4年时间，被称为成都“壕宅第三极”的武侯新城，多个壕宅项目供货已进入尾声甚至清盘。今年，武侯新城的纯新盘供货将集中在北区。
据四川知道现场实探，去年至今年在武侯新城拿地的绿城、德商、正荣、三聚亿、鼎仁的地块都已进入基坑作业阶段，按照目前的建设进程，这几个项目预计将在今年下半年亮相入市。
值得关注的是，上述五个项目就有三个为“双限地”项目（限地价、限清水房价），不难推测，后续“两集中双限地”土地的入市，武侯新城接下来的产品格局或将产生变化。
武侯新城北区项目布局（图源豪宅品审局 有更新）
01
“后起”的北区
武侯新城，崛起于2017年，金茂、龙湖、保利、中粮 （现大悦城控股） 、金科等地产头部企业接连高价拿地落子，并一致地拿出了TOP级产品序列同场竞技，可以说，这些项目共同撑起了武侯新城“壕宅第三极”的美誉。
以致于在过去几年里，销售单价超3W、套均总价达500万级以上的产品在武侯新城比比皆是，当然，这意味着板块内的这些高端项目去化周期更长。
不过，4年的时间让武侯新城的“壕宅们”的可售房源越来越少。而接下来武侯新城的纯新盘供应，将集中在以电商产业功能区为核心的北区。
以武兴路为界，武侯新城规划范围以北的区域就是武侯新城北区，而在此前，武侯新城的壕宅供应大多集中于南区。
武侯新城规划范围（官方）及南北分界（非官方）
2020年，德商、正荣、三聚亿、绿城、鼎仁五家房企拿地武侯新城北区，平均成交楼面地价15300元/㎡，部分地块还包括一定比例的无偿移交，区域实际平均成交楼面价达到 15800元/㎡左右。
实际上， 武侯区政务中心、武侯电商产业功能区、京东总部、武侯悦湖科技城 都位于北区，但区域的楼市起步却很晚。2015年，北区曾供应了一宗位于机投街道半边街社区的128亩住宅用地，被顶峰以5930元/㎡拿下，此后区域土地供应断档，直到2018年才有一宗土地供应，2020年、2021年接连供应成交的6宗地块，让武侯新城北区才开始有了热度。
2018年6月， 武侯新城北区第一个项目——即顶峰打造的鑫耀美泉悦府入市， 项目108—145㎡的高层清水单价仅13000元/㎡左右，叠拼产品套均总价也仅300万左右，作为区域第一个入市的项目，彼时的机投板块还是城中村面貌，项目并没有达到开盘即售罄的热度，但是，随着区域面貌的变化和越来越多的房企入驻，这个高性价比的项目经过三次开盘很快去化完毕。
鑫耀美泉悦府建设现状
直到2020年9月， 武侯新城北区第二个住宅项目——西樾锦宸 的取证入市才接上供应。
项目以140㎡的洋房和180㎡—240㎡的叠拼产品为主，作为区域第二个项目，由龙湖、中铁建、新希望及平安联合打造的西樾锦宸定调更高，但也因客群对板块的城市界面和航线影响有一定的抗性，项目首批次因报名摇号人数不多后进入顺销阶段，但因成都楼市调控升级等多方面影响，西樾锦宸精装均价23000元/㎡的600多套洋房产品很快售罄，目前仅有500万级的叠拼在售。
西樾锦宸项目售楼部
洋房产品走量很快，人居柏荟城78—152㎡的洋房产品也在人才选房后的顺销中快速去化，精装均价21000元/㎡。
人居柏荟城建设现状
的确，相比南区门槛更高的壕宅区域，北区的房价就显得亲民多了，这源于城市界面和配套的差距。 不过北区的一大优势则在于，板块内正在建设的多个教育配套包括三所幼儿园、两所小学及一所中学，这或将成为北区未来发展信心的核心支撑。
目前，武侯新城北区的五个纯新盘正处于待入市阶段，按照目前的开发节奏，几个项目都将在今年下半年入市销售，武侯新城即将迎来一波供应潮，这里无疑将会成为众多改善客群的关注区域。
02
“双限地”之下的产品格局之“变”
武侯新城的“新”字，在北区表现得更为具象。
武侯新城曾经的三大城中村就有两个位于北区，机投、金花两个城中村区域经历过大拆之后正在进行大建。加上凡是政务中心旁将会是重点发力的建设区域，现在，武侯新城北区等来了机会。
