房地产新形势下建筑设计院的未来2021年以来随着国家政策的调整，房地产市场迎来了巨大的调整，作为主要以房地产为服务对象的建筑设计院也迎来了巨大的挑战，笔者准备从建筑设计院行业现状、业务市场、设计院的转型与未来之路来谈谈笔者的想法。目前国内的建筑设计院属于万金油状态，主要因为在2000年以后设计院逐渐由事业单位转变为企业单位，由原来的靠计划分配转变为企业参与市场竞争，建筑设计市场门槛较低，从业人员越来越多，并且技术水平参差不齐，各设计企业为了生存，即使建设单位提无理条件但为了企业的生存与发展还是不得不答应，慢慢的设计院由原来的强势变得越来越弱势，在设计院的员工已经很难找到优越感了。一、设计院的现状设计院目前在市场上分为大型设计院、中型设计院、小型设计院、微型专业设计院四大类企业（1，本文只从建筑设计专业着手去分析民用建筑设计院，有很多大型专业设计院的建筑分院不参与本文的讨论；2，本文只以某省为例来分析，有很多大型设计院在某省的分院有的发展很好，有的发展也不好）。大型设计院（人员规模在800人以上）一般都是原来的部属设计院经过多年的发展已经具备品牌优势，人才优势，始终是市场的翘楚，即使未来市场下滑利用其品牌优势仍能生存得很好。中型设计院（人员规模在300-800人）一般属于省属国有设计院和部分知名民用设计院，经过10余年的发展有一定品牌知名度的积累，也有部分技术人员在市场具有较高的知名度，有一定的市场占有率。小型设计院（人员规模在100-300人）这类企业也是省属国有设计院和部分民用设计院，这类企业在市场的发展过程中利用企业人员的各类人脉关系发展起来，未真正实现市场化运作；微型设计院（100人以下）更多的各地在本地成立的分院以及本地成立的各类本土小型民营设计院，他们在市场好的时候利用创始人自身的优势成长起来的，在市场上几乎没有知名度，主要利用其自身经营人员的影响力来经营和发展企业，在残酷的市场竞争中艰难生存。 各类设计院人才现状是老龄化越来越严重，总体来讲设计院招聘还是很容易的但是现在面临着离职的年轻人越来越多的现象，一个产能过剩、未来充满不确定性的行业已经失去了对年轻人、尤其是对95后的吸引力，这是不争的、也是不可逆转的事实。老龄化”员工观念守旧、缺乏创新，会导致企业竞争力下降，知识技能更新速度迟缓，跟不上技术更新的脚步，同时也会影响年轻人才的引进和晋升。另外由于近些年来各类房地产开发企业的高周转导致设计院加班已成习惯和家常便饭，设计院领导已经习惯和适应了加班，现在是在设计院上班不加班才不正常，长时间的高负荷工作设计院的老龄化员工已经越来越不适应当下的工作，他们也面临转型，但设计院的平台很小，岗位有限有能力的老员工没有职场晋升空间，35岁以上的员工基本解决了温饱问题他们也需要获得尊重参与社交，获得社会的认可最终实现自我价值，对这些老员工来讲他们的出路只有两条一条是走上技术领导的路线，一条是走上行政经营路线，但技术路线在设计院的同仁们都很清楚太难了，那就剩下行政经营路线，所以设计院在众多到了一定年龄的优秀员工的职场竞争下都变成了经营人员，同时这些经营人员又把设计院变成了若干较小的经营单元，这就是目前行业的中小型设计院的现状，设计院大而不强。大型设计院由于有品牌优势及当年的资金积累对人才的吸引都有优势，即使他们离职也没有更好的渠道去任职，所以整体来说大型设计院在人才方面会更有优势。