我是雕叔，房地产从业15年，已为上千人提供买房解决方案，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用十五年的实战经验帮大家答疑解惑。

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提问：雕叔你好！在成都工作已有数年，一直都想买房，由于*弹子**有限，要不要先回去老家二线城市买个房子呢？

回答：不要轻易浪费首房首贷的资格。当下的房价的确让很多人都有点打退堂鼓了。关注我的朋友大多都是成都地区工作的，一开始因为钱不够买不起，又怕房价上涨，也想着万一以后要回老家发展，给自己留条退路，就先回去买房占个坑。结果说了几年也还没回去，因为回去没有合适的工作，再加上在成都呆习惯了也不想回去了，又攒了点钱也能在成都上车了。最后卖了二线房子，想到一线城市来买房，但因为有过*款贷**记录，现在首付也要5成或者6成，本来可以买个套三的，只能买个套二的了，真的是血泪教训。如果你现在工作稳定，那你就对自己狠一点，下定决心留下来，为了下一代，不要给自己留退路，否则你的下一代还要从0开始奋斗。大城市就是掐尖的，资源和视野都是最好的。不要相信那些逃离高房价城市，什么大城市容不下身之类的心灵鸡汤。过去那些鸡汤真的不知道害了多少人。现在的苦你不吃，你的下一代也可能吃。更别说你已经在大城市工作了，那就先在这里买房，解决第一套刚需的问题。

提问：房婶你好，本人户口在老家，可以转成都，社保武侯；爱人社保金牛，户口新都;目前我爱人名下新都房产已出售，计划在主城区置换一套兼顾上班通勤和学区的房子，预算300万内。如果不能兼顾可以优先考虑投资，以后读私立学校。由于资金有限，二手房还有指导价，不知道现在是买新盘还是二手房合适？有没有合适的楼盘推荐？目前看了茶店子，感觉房子太老;武侯新城和青羊新城房子相对较新，不知道未来这二个区域哪一个更适合投资？

回答：茶店子属于金牛，被金牛拖累了，金牛又很不争气，很多新都的人喜欢金牛，但是金牛当不起带头大哥的称谓。茶店子板块呢小学在本区域内还行，初中是不错，但是不是很好进，纯粹地在周边生活工作的人或许比较合适吧，尤其是你们预算已经达到300万的情况下。你们是普通资格，除了高新都可以买，当下真正要兼顾教育的话，新房虽好，但是配套不全，学区谈不上，是可遇不可求的备选方案。主打还是二手房吧，你看是青羊新城和武侯新城，教育虽然不是顶级，但其实也是挺不错的了。青羊新城是可以的，比如中坝这边的，泡小和草小都来了，后续主打教育牌，升值压力四舍五入近乎于零，可以看凯德风尚、中铁瑞景颐城、西城尚锦等。武侯新城的话就看绿地圣路易名邸、中海锦城、保利花园、中铁骑士公馆等。武侯新城教育差一些，板块的环境纯粹性差一些，可能距离你们工作的通勤也更远一点，所以我认为青羊新城应该是首选的。

提问：雕叔，龙泉车城大道那边的爱情东麓九里做投资咋样呢？地铁是远景规划，但是便宜，不敢下手。

回答：爱情东麓九里在东山板块了，风险性很大，不建议了。便宜无好货，你至少需要站岗10年，而且10年后还不确定会发展成为什么样子，地铁的话，13号线延伸过来也不确定是否设站，设站的话距离多远，总之风险性很大，还占用你10年内地资金和资格。

提问：请问雕叔，问下高新西区的桂语听澜这个人才公寓怎么样？跟朗悦府相比呢？

回答：桂语听澜整体来说还是需要今后12号线通车了才有奔头，才能和主城区紧密相连。另外商业和教育是没问题的。单看产品的话我觉得还是很有诚意的，一梯两户洋房和两梯四户的高层都还是偏刚改改善的产品，和此前其他区域的人才公寓一众高低配不一样，就看价格是怎样的了，如果价格很不错的话倒也适合西北门工作生活的人群。朗悦府地段更偏离高新西区大学城板块，距离蓉2号线有轨电车近，主打的是高层，也要看具体产品形态和价格，据说高层1.4，洋房1.6，算不上便宜了。从地段和产品来看，桂语听澜要好一些。