值得注意的是，即将上市的五个项目就有三宗地块是“双限地”，对购房者来说，无疑降低了门槛。 我们必须客观认识到，双限地的入市将会改变未来整个成都的市场供应产品结构，武侯新城也不例外，“量身打造”十分考验房企的操盘水平。 这五个项目究竟以什么样的产品入市？是不是如南区一样高调性、壕宅林立？
此时，我们不妨回顾一下这 五宗地块 的土地成交信息：
据四川知道实地探访发现， 德商、正荣、三聚亿、绿城、鼎仁 五个项目现场正在进行如火如荼的基坑作业，部分项目案名已经确定。四川知道整理了武侯新城北区即将入市的五个项目的最新信息，对武侯新城北区接下来的供货结构也有了大概的判断 （仅供参考） ：
德商石榴53亩地块
案名： 德商石榴春和天骄
地块现状： 正在进行基坑作业
产品信息： 高层+叠拼（三叠）
德商石榴春和天骄建设现状
据四川知道了解， 地块为石榴+德商进行联合开发，由石榴负责项目的整体营销操盘，德商则负责项目的设计和工程。
据知情人士告知，这个项目将会是双方打造的一个融合产品，春和天骄的案名即取之于石榴集团的春和系和德商天骄系。据四川知道了解，石榴的春和系和德商的天骄系都是典型的改善型产品系，网络已有的效果图显示，项目为高层+叠拼的整盘规划设计，直指改善。
知情人还透露，项目的确采用的是高低配规划方式， 高层产品面积段为120-140㎡，叠拼产品面积段为160-210㎡。
因地块是双限地，最高清水限价23300元/㎡，并且在土地出让条件中要求了成品房为0%，也就意味着未来的产品形态为清水。清水的好处不言自明，可降低购房总价和入手门槛，但项目的实际楼面价达到15400元/㎡，成本+盈利空间仅有7900元上下，清水要求也将限制房企做精装溢价，十分考验操盘手艺。
石榴集团，在成都地产界算得上是生面孔。据悉，石榴集团觊觎成都楼市已久，这家来自北京的房企最初以地产中介发家，前身是北京华美乔戈里实业发展有限公司，即K2地产，后来转入地产开发，形成了住宅地产、商业地产和科技地产三大业务板块。在四川南充已开发石榴紫宸府，京式美学院落颇受当地市场欢迎。
作为石榴在成都操盘的第一个项目，相信业界也很期待石榴集团的操盘水平。按照项目现场施工进度来看，售楼部正在加速建设当中，预计将在6月中下旬能面世，这个项目也可能是五个项目中动作最快的项目。
正荣44亩地块
案名： 正荣润锦府（推广名）
地块现状： 正在进行基坑作业
产品信息： 洋房+小高层产品（9—16层）
正荣润锦府建设现状
这是正荣入驻成都主城区的第一个项目。项目以正荣润锦府为案名已经在武侯吾悦广场开设城市展厅。
据项目现场公示牌信息显示，正荣润锦府将建设9—16层住宅，相关公开信息也透露，项目主要为洋房+小高层产品，但具体户型面积目前尚无信息。
在武侯新城拿地之前，正荣地产已在川渝地区打造了重庆·悦溪·正荣府、重庆·正荣朗基·悦江湾、成都·桂湖·正荣府、成都·都江堰·悦珑湾四个项目。
相关消息显示，正荣·润锦府将遵循正荣“府系”产品的高标准，从规划、景观、建筑、产品等方面全面升级打造洋房产品。在围合布局基础上，提出了全新的“绿洲社区”理念，“改善大师”正荣在成都主城开发的第一个项目值得期待。
值得一提的是，项目最高清水限价23500元/㎡，与德商地块一样，也要求了0%成品房建设，意味着也将是清水房入市。同区域内，几乎相同的楼面地价和差不太多的清水房价，正荣能否差异化突围，的确也是一个技术活。
三聚亿32亩地块
案名： 聚亿天府锦城
地块现状： 正在进行现场土方平整作业
产品信息： 暂无
聚亿天府锦城工地现场
三聚亿是来自达州的一家房企，客观评价，在当前拿地越来越难的情况下，能够有实力与一线房企PK拿地的确颇有实力。就现场施工进度来看，三聚亿地块在五个项目中目前进展稍微缓慢。不过地块位置比较优越，在幼儿园—中学集中教育资源配套的南侧，绿城项目则在北侧。
2020年8月，三聚亿已经在眉山视高拿下了一宗82亩地块，项目以聚亿天府锦城为案名 ，将打造小面积段的空中院子产品。有意思的是，在项目施工现场露出的项目案名也为聚亿天府锦城，和德商、正荣地块一样，聚亿的项目也为“双限地”，最高清水限价23300元/㎡，成品住宅0%。
