中部学区里，最小面积段、稀缺性户型之一。
因此，海洋之心户型点评及选择里，我必讲它的60-62㎡户型。
（来自链家APP，60-62㎡户型参考图）
该户型客厅不出阳台，要么朝北临创业路，要么朝西看后海大道，较容易 守 车流噪音影响。次卧房间没有窗户（如户型配图中，红线圈标注的地方），需要通过客厅或者主卧开窗采光。
这是很多以自住、自用学位需求的家庭在看房时，比较容易诟病或者吐槽的点。
厨房出阳台，厨房和卫生间之间可以改为洗漱空间或者小型储物间。
（来自链家APP，84-85㎡户型参考图）
类似次卧“无窗户需要改出来”的户型，还在84-85㎡2房或3房的户型上出现。
总的来说，海洋之心60-62㎡小户型，还是可以作为满足一家三口人自住、自用学位上车的需求；也是南二外海德初中部学区内，目前仅次于蔚蓝雅苑最小的户型。
由于该户型，总价门槛一般都会比观海台、滨海之窗以及漾日湾畔等这些74-85㎡的大两房，低得多。
所以，学区内高总价房子里挑矮子，海洋之心60-62㎡小户型，必看必对比。
价值逻辑及置业建议
这个时候，可能就会有粉丝问了。现在海洋之心业主实际报价都比较的“高傲”，有必要入手吗？而且房子那么小，住起来也真够憋屈的。
如果这个时候有人问我怎么看待这类现象，我的观点斩钉截铁：
1、顶级学位房的小户型，第一眼光不能把它当做房子来看待，而应该先入为主看成是一张“学票”。 处在这个阶段的房子，学票才是核心价值，学票价值大于居住价值。
2、麻雀虽小但五脏俱全，60-62㎡的小户型，完全可以满足一家三口自住的需求。
3、 因此，单核划片强势学校+学区内高总价、“低门槛”选择+解决名校学票问题+解决一家三口自住问题，这才是海洋之心这类小户型，一直维持学区内高关注度且必看的底层逻辑。
至于现在要不要入手这种小户型，我是这样看的：
楼市近况吹冷风，该户型目前暂时只有一套房源在卖，在学位不着急自用的情况下，不妨可以持续观察这个楼盘，它的房源最新更新动态情况，比如后续会不会出现比现在更有性价比的房子。
这方面信息的挖掘及反馈，你可以找我们帮你解决。加我助理微信，建立沟通联系通道，会安排专人对接。
如果担心一直等，一直没有合适的房源出来怎么办？
在目前海洋之心该户型总价上千万的价位背景下，而且在没有合适房源，同时又面临预算吃紧的情况下，还可以优先考虑往处在同一梯队的学位房，比如关注 南山实验麒麟小学+麒麟初中部学区内的小户型，作为替代进行对比选择。
虽然从近几年中考成绩排名及结果上，南山实验麒麟初中部的实力上，稍逊于南二外海德初中部。但是对于南山实验麒麟初中部的学位房，我的判断是：
它依旧可以看做是南二外海德初中学位房，比较不错的替代品。对口配套的南山实验麒麟小学部口碑及实力，要更优于北师大附小。
据我对这里学位房市场的了解，只要你还有心关注，还是可以在该学区内，比在南二外海德初中部学区里，有更大几率淘到更低总价小户型的学票。