华兴新城项目投资回报：盈利还是亏损？6%投资回报率成关键！
摘要：在本文中，我们将深入探讨华兴新城项目的动态投资回报，并结合现金流折现法进行详细分析。通过不同折现率条件下的实际回报数据，揭示了该项目在不同销售情况下的真实投资回报。
尊敬的读者们，大家好！很高兴在这篇文章中与各位分享关于华兴新城项目投资回报的深度分析。
作为资深供应链管理者，晓闲拥有油脂化工、精细化工、生物医药、食品行业以及电商行业等多个行业的供应链领域从业经历，对采购领域和财务分析有着深入的认知和洞察。在他的带领下，我们将一同探索如何在这个充满变数的世界中，构建出更加稳健、高效的供应网络。
接下来，让我们一起探讨华兴新城项目的投资前景，看看是否能够获得可观的回报。
华兴新城作为一项重要的投资项目，其潜在回报率备受关注。通过本文的分析，我们将揭示该项目的盈利潜力以及关键的投资回报率。
在文章《投资规模超250亿，跨越8年建设周期！超越财富边界，揭秘浙江龙盛的地产投资项目的回报水平分析》中，我们对华兴新城项目的投资回报进行了初步分析，揭示了在静态收益率背景下的投资回报数据。
但是，当我们考虑一个项目的投资回报率时，实际要考虑的是动态投资回报率。
举例说明：如果某个企业每年固定投资一个项目，假定每年投入3亿元，累计投入10年，假定所有的投资回报是在11年后一次收回，那么，我们应当明白这个投资项目的投资回报必须高于30亿元，才算取得了投资收益。
如果这个项目自身资金不足而选择了借款获得资金，假定每年3亿元的投入资金中有50%的资金是通过借贷取得的，那么，该企业就需要为该笔资金向银行支付利息。那么，当我们考虑整个投资项目的回报时，需要考虑的是投入资金后到期能够取得多大的回报。
那么，对于整个投资项目，我们该如何计算投资回报呢？
最简单的做法是现金流折现法来计算，也就是通过投入资金和取得资金的同一年的现金价值的比较来评估整个投资项目究竟是亏损还是盈利，究竟能够取得多大的投资价值。
为了说明方便，这里举一个例子进行说明。
假定1万元的投资资金投入，累计投资时限是3年，假定资金的现金价值是5%，那么，该笔资金在3年后的价值就变成了1.1576万。
假定企业投资了一笔资金，企业在3年后获得了回报，假定3年后的回报是1万元，那么，3年前这笔资金应当为0.8638万元。
那么，一笔投资资金究竟能够取得多大回报，其核心就在于这笔投资资金究竟有多大以及其中的现金价值究竟有多大。
一般我们称这种现金价值叫做折现率。
在之前开展的静态投资回报分析的文章中，项目整体出售的投资回报见表1。
表1 华兴新城项目整体出售的静态投资回报数据分析表
从结果看，基于最低含税价计算结果已为亏损，因此，我们在这种场合下，我们不再考虑计算该情况下的投资回报率，而需要考虑的是平均销售价以及最高销售价背景下的投资回报情况。
在最高售价情况下，企业的不含税营业收入为375.97亿元，净利润为60.71亿元，企业所得税为20.24亿元，营业税金及附加为45亿元
在平均售价情况下，企业的不含税营业收入为304.67亿元，净利润为25.07亿元，企业所得税为8.36亿元，营业税金及附加为21.2亿元
那么，现在要解决的问题是折现问题究竟该如何处理呢？
要想评估清楚企业的华兴新城项目投资究竟是否合算，我们需要考虑几个问题：
其一、企业在哪一年会支付资金，并在哪一年获得资金；
其二、现金价值以及折现率该如何选择？
关于第一个问题，我们需要考虑房产项目究竟在哪些年份支付了现金，以及在哪些年份获得了资金。
要想解决这个问题，我们就需要确定项目是哪一年进行的预收，哪一年完成了项目交付。
根据公司项目规划时的投资计划，其最初规划是：项目在2018年第二季度开工建设，在2019年第四季度预售，而在2023年Q4完成全部房产项目交付。
不过，由于项目投产不达预期，截止到2022年第二季度公司项目才开始动工，而到了2023年第二季度公司还没有开始预售。
从上述的规划项目方案与项目实际情况看，公司的投资项目规划比预计的晚了4年，换句话说，公司应当在2023年四季度完成项目预售，但目前未见消息反馈项目已经完成预售。
基于项目投资规划以及项目实际，晓闲这里主观上认为该项目在2024年第四季度完成预售。
而由于项目原计划在2023年4季度完成房产项目交付，基于上述项目延期情况，这里设定企业将于2028年四季度完成全部房产项目交付。
基于上述假定以及项目投资情况，这里评估认为企业应当采取如下的投资规模进行整体项目投资，具体结果见表2。
表2 华兴新城项目年度投资概览
其中，2023年-2028年为晓闲测算结果。
对于企业投资资金和获取资金的年份现在评估见表3。
