2019年广州华师附学校，进驻新塘品秀星图之初，大房哥就意识到广州的房地产未来的发展，是携手优质学校。不出所料增城凡是大品牌楼盘，附近名校如同春笋一样不断冒出来。
增城三联
今天先盘点下近年增城的优质学校，有增加多少个？碧桂园云顶有市二中应元学校、品秀星图有华师附学校、泰禾世贸广州院子有华师附学校、万科城有广大附小学校、保利大国璟和华润润悦有执信学校，它们都是广州的省级重点学校，似乎增城在教育资源方面，可称得上小越秀区了。
广州郊区学区房，是否有炒作成虚价呢？这是来自一位粉丝的提问，今天就在文章里解答：“我的回答是否定的，无论郊区还是市区，名校学位永远都是稀缺物种”。学区房和学位数量，永远都不成正比。也就是说你拥有这个学校的学位，但你未必能读的到它。比如最近火热的增城执信学校，保利大国璟和华润润悦的总户数，就已经超过中小学总合的学位，并且还有逸翠庄园和实地蔷薇国际。
保利、华润、实地与执信卫星图
今天文章的主题是围绕，保利大国璟、实地蔷薇国际、华润润悦、这三个楼盘做一个全面的价值分析。用我的一句话来说：“是执信学校是这三个楼盘的救世主”。这三个盘最近特别嚣张，短时间内均涨价不少。没有执信之前距离钟岗站超过2公里的它们，市区和荔城的刚需客不太容易接受，现在倒是抢着买，这就是名校可以刺激房价上涨。
前半年这里的楼盘，只能卖开发商品牌和廉价。保利大国璟和实地蔷薇国际，价格可是越卖越便宜，目前的售价也是低于开盘价格。在3月18号之前，售价在16000-19000元平米，即便这个价格还是遭刚需客嫌弃地铁远，地铁站的近远取决了他们通勤市区的时间，同样的价格买山田站和凤岗站的准地铁盘，比它们有优势多了。评判郊区楼盘价值，我一直都强调优质学区为主、地铁为辅、两个条件都需要兼得。
实地蔷薇国际
那么再看楼盘业主人群体，大房哥的文章经常会提到“业主人群”这个关键词，这个词也是非常容易区分出楼盘价值。今天就要通过分析业主，得出这三个最有优势的楼盘。它们都不是地铁盘，近一点和远一点，都没有多大区别，反正都要坐公交车去地铁钟岗站。
好学区房都有较大的涨幅空间，但不同的楼盘，不同户型的房子，它们的涨幅却不一样。从业主群体分析，实地蔷薇国际就不占据优势，曾有增城销冠盘之荣誉的它，都是来自强悍的销售员的功劳，如果你去看这个楼盘，没有2个小时以上销售是不会放你走的。自然投资客比例高于住家客，等到业主都拿到房地产证后，近4000套的它，虽然从刚需到改善户型都有，依然会出现入住率低，投资客转卖的房源会特别多。
实地蔷薇国际
拥有超过4000户的保利大国璟，从目前的产品来看，它就是一个纯刚需楼盘。户型做到了刚需中的战斗机户型，同样房型总价会是最便宜。再经过此次保利与执信的签约炒作，加保利有七十多和八十多的三房，而九十多平米的做到了四房，单价一定会领跑实地和华润，因为总价低首付和月供就低。如果是刚需中的刚需客，三者中挑选其一，那么就只能选择它，或许对于现在的房价，总价便宜才是真爱吧。
保利大国璟
华润润悦的体量只有保利一半大，它的定位是刚需偏改善型楼盘。它在细节做的比较到位，华润的品牌定位偏做中高端楼盘。它会是其三中最有潜力的盘，在二手市场上价格能领跑保利和实地。85-95平米的是三房，125-140平米的四房，保利大国璟的业主，未来换置会首先华润润悦。
华润润悦
因为有着近30-50平米，同房型的面积差。由于稍大面积户型，住家为目的比投资多，相比保利的投资客要少很多，因为投资客喜欢买小户型，改善型的产品只有住家客才买。华润润悦未来的入住率是最高的，因为买改善户型的人群，再加上优质学区持有年限会更久，比如家里有两个孩子，为了优质的学区，等孩子读完书持有年限至少超过10年，因此二手房卖出来几率较低。从目前的价格来说，华润是最有优势的，所以我说未来它的二手房价格，会领跑实地蔷薇国际和保利大国璟。
华润润悦
如果是住家刚需客，能有更适合的选择，我不建议买这三个盘。如果投资为目的的，非要从这三者择一盘，我已为大家分析透彻了。