提问：雕叔你好，请问如何评价滨江樾城？想买来自住、改善，比较看中居住舒适度、教育、板块以后发展。

回答：滨江樾城主打的就是产品和赠送，产品我不用费口舌了，大家都看得到挺好的，没有啥槽点。主要是两方面的考虑，第一是配套能否撑得起来，第二是这个价格段是否是最优解？第一点，除了地铁，周围的铁路线、城市界面，商业，都不咋地，关键是教育甚至还不如三圣乡的盐道街分校吧，整个板块的人气也不是很高的，属于比较低迷的一个板块（严格来说，都快不属于热闹的川师板块）。第二点，目前滨江樾城的总价段，更适合买建发央玺或者华熙528大平层，更可以等蓝润泷门，前提是买建发或者蓝润，顺位度需要较高，而买三圣乡的华熙，则不那么严格，可以和滨江对垒，综合板块的发展前景来看，甚至不如华熙528，也就是作为普通或者顺四的改善类，如果不是特别看重品质，被滨江的赠送吸引，反而可以有更好的选择。

提问：三无人员可以买成都哪里，需要离地铁近。

回答：三无人员是指什么呢？在成都无户口，无社保，无工作？目前来看在成都买房是对住宅产品全域限购的，也就是说你没有社保和户口，就没办法购买住宅，所以如果还想在成都，而不是被忽悠去成都周边诸如视高、黄龙溪等地买房的话，那么我们只有一条路，那就是去购买不限购的产品。这里指的是40年产权的公寓、商铺和写字楼等。一般都是说的公寓，成都目前不限购，而且很多都是临近地铁口，成都地铁还算比较发达，所以像三环内几乎稍微偏核心一些的地铁口，都密密麻麻地布局着很多商业公寓。像骡马市的富力公馆；红星路的红星国际；牛王庙的天紫界、茂业豪园；塔子山附近的恒大望江华府、华宇广场等等，不胜枚举。主要还是看你的预算，一般预算充足的话，都是非常好买的，建议你可以在地图找房页面好好看一看。

提问：雕叔你好！如何判断二手房卖出的价格合不合适？在您文章中经常看到您提到，二手房市场和房价能反应比较真实的市场情况，这个怎么理解呢？

回答：判断二手房卖出的价格合不合适，看周边二手卖多少，这个需要多去现在中介门店问问，如果你觉得你房子质量、楼层、户型、相对较好，以及房龄新，就可以卖的相对其他贵一些。除了以上和房子本身相关的因素，房价还会受到政策因素的影响。二手房的价格是由买卖双方自行决定，市场冷，二手供应量大，业主为了卖掉可能选择降价，反之亦然。新房就不是这样，开发商能制造出市场很热的幻觉。

提问：雕叔你好！成都经过前几年的暴涨后，发现今年二手房房源放出来不少，而且成交周期明显长了，除了好的双学区房价坚挺些，很多都在降价出售，但是对比去年同期还是均价还是高了三四千，这个时候冲进去担心站岗，如果置换，什么时候入手合适？

回答：新盘火热，二手有价无市。这就是中国目前很多城市的二手房市场现状：1：新房普遍限价。比二手房诱人，成都二手房比新房的限价贵很多，甚至达到50%——在这种情况下，投资的购买力肯定优先新房，二手房自然受冲击较大；2：有些二手房的户型差，如果没有品质和学区的加持，和新房比较确实没优势。人们买房，总会切实地图需求，因此要求房子有特点：学区，品质，物业，地段，好的户型，区域的供需等等。没有亮点的二手房，存在流动性问题，也就是“无市”了。但，二手房也有意义，特别是带有学区属性的二手房，却是刚性需求。其他房子可以等等、观望、无所谓，但小孩要上学等不了，好的民办校非常能上，往往只有10%不到的命中率，甚至更低。中高端板块的改善房，其实去年在高新等热点板块涨幅不低了，“美好生活”的向往是其一，资金也有避险需求，未来怎样尚不知晓，但往更好的板块更好的房子上，至少住得舒服的同时也更有安全感。另外， 等限价新房卖完了，房地产市场只剩下：地王房、二手房。不谈涨，但二手房还有一个房价稳定的预期。因此，中心城市的二手房房价普遍还算坚挺，有学区、改善意义的二手房也是微涨，而毫无亮点、毫无需求的二手房，流动性就一般了至于价格倒不怎么跌。

