在郑州商业过去十年发展中，宝龙广场一直是特殊的存在。
近年来，在内忧外患下，坐拥郑东新区富人区的宝龙广场只能另辟蹊径，进行软硬件升级，押宝“屋顶经济+星河里文旅街区”两大引流项目，意欲将差异化运营作为未来发展续命的“能量棒”！
01
宝龙广场现状
今天邦君走访宝龙广场发现，在宝龙广场A区，95%的区域早已人去铺空，仅剩解家河南菜、横店影院、超继运动、国匠教育、KTV以及一家艺术教育店等处于正常营业状态。
宝龙广场A区
在宝龙广场B区，以儿童业态为主，时尚服饰业态为辅。整体来看，相比A区业态成熟度高，汇聚了乐高、学而思、曼舞青春等品牌，以培养孩子琴棋书画等艺术教育为主。但也有一些品牌搬离商场，待租空铺约有10%。
宝龙广场B区
另外，大商超市和苏宁电器两大品牌业态挑大梁，人流量相对较多。
不过，在注重购物体验的当下，宝龙广场迷宫式的动线设计，让人感到懵圈，这与舒适的购物体验感背道而驰！以目前宝龙广场现状看，实在令人唏嘘！
入郑12年、商业体量达19万方的郑州宝龙广场，与同时期开业的国贸360算得上郑州商业体两大“元老级”存在，但两者却有着截然不同的命运！
从最初在区域内的鹤立鸡群，到现如今的四面楚歌，地处郑东新区核心地带的宝龙广场未来将何去何从？
02
毁誉参半
遥想12年前，宝龙广场曾与国贸360共同开启郑州的购物中心时代。
可现如今，国贸360一直是郑州花园路商圈的中流砥柱，而郑州宝龙广场呢？
位于郑州CBD中央商务区与龙湖商住区之间的宝龙广场，周边高档写字楼密布、高端住宅区林立，比如绿城百合、联盟新城、顺驰第一大街、永威翰林居、国基美邻、绿地老街、民航花园等近20个高档小区。
宝龙广场在郑州东区算得上自带流量、手持王牌的存在。头顶区位优势的光环，郑州宝龙广场甫一问世，便备受投资者青睐。
在2009年前后，宝龙广场背后开发商为了快速回笼资金，对外抛售大量物业，导致物业自持比例过低，这便给后期商业运管埋下隐患。
宝龙广场在一开始就落下了“病根”。
宝龙广场开业两年后，最初引入的奥特莱斯项目不被消费者认可而撤场，导致主力店铺空置。
由于宝龙广场给的租金收益过低，很多业主不愿交给物业代租，而是自己出租。
很明显，宝龙广场很难做到统一管理。由于经营权和管理权分离，导致经营混乱、招商困难、定位规划随意等一系列问题，自然也吸引不来知名品牌，形成聚集效应来吸引人气，商场的整体运营陷入“恶性循环”。
2017年时，宝龙广场的商铺闭店率很高，80%的商户经营惨淡，商品大都低价甩卖。同年，宝龙广场因“屋顶漏水”事件登上热搜。
在商场三楼，墙体剥落，天花板老坏且腐蚀严重，形成“漏洞”...这样的负面消息，给本就衰退的宝龙广场带来沉重暴击！
与此同时，地铁4号线的修建，围档阻隔，更让宝龙广场经营陷入困境。
然而，正当宝龙广场萎靡不振时，距离1.5公里的熙地港敲锣打鼓地开门营业。
这犹如两军对战，熙地港摇旗呐喊，摩拳擦掌准备进攻，而宝龙广场却早已军中起火，溃不成军。
紧接着，2018年8月绿地新都会新田360广场开业，2019年5月永威木色开业，在郑东CBD区域的商业体陆续进场，同时宝龙广场面临的“敌人”也越来越多。
宝龙广场作为曾经郑东新区的商业“扛把子”，遭遇后起之秀的拦截围堵，生存空间被压缩。
即便在2020年12月份，郑州地铁4号线开通运营，宝龙广场成为无缝对接的地铁商业（农业东路站A口出来即是宝龙广场A区），但在口碑下滑、负面消息的包围下，宝龙广场并未享受到地铁带来的人流红利！
03
破圈突围
