上周，一起长大的发小猴子终于结束了4年国外留洋时光，回到郑州开启扎根第一步“买房”，他说花了一周时间转了一圈，发现一路向东，到绿博组团，环境真美，房子也不错，应该很符合他自由、舒适、慢节奏的生活理想，能买吗？
没隔几天，老公单位一领导A哥发微信说，在郑州老城区生活了十多年，堵车、嘈杂、物业差，各种不方便，卖了“老破小”，到东区的白绿换套大点的房子长住，靠谱不？
呃……既然关注绿博的人这么多，今天就拎出来再好好说一说。
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绿博就是绿博，别总跟白沙*绑捆**
在郑州地产圈，绿博和白沙常常被并称为“白绿”组团，很多人提起绿博，总会扯上白沙，相互*绑捆**，混为一谈。
去绿博看房，置业顾问们也会教科书式地跟你说，“郑州城市向东，一路狂奔准没错”，“郑州新区那么多，白绿是最火、最有前途的”，“绿博环境很好，又是东区，买到就是赚到”……
绿博和白沙两个组团都在郑东新区以东，都出身于中牟县，以万三公路为界。
白沙已正式划为郑东新区，以东站为邻，倍儿有面子，身价也涨了不少；而一路之隔的绿博，几乎所有置业顾问都忽略了项目所在的中牟县属性，开口闭口以东区、白绿自称，绝口不提远郊二字。
其实，白沙和绿博本就是两个概念，无论从区域规划定位还是楼市角色来看，两者都有本质区别。
◆组团定位上：白沙定位为行政中心，绿博为文化中心；
◆城区距离上：白沙属于近郊，绿博属于远郊（距离郑州中心约30公里）；
◆发展驱动力：白沙主要由行政驱动，绿博由文化产业驱动；
◆房企品牌上：白沙土地出让早，多为本土开发商，绿博2016、2017年土地出让爆发，几乎清一色的全国一线房企和本土口碑房企；
◆产品类型上：常见高低配设计，容积率不超过2.5，偏改善。
所以，真想说一句，绿博就是绿博，谈绿博别总和白沙*绑捆**在一起！
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绿博的进度
现在，开车从东区到绿博片区，如果不堵车的话，用时约40分钟。
从郑州市区到绿博片区，有金水路（郑开大道）和绿博大道（郑汴物流通道）两条主干道可选，目前高峰时段，两条主干道车流量较多，红绿灯多，堵车现象已经慢慢出现。
我们从以下三个维度来看绿博进度：
城建进度：目前片区内，市政绿化基本已经完成，各主干道已经建成通车，人文路贾鲁河大桥已通车，部分道路仍在加速施工，另外，亚洲最大的内陆湿地公园“郑汴中央公园”部分已经注水；但规划中的地铁8号线有所延迟。
地产开发进度：绿博已入驻了建业、亚新、名门、碧桂园、万科、融创、金科、雅居乐、康桥、普罗、永威等十余品牌开发商。楼盘主要分布在绿博园以东、郑汴中央公园以西的区域，楼盘最为集中，目前部分安置小区已交房，在售项目在未来2-3年内将陆续交房。
产业引入进度：作为文化产业中心，产业引入情况对于绿博发展至关重要。除已落地的华谊兄弟电影小镇、王潮歌只有河南戏之国、华强美丽中国三部曲、海昌海洋公园之外，3月份，绿博文创园集中签约20个项目，包括五星级酒店群、国际会展小镇、国际游艇会、开心麻花剧场、婚庆庄园等。据称，更多优质产业还在通往绿博的路上。
综合来看，从绿博组团规划落定批复的2016年10月算起，至2018年6月不到2年，推进速度算是相当不错了。
但如果长居久住，眼下这些远远不够日常生活需要。
比如日常通勤基本只能靠自驾，公共交通甚少，可依赖性差，现有商业只有杉杉奥特莱斯和海宁皮革城，平时购物、餐饮很不方便……这些都是远郊盘通病，你必须得忍。
那，未来怎样？值不值得等？
其实，从绿博片区规划和推进速度来看，未来发展基本不会有大问题，规划没问题、产业没问题、开发商没问题，所以后续进展也基本没问题，不必过分担心。
不过，你一旦进了这个圈子，就需要等，而且需要一个较长的等待期，预计至少8-10年，这是一个漫长的过程，你可以衡量一下，等不及的人，最好不要轻易选择等。
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房价赶超白沙
说到房价，在绿博片区有个特例现象。
按常理说，距离东区越近、距离主城区越近的区域房价越高，但绿博和郑州之间隔着整整一个白沙，绿博房价却明显有超越白沙之势。
