2021年上半年义乌土拍的最高价是3月10日宾王地块的3.6万元，妥妥的房价进入了4万+时代，比肩了很多二线甚至新一线城市。而经济实力百强县浙江排名第一的慈溪，2021年上半年也拍出了楼王：最高土拍价是荣安在新城河板块的1.66万元。未来房价预计也将来到了2.3万元-2.4万元。但是同为经济实力百强县前十，慈溪以2008.3亿元GDP排名全国第六位，而义乌市GDP1485.6亿元排名全国第十位。 为什么慈溪房价和义乌房价可以差出近一倍？
一、主要经济数据对比
慈溪2020年GDP2008.3亿元，增速为4.8%，义乌1485.6亿元，增速4.0%。其实除了GDP总量外，慈溪在一般公共预算收支规模方面领先义乌，整体收支缺口也小于义乌，说明财政实力慈溪更强。而义乌也有很多指标领先于慈溪， 一是义乌人更富。 人均可支配收入达到了7.12万元，高于慈溪的5.97万元，义乌的7.12万元甚至高于杭州市平均的6.86万元，如果按地级市，可以排到浙江第一，也超过了南京、苏州、合肥等重点城市的人均可支配收入水平，完全可以比肩一线城市。 二是人口总量和增量高于慈溪。 义乌常住人口达到了185.9万人金华第一，慈溪182.95万人也是宁波第一。而过去10年慈溪市人口增长36.69万人，义乌增长达到了62.57万人。
两市主要经济数据对比表
二、房地产供需情况
1、需求端
从第七次人口普查看，宁波市人口增长较为均衡，慈溪市常住人口增长36.69万人，排名宁波第一，仅领先第二名的鄞州区889人，差距极小。当然慈溪过去5年房价增长速度较宁波市区是低不少的，慈溪过去5年平均售价增长了40.7%，而宁波大市同期增长了62.23%。以宁波市2020年统计年鉴公布的人均住房面积，宁波市2010年的人均住房面积为30.22平米,2019年为46.8平米。如果按照慈溪市增长的36.69万人计算，原有人口的住房需求增加2424.94万平米，而新增人口的购房需求为1717.15万平米。合计过去10年乃至未来有4242.1万平米的相对确定性购房需求。
宁波市常住人口变动表
从义乌的情况看，义乌过去10年人口增长62.57万人，远远超过金华各县市，金华的情况很特殊，除了义乌是遥遥领先的第一，拥有横店影视城的东阳和中国五金之都永康都吸引了庞大的外来人口，三地均超过了金华市区婺城区的人口流入。以义乌市2020年统计年鉴公布的人均住房面积，义乌市2010年的人均住房面积为44平米,2019年为51.2平米。原有人口的住房需求增加888.26万平米，而新增人口的购房需求为3203.54万平米。合计过去10年乃至未来有4091.8万平米的相对确定性购房需求。
金华市常住人口变动表
2、供给端
过去10年慈溪和义乌究竟卖了多少房子？2011年两市的住宅销售面积接近，慈溪还低于义乌，但是经过10年，到2019年慈溪市的住宅销售面积达到了414.75万平米，而义乌只有142.16万平米，10年累计（2020年两市住宅销售数据尚未公布，该数据为根据2020年两市商品房销售数据，结合过去三年住宅与商品房销售的比例进行的预估）慈溪卖出了1992.36万平米住宅，义乌一共卖出了687.83万平米。
在两市需求接近均超过4000万平米的情况下，供给上，慈溪的房地产供给是义乌的2.9倍，这就是为什么义乌房价远远高于慈溪的原因。
三、那么为什么义乌的住宅面积增速这么慢呢？
其实和两地的地域面积和地形有关。
义乌市总面积1105.46平方公里。境东、南、北三面群山环抱。义乌是典型丘陵县，地貌结构类型多样。东北山区包括整个东塘乡及楂林、巧溪、华溪等乡的中低山地带。中低山和丘陵面积分别占本区总面积的62.7%和33.3%，25度以上的陡坡和15~25度的斜坡占本地区总面积的89.78%。慈溪市总面积1361 平方公里，慈溪地势南高北低，呈丘陵、平原、滩涂三级台阶状朝杭州湾展开。平原为宁绍平原之一部，东西长55公里，面积约占总面积的十分之七。因此慈溪可供开发的面积更大，而义乌未来的城市开发空间有限。
四、看房价不能简单比GDP
所以看房价不能简单的比GDP，也不能简单的看是一线城市还是二线城市，也别听房产中介瞎忽悠，慈溪房价可以对标义乌。四线的义乌房价比肩一线城市有没有其合理性？这就像厦门与宁波，经济规模厦门远远小于宁波，但是地域面积小，又是周边人口流入的高地，再加上本地人有钱（人均可支配收入超高），厦门的房价远超宁波，可以比肩北上广，也不能说宁波房价未来要对标厦门。希望读者借此文能够了解分析房价的多个维度因素。