目前相关此宗地块的信息不多，项目又将以怎样的产品入市都是未知。可以猜测，身处一线开发商的竞争格局当中，三聚亿面临的市场压力和挑战或许更大。
绿城55亩地块
案名： 未定（预计为绿城桂语系）
地块现状： 正在基坑作业
产品信息： 小高层+叠拼产品
绿城项目工地现场
绿城的55亩地块为2021年1月拿下，拿地虽晚一点但工程进度颇快。绿城项目是武侯新城北区位置相对集中的四个项目之一，难得的是，绿城的地块并非“双限地”，但加上无偿移交比例部分，实际楼面价达到了17000元/㎡，为五宗地块中楼面价最贵的地块，出让条件中除了有成品住宅0%的要求，还要求项目容积率不小于1.0，不得修建别墅。
对标此前绿城在成都打造的凤起朝鸣、凤起蘭亭，当然也有人猜测会不会是成都第三座凤起系产品。 据四川知道从知情人士处得到的消息，项目不会是凤起系，而是桂语系。
桂花，是杭州的市花；月桂，是绿城的品牌，绿城以“桂”字命名的产品系只有两个“桂花系”与“桂语系”，相关资料如是描述桂语系，“ 桂语”在建筑美学的表达上更适合年轻人的口味，更注重社区内活动空间的打造，更关注教育、生活配套的匹配。
而绿城地块所在的位置的确优质，被板块核心教育资源（幼儿园到中学）呈L形包围，符合桂语系更关注教育生活配套的定位。
据知情人士透露， 项目将打造T3的小高层+叠拼产品， 但产品面积段不得而知。因这宗地块实际土地楼面价更高，加上没有清水限价，绿城项目或许将是板块内产品定位和价格更高的项目，不妨拭目以待。
鼎仁13亩地块
案名： 鼎仁天越
地块现状： 正在基坑作业
产品信息： 92㎡—110㎡小高层
鼎仁天越广告
鼎仁的这宗地块的确很小，仅不到13亩，规划了3栋11层的小高层产品。从面积段设计来看，直接规避掉了市面改善为主的产品竞争，以纯粹的小面积刚需产品入市，我们能够看出开发商的走量定调。
但鼎仁这块地实际距离上述其他四宗地块位置较远，位于武侯新城规划范围最北端的区域，青羊区近在咫尺， 但也是个实打实的地铁盘，门口就是9号线培风站， 预期将会获得刚需客群的较大关注，走量会很快。
根据鼎仁集团发布的布局图，其在成都除了武侯区12.9亩和天府新区22.8亩地块之外，还在天府新区还布局了一个名为东麓庄园的项目，该项目位于万安片区。这家对成都地产圈来说尚且陌生的四川本土企业，从去年开始在成都土地市场发力，背景实力也不容小觑。
类似三聚亿、鼎仁这类企业在成都土地市场勇于虎口夺食，也是当下土拍市场的一个值得关注的现象。
通过系统盘点以上五个地块现状，我们可以大概看到这几个项目针对自身情况的不同操盘思路：
1.整盘规划： 从上面我们可以看到，相同容积率条件下，有两种主流整盘规划方式：一是纯洋房+小高层产品规划，如正荣润锦府，二是高低配高层+叠墅产品规划，如德商石榴春和天骄，如何算账就体现在了产品规划之上，当然高低配可能更考验产品力；
2.产品面积段： 可以看到双限地对项目操盘思路的改变，例如德商春和天骄的高层面积段为120—140㎡，这是当前以130—170㎡为主力供应的成都楼市的一个变化缩影，新开发项目已经开始降低面积尺度；为了直接避免竞争，鼎仁天越甚至直接以90—110㎡的刚需产品定位入市，这也是当前应对市场的不同思考，在改善为王的市场情况下，预计小面积段产品将在未来有一定比例的扩大；
3.产品装修： 要求0%成品房的土地越来越多，降总价降门槛是趋势，也可以看到对装修成品房的导向已经发生变化；
4.项目定位： 随着三供两集中土地政策的实施，可以预测被称“壕宅第三极”的武侯新城，未来壕宅产品供应将越来越少，这当然普适于全成都，改善已不可逆，但做更多人买的起的改善或许才是初衷，这也源于企业对现金流的考虑。
6月，成都首批集中供地即将拍卖。武侯新城北区只是一个缩影，或许我们可以想象未来大成都的产品格局变化， 壕宅越来越少？清水将是普遍？刚需面积产品将有一波回升？如何做产品创新？
面对新形势下的课题，开发商的确很抠脑袋，接下来，四川知道也将重点关注“两集中”背景之下的解题路径，欢迎各位持续关注。