前不久，位于宝龙广场的2.5万方星河里项目宣布要携手河南广播电视台、唐宫夜宴等耗资两亿元打造以“唐文化”为主题的唐宫夜宴街区，引发网友关注和热议。
自《唐宫夜宴》火爆“出圈”以来，鲜明的IP形象跃然纸上，但河南或郑州方面并未对此作出实质性的举动。而今结合以“文旅商业街区”为主题的星河里项目，来打造郑州乃至河南的文旅新地标，的确可圈可点、令人期待！
据星河里项目方面表示，街区将在今年年底建成，结合中国节日系列的IP，还原唐朝文化，从唐风唐食、唐人唐事上给消费者带来全新的文娱体验。
而这正是引发争议的地方。
有网友表示，西安已有“2.4万方的长安十二时辰”这种沉浸式街区来展现大唐盛世文化，郑州此时再造一个“唐宫夜宴街区”，是步人后尘还是独树一帜呢？
西安和洛阳笑而不语。只要郑州觉得不尴尬，尴尬的就是别人！
早在2021年底，星河里在招商会上宣称将水系搬进购物中心，要用河道景观再现唐宋文化。原本计划于今年5月份开业，但一直未有竣工迹象。
通过今天的走访，目前星河里项目尚处于施工筹建状态，但从施工现场看，场地比较安静，只看到两位工人在一边聊天一边做活。以现在的施工进度来看，整体框架构造及布局尚未完工，星河里项目计划年底开门运行难度很大！
星河里项目
据了解，星河里租赁宝龙广场负一楼场地进行轻资产运营，经过内部场景布置、改造升级后，旨在让“大唐街区”惊艳郑州市民，吸引人气，为宝龙广场充当“客流血包”！
其实，郑州唐宫夜宴街区已有前车之鉴，长安十二时辰街区目前的日常游客量维持在7000人次左右，周末节假日在10000人次以上。
这样的客流量足以让当下的宝龙广场满血复活。
而与郑州唐宫夜宴街区不同的是，长安十二时辰街区位处西安大唐不夜城核心区的曼蒂广场，坐拥大雁塔、大唐芙蓉园、大唐不夜城步行街、唐城墙遗址公园等西安唐文化资源聚集区。反观郑州唐宫夜宴街区，则有些孤立无援！
同样作为传统商业空间的曼蒂广场，通过文旅项目改造升级而重获新生，那么郑州宝龙广场呢？
04
将何去何从？
面对自身发展困局以及行业白热化竞争，宝龙广场当然意识到自身问题与不足，并进行多次业态调整和硬件升级。
自2018年，宝龙广场开启历时3年改造，进行软硬件升级。
在软件上，宝龙广场引入解家河南菜、超继运动、星公馆KTV、星河里等主力店及特色项目；在硬件上，进行了空调主机更换、监控系统改造、地铁接驳通道施工、基础设施翻新等工作。
值得一提的是，宝龙广场在屋顶改造方面下足了功夫。可能由于此前的“漏水”事件，宝龙广场在屋面防水维修的基础上打造出占地4000平米、号称河南最大的屋顶农场，可开展自然农耕课堂、私家菜园认领、亲子娱乐、艺术写生等多方面商业项目。
理论上讲，坐拥郑州新区富人区，城市里的孩子缺少亲近农田的生活体验，具有很大的市场需求，打造“屋顶经济”，不失为宝龙广场转型突围的可选择的差异化运营路线！
但以宝龙广场目前现状来看，屋顶农场并不足以支撑这个即将倾倒的商业“巨无霸”！
另外，引入的星河里项目，目前主体建设尚未完工，后续的“软件”填充还有一段路要走，且非常考验后期的团队运营，宝龙广场能否凭借文化软实力项目“出圈”，还充满未知!
若改造升级的只是“面子”，“里子”（业态、团队、服务等）没有实质性蜕变，仅仅依靠表面上的花架子依然不能扭转衰颓的大势！
前两天，闽系千亿房企宝龙地产被2000 多万美元的票据“绊倒”，到期未偿还而引发“爆雷”。
那么，总部资金链断裂的郑州宝龙广场，未来又将会迎来怎样的命运？
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撰文/编辑：木易