表3 华兴新城投资项目回报汇总表
备注：企业所得税的实现年份在企业销售实现的当年，即2028年。
实际上，按照税法相关要求，房产企业在房产项目销售实现收入和净利润之前应当进行增值税和净利润的预缴，预缴税款对于房地产企业而言是不利的，因为企业需要提前交付资金出去。
不过，为了处理方便，晓闲决定将问题进行简化，即仅仅只考虑企业在销售收入实现的当年应当交付企业所得税以及营业税金及附加等税费，即企业在2028年交付税款。
关于问题二：折现率该如何选择呢？
从投资回报的角度看，一个投资项目究竟能够取得多少回报率，至少应当选择无风险利率作为折现率，实际上企业应当选择的回报率一定要高于无风险利率作为项目投资的内涵收益率评价。
原因何在？
对于企业而言，任何投资项目一定都有投资风险，那企业是否应当投资这个项目，至少应当这个项目有着额外的投资回报，即比无风险投资回报率更高的投资回报率时，才会驱动企业进行该项投资，否则，从利润角度考虑，企业干嘛不直接买入无风险投资回报项目即可。
如果一个投资项目的年复合回报率低于无风险投资回报率时，整个投资项目就没有任何投资价值。
那么，这个无风险投资回报率该如何选择呢？
最基本的做法是选择十年期国债收益率。
我们可以选择今天的十年期国债收益率，2024年2月27日数据为2.38%。
不过，对于华兴新城项目而言，恰当的无风险回报率应当有所不同，由于该项目在2015年以前即开始，那么，我们在评估整个项目投资回报时，应当以当时的收益率进行评价，假定选择2015年2月27日的回报率，回溯来说，当时的无风险回报率为3.3745%。
如果我们再放松一下，可以选择更低的投资回报率作为无风险利率，比如1%，或者2%。
因此，可以理解为评估该企业的无风险回报率可以选择介于1%-3.3745%的范围。
基于此，晓闲将分别采用1%的回报率和3.3745%的回报率进行测算，评估整个投资项目回报水平。
为了计算方便，我们测算该投资项目在2028年的投资回报水平。
表4 1%回报率下华兴新城整体投资回报
概括而言，基于1%的回报率条件下，企业平均可以在2028年可以实现的整体投资回报为16.66亿元，其最高回报率为55.19亿元。
请注意，这里有几个前提，比如假定了项目是一次性完全销售，且是100%销售掉的。实际上，多数地产项目销售时，并不能实现100%销售，且很难当年完全销售掉。
如果再基于只能销售掉80%到90%的水平时，结果会有所差异，感兴趣的朋友建议自行计算该结果。
此外，在最低售价基础上，企业的整体投资将陷入亏损中。
下面在基于更高的投资回报率进行测算。
表5 3.3745%回报率下华兴新城整体投资回报
基于上述信息计算，在平均售价基础上，整个项目的投资回报即陷入亏损10.3亿元的局面，而在最高回报基础且当年100%一次性预售成功的基础上，该项目在2028年的实际回报为35.47亿元。即在2024年年终时其总回报应当为31亿元。
这样一个投资回报究竟如何呢？
我们可以提高企业的投资项目回报的收益率，经过晓闲测算，当项目的投资回报率达到6%时，基于最高销售率以及最高售价背景下的投资回报刚好实现盈亏平衡。
该收益率比无风险收益率高约2.63%左右，基本符合一个投资项目的回报率水平。
不过，这是预期的最理想的销售水平下实现的投资回报。而在平均售价水平下，此时，企业将亏损54亿元。
因此，从回报率的角度看，对于企业而言，这个投资项目是没有投资价值的。
毕竟一个投资项目耗时如此之久，投资如此巨大，且必须在最理想的情况下实现6%的投资回报率，而如果情况不够理想将陷入亏损几十亿的局面，这样的投资项目是没有投资价值的，当然，如果有一些不可言表的理由或者其他考虑，则另说。
此外，从另一个角度看，这个投资项目也不是一个很好的考虑因素。
项目的控股企业为浙江龙盛，该企业每年不用投资都能平均获得20-30亿元的净利润，却选择投资一个一次性只能最多获得31亿元的投资项目，且如果项目不理想却要亏损几十亿的投资项目，晓闲想想都觉得这个房产投资项目颇为奇特。
表6 基于不同折现率条件下华兴新城项目真实投资回报汇总表
以上是基于单次整体打包出售项目的实际回报情况。
华兴新城项目的投资回报率是一个至关重要的指标，它直接影响着投资者的决策。我们通过使用现金流折现法，从不同的角度考察了该项目的回报情况。
因此，观察者在决策前应谨慎评估风险，并对销售情况进行全面的分析。期待我们下一篇文章中关于项目同时出售和出租模式下的投资回报的更深入探讨。感谢您的阅读！
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