提问：户口社保在锦江，工作地点在市二医院附近，预算新房230，二手房190以内，目前边等锦江新盘，边在看龙潭寺城投置地梧桐玖宸和9月份开的龙潭九章，除以上两盘还在看大面二手房（单价低面积大），还有其他推荐吗？主要考虑舒适度、通勤和以后结婚换房。

回答：锦江区新盘还有230万的吗？你是锦江的刚需第一顺位吧？目前来说这种级别的新房，可遇而不可求，不要刻意地去等它。更多的还是建议偏向务实地看现在的一些新房和二手房。你工作地点在市二医院，不知道是太升南路这边的市二医院还是龙潭寺的市二医院新院区？如果是龙潭寺的话，就近考虑梧桐玖宸和龙潭九章倒是不错的选择。龙潭九章胜在产品好，价格低，但是配套差，需要苦等很多年，只是说距离龙潭寺市二医院确实也不远，自驾或者以后坐地铁都很方便，比较适合打算今后扎根于此的人。梧桐玖宸是人才公寓，现在面向所有购房者开放了，整体来说优点是当下龙潭寺综合配套最好的一个新房了（此前是金融街，但是基本卖完了），不论是商业、地段、地铁还是医疗等，都处于龙潭寺的核心区域，对于你自住、工作的话，很方便，而且因为地段尚可，所以不需要苦等很多年，未来的流通性是可以的（卖房没问题）。但缺点则是产品比较一般，你的预算只能够到一些单价2万左右的高层了，这些高层我都看过，要么朝向不好，要么户型不好，要么视野遮挡，多多少少都有些小问题。但整体来说，我觉得还是优于龙潭九章的，我们买房，综合考虑下，务实精神最重要。最后说下大面的，你预算190万的话，一些改善点的比如龙湖也不好入手，只能看一些刚需的世茂城、炜岸城等，当下指导价*款贷**难度大，首付比例高，而且距离你上班也比较远，今后大概只能自驾或者地铁换乘，这个通勤难度是比较大的，整个板块虽然是优于龙潭寺，但是要常年奔波单程15公里+，压力需要自己去评估。其实你总价190万左右的话，我建议你可以看看成华东北的一些二手房呢，比如成渝立交的万科魅力之城、首创国际城；比如槐树店的明信鹭湾、紫东芯座；比如杉板桥的恒大豪庭、中海新华府；比如二仙桥的富临理宫、蓝光乐彩城和交大归谷建设派，都是比较符合你综合预期的楼盘。或者说，你就是想纯粹买个大房子的话，像富临理宫、电建地产美立方、蓝润V客尚东二期等等，都是可以考虑的二手房。

提问：雕叔你好：蓝光未来、首开龙湖景粼玖序、奥园云璟三个盘（三个投资都在300～350间），从投资角度来看，哪个根据投资价值。另外，十陵和怡心湖两个区域，哪个更具投资价值。谢谢！

回答：蓝光未来说实话，产品是不错的，相信你也去看过，但是目前周边基本面太差了，不仅是城市界面，后期的一些规划、改造也跟不上，一般来说并不怎么吸引人，所以顺销至今。首开龙湖景粼玖序也处于十陵板块腹地，但是好歹还算有一条路衔接了三环和十陵城区，周边人员密集，楼盘也比较多，借助大运会东风，基本面有所改善。奥园云璟则排名最末，虽然位于三环内，但是紧邻高速，周边严重缺乏商业、教育和地铁配套，完全不入流，看都别去看。三个盘的话，首开龙湖景粼玖序>蓝光未来>奥园云璟。不过你都350的预算了，更建议买确定性更大的华润置地时代风景、佳兆业珑樾壹号。另外怡心湖和十陵，不论是板块的发展潜力还是价格的横向比较（怡心湖比十陵新房贵一点，但是贵不了太多），整体来看怡心湖更好一些。主要问题在于，怡心湖在售楼盘不多，可以买到的比较少。

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