二、设计院的业务 建筑行业在2007年开始快速发展，同时也经历了2008年和2015年两次短暂的阵痛，但不影响建筑行业整体快速增长，2021年来在国家宏观政策的调控下，地方中小型房地产企业已经越来越获得土地基本处于不发展状态，大型房地产企业在国家政策的影响下，也是开始进入了一个更为合理化的发展模式，开工项目初步减少，各类房企爆出的裁员降薪不绝于耳，特别是某大的暴雷给行业的发展带来了致命的一击，导致2021年来设计院进入最艰难的一年，国家三道红线已经成为压垮行业的最后一根稻草，但作为行业的一员我们应积极支持国家的政策，保障了国家经济的稳定有序发展，同时也保证了行业的有序发展。总体而言，未来房屋建筑工程市场将难免步入下行周期，并出现建设量的明显下降。但接下来的10年、20年，乃至城镇化完成后，房屋建筑市场依然是维持每年约有一定的市场，但很难有原来每年的开竣工面积，但随着人民生活水平的提高，建筑的装修改造市场将会逐步扩大，所以笔者认为建筑设计也仍将拥有一个非常庞大的市场。然而这个市场将随着时代的进步及国家政策的变化房屋建筑行业各细分行业（住宅房屋建筑、商业及服务建筑、公共建筑、工业建筑、其它建筑。按竣工面积计算，过去几年住宅房屋建筑占比超过60%、商业与服务建筑约12-16%、公共建筑约6-9%、工业建筑约15%）也将发生变化，总体而言未来新建住宅、商业、办公建筑将逐步减少，养老康养、医疗卫生建筑将逐步增多，工业建筑将逐步增多，但是住宅、商业、办公建筑的改造项目将越来越多。这时各类型设计院如果能抓住发展的机会在市场大变革的时候有仍机会成长起来。我们再来谈谈目前各类设计院的发展现状，国家政策各类民用设计院积极积极介入总承包，其实我个人比较反对中小型设计院进入总承包这个赛道，其实这类型设计院缺少人才优势、资金优势，总承包企业实际是一个资金密集性和资源（供应链）密集性行业，由于设计院不具备这两项的优势所以建议中小型设计院不要参与这个赛道。设计院的转型与未来建筑后市场预计将得到快速发展，且未来规模庞大，但整体上对建筑设计行业的影响较小。已建成的650-700亿平方米的各类房屋建筑是一个巨大的存量市场，未来随着建筑物的年限增长，将出现两个大的存量市场：旧城改造和二次装修。城市更新是新建，旧城改造可以理解为只是改造。从建筑设计角度来看，存量市场的需求更多体现为类装修设计（外立面改造、内部功能调整改造），项目也将偏向小型化，综合复杂化。但业主对使用、功能、美观的要求也将越来越高，对设计院的综合能力要求越来越高。同时市场的节奏也会慢下来，作为设计院应积极调整思路适应未来行业发展的需要。总体而言笔者认为未来行业的衰退不可逆转，中小型设计院应积极适应市场的变化，通过转型，寻找新的经济增长点，才能适应外部不断变化的市场需求。1，积极发展全过程工程咨询业务，在此基础上积极探索建筑师负责制；2，加强各新型专业的建设如光环境专业、智能家居专业等新型专业的发展；3，积极加强建筑装修设计专业的发展，4，加强建筑加固专业、地基加固专业的建设；5，积极参与新产品、新工艺的的开发及推广；同时应加强以上各专业施工的承包，避免与现有大型央企、省属大型施工企业在施工总承包方面的竞争，作为他们的服务商与供应商的存在。我相信中小型设计院只要在产品形态、服务模式、组织生态、人才结构、知识体系等方面不断地变革和创新一定能够在未来市场的竞争中立于不败之地。最后引用华东师范大学袁振国教授的一段话来作为文章的结尾，“我们在谈论未来的时候，未来已来，当我们讨论将至的可能性时，将至已至。面对席卷而来的未来浪潮，我们只有以变革的姿态迎接未来，决胜未来。”