如图，我们统计了近一年来绿博片区和白沙片区的房价走势图，从2017年9月，至2018年1月，由于调控限价，两个区域房价均有所下降，但1月至今，均有所回升。
去年11月之前，白沙房价一直以1千元左右的差价高于绿博，但随后绿博房价紧逼白沙，大有超越之势，部分项目售价已经超过白沙。
价格逆市回升，房子卖的咋样嘞？
如上，表格为2017年8月以来，近一年来绿博各项目开盘去化情况。统计范围内的8个项目，一年内开盘26次，融创观澜壹号开盘8次，雅居乐春森湖畔开盘7次，其余项目以平销为主。
26次开盘数据中，有5次去化率高达100%，5次去化率在90%以上（不包含100%），房源总推量5122套，开盘当天去化4326套，平均去化率达84.46%。
平均去化率达84.46%。什么概念？
有多少人跑去绿博组团买房，又有多少人如此看好绿博，可想而知。
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项目情况
片区内楼盘主要分布在郑开大道、郑汴物流通道这两条主干道沿线，密集分布着十几个楼盘，以120平以上户型为主，小高层、洋房居多，部分项目配有高层和别墅。
看，满满的改善风。
绿博的绝大部分项目都出自品牌开发商之手，整体比较靠谱，后续有保障，不必有太多顾虑。但同一个区域，大环境配套不同项目均可共享，产品差别不太大，同质化严重。
这时候，身带一个亮眼的独特标签才能让项目突出重围，让买房人印象更为深刻。
比如名门紫园，两个标签：深耕老盘&枫杨外国语名额。尤其是枫杨外国语独有优势，价格虽然较高，但一直卖的不错。据了解，紫园每年有50个枫杨外国语免试名额，目前已经排队至2021年，确实很火。
比如永威的精细化，永威在郑州口碑一直不错，新房价格一直要稍高于市场均价，交房数年的小区，二手房溢价空间也非常不错。诸如绿博的永威上和郡位置一般，但项目品质很靠谱，销售也不错。
比如亚新的成品房，近两年来，亚新在郑州突飞猛进，进步很多，尤其是成品房，效果还不错。艺境和香颂两个项目，位置都比较占优势，产品雷同，加上成品房口碑，整体比较靠谱。
再比如普罗理想国，大盘+自建配套，这在整个绿博片区都是最大的优势，很多就近项目后期对理想国自建的配套依赖性非常大，唯一美中不足的是，位置太远，基本在绿博最东边。
如图，表格为目前绿博各个在售项目价格房源情况，片区内在售房源以小高层居多，价格在1.1万-1.6万之间，现阶段洋房在售房源非常少，亚新只剩一楼和顶层，雅居乐洋房基本售罄，洋房产品相对比较稀缺。
除以上在售盘外，片区内还有3个纯新盘，郑东碧桂园海洋世界、建业电影小镇之橙园（电影小镇里的住宅部分）、金科博翠书院小镇，这3个新盘，都是带有浓烈特色标签的项目，究竟能否甩开绿博的产品同质化，做出自己的独特亮点？下期我们将专门详细介绍这三个纯新盘情况，可持续关注。
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谁买才对？
绿博虽好，并不合适很多人。
说实话，文章开头提到的两个绿博粉，发小海归猴子、老公领导A哥，其实都不适合买在绿博。
为啥？
海归猴子是典型的刚需，首套房，自住，千万不能买在绿博。
其实刚需首套选白沙和绿博都不建议，两个都是纯新区域，现有的能用的商业、医疗、公共交通等生活配套很少很少，下班去买颗青菜、买条鱼、约顿饭？不行，太不方便。尤其是绿博，距离主城区太远，通勤时间成本太高，就算天天自驾上下班，限号那天嘞？不开车的老人孩子嘞？
所以，刚需还是建议老老实实买在主城区，配套都有，方便的多。
A哥属于典型的刚改，首次换房改善，仍然是自住，也不适合买在绿博。
换房刚改什么概念？卖了小房，换大房；或者卖了没品质的房，换套品质还可以的，比刚需首套选择余地更大些，但换了房后手里终归还是一套房，还需要考虑现阶段长期居住的生活便利性，绿博这种远郊区域不适合，选在三环四环之间更好。
谁适合买？
1、 资金充沛，在郑州工作生活，主城区内有2套房，买在绿博留养老、休闲度假用，可以。不着急长住，有较长时间等待区域成熟，况且绿博环境确实不错，有康养属性。
2、 长线投资，可以买，未来绿博还是有溢价空间的。但资金实力要有，抗风险能力强，在绿博买套房子的钱要保证不影响正常资金计划。
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