文 | 《地产小王子》主笔 忆莲
没有人花钱是不经过脑子的。尤其在买房这件事上，个个都觉得自己是最精明的。
前两天，我建议不要追涨高价次新房，可以找找附近经济实惠型的“替代品”。我举了很多例子，比如三墩北、申花、未来科技城、勾庄，都能找出第二选择。
但任何一个市场的妙趣，也是向上发展的动力在于：有人选择量入为出，就有人不Care钱，愿意买贵的。一个普通的PINKO，一个传奇的Birkin，后者的快乐不应该一律被称为虚荣。
所以，有人13万买壹品，有人7万多买锦绣之城，有人8万多买滨江金茂府，有人9万多买柳岸晓风，有人近5万买西雅图.....
用最简答粗暴的逻辑，我也可以说：杭州新一轮一二手倒挂又开始了。如果拿个别小区和房源的高价成交作为刻度，有些板块一二手房价差达到1.5-2万/㎡。
我是理性和克制的，虽然这些全都是事实成交，但目前仍不是普遍现象。而且我发现，促成“新一轮一二手房倒挂”的帮凶，几乎都来自——刚交付的高品质次新房。
再进一步研究，这批房子，实在太特殊了，在限价之前拿的地做得产品定位，却在限价最严厉的时候卖出去，然后有可能“前无古人，更后无来者”。
奇货可居，就敢漫天开价。于是，就有房东敢挂得很贵，而眼看着双限政策后不可能买到好房子的买家，就愿意买单。一拍即可，谁能拦得住呢。
但好在，上一轮倒挂，是突如其来的限价所致，鸡犬*天升**。但这一轮，至少有一个好现象：原来，杭州人还是爱好房子的。
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上一轮倒挂，要追溯到2018年。
当时倒挂最严重的区域，有未来科技城、三墩北、良渚、崇贤、丁桥、义桥、钱江世纪城等。
市场火爆，二手房顺应市场需求涨价，但新房因为限价处于低位，导致一手房倒挂。可以说，之前的倒挂，单纯就是靠新房限价来促成的。
不过，经过整体限价调整，杭州倒挂也迎来了新一轮洗牌——
不少曾经有倒挂的板块，因为新房价格上涨，与二手房价差逐步缩小，比如崇贤、良渚、丁桥等。
一些曾经就有倒挂的板块，虽然新房限价上涨，但二手房价涨得更多，一二手房价差进一步拉大，比如未来科技城、钱江世纪城等。
还有些本来没倒挂的板块，后来又成了倒挂“大赢家”，像城东新城、市北、祥符、申花等。
我将这一轮倒挂产生的原因，归结为3种。
第一，还是因为新房限价。杭州通过控制预售证发放、限制一手房价格、限网签等措施，严格控制新房房价。
第二，板块在进步。随着配套逐步完善，大家对板块认可度提高，二手房价值同步提升。
第三，参照物升级，这也是我认为最关键的一点。
此前，不少板块之所以没有倒挂，主要就是参照物不够新、不够好。新房已经开始走改善定位，但二手房还处在刚需阶段，或者还是上一代产品，两者本身就没有可比性。
而现在，前两年的新房逐步交付，二手房市场有了品质更好的产品。好的产品，当然值得更高的价格。
于是，新房有了新的参照物。这些板块，也就有了新的倒挂。
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纵观这轮倒挂板块，几乎都有一个共同特点——出现了好产品。
最典型的例子就是萧山市北，今年万万没想到的“倒挂黑马”之一。
2018年，望海潮、璟隽公馆，名门府、大国璟、江南名府、桂语江南等盘大乱斗，高层均价大多在30000元/㎡-35000元/㎡之间。
▲桂语江南
二手房是上一代产品，德圣博奥城、中国铁建青秀城、东方一品、华瑞晴庐等成交价从3万到4万元/㎡不等。
与二手房对比，新房价格优势并不明显。板块内楼盘出现多次流摇或高中签率，甚至还启动了中介分销、购房优惠等。
但今年桂语江南、大国璟一交付，市北忽然就有了很严重的倒挂——
交付不到两个月，桂语江南高层一套15楼的139㎡，700万成交。房子不满两年，折合成交单价50194元/㎡。成交更早的叠墅，二手房单价高达6万8。
大国璟成交的动作也很快，没多久已经签约了一套128㎡房源，均价为45930元/㎡。
而市北的新房限价是33500-37500元/㎡，一二手房价差达1万+。
其实，两年过去，德圣博奥城、中国铁建青秀城、东方一品、华瑞晴庐等盘依然没怎么涨价。但耐不住桂语江南、大国璟太好了啊。
来看看产品——
桂语江南“高级灰+质感玻璃+铝板+石材”的外立面”，非常显眼； 园区内，各种配置也非常齐全，比如亲子活动区、宠物专属区、无边界泳池等。
大国璟高层外立面采用石材，简直感人；儿童乐园、夜灯跑道、下沉式庭院等活动空间都不缺。室内，新风系统、地暖、中央空调、卫生间暖风机、背景墙等都已经配好。
依靠产品，市北迎来了逆袭！
▲大国璟
另一方面，申花、奥体、未来科技城、三墩北等板块，倒挂更加大了——
若以锦绣之城、杭州金茂府、融信公馆ARC来对比，申花的倒挂可以达到1-1.5万/㎡。
若以时代奥城、天璞、创世纪来对比，钱江世纪城倒挂可以达到1.5-2万/㎡。
若以华夏四季、东原印未来、未来悦、中南樾府来对比，未来科技城倒挂可以达到2万/㎡。
若以西雅图来对比，三墩北倒挂也有约2万/㎡。
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抛开这些已经形成新一轮倒挂的板块之外，我相信，还有一些板块也已经在倒挂路上了。
就拿城东新城来说——
2018年的城东新城，高层均价已经在46500元/㎡左右。
能对比的，是新中宇维萨、德信东望、德信浙旅东宸、金色黎明等上一代产品，成交价在42000-48000元/㎡之间。
虽然这些二手房也不错，但整体还是刚需的色彩更浓厚。相当于在拿改善的新房，和刚需的二手房做对比。二者虽在同一个擂台上，却是不同级别的选手。
直到板块品质标杆的万科中央公园出现，才让城东新城的二手房比新房贵一点。目前，万科中央公园挂牌单价普遍在5万/㎡以上，成交价也在5万+。
对比新房46500元/㎡限价，开始有倒挂。
▲万科中央公园
接下来，森林海尚已经交付，首开东城金茂府、钱塘天誉也即将交付，等这些次新楼盘全面进入二手房市场，极有可能会突破历史关口。钱塘天誉的业主早就喊出：交付后，就先挂个6万。
城东新城到底能不能像市北、申花一样呢？
再来大胆猜测一下九堡——
现在市面上的昆盛肖邦、罗兰春天的成交价还在2万+到3.2万元/㎡之间。新房限价已经到了33000元/㎡，甚至比二手房还要高。
自2014年出让土地之后，九堡直到2017年才有新的土地入市。土地断供太久，导致产品出现断档。
明年6月底，新一代产品玖峯汇预计交付，极有可能会给九堡带来倒挂。
同理——
中城汇预计在明年5月底交付，也有可能刷新板块二手房价格新认知。
不好意思，上文说的倒挂，都是以“最高价成交”作为刻度，不是普遍现象。希望不要给大家带来恐慌情绪。下面这一类倒挂，我都会加上双引号。
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真正好品质的房子，市场是愿意花高价买单的。
这也就是这一轮“倒挂”形成的根本原因。不过，这样的“倒挂”，其实并不能代表整个板块的平均水平。
要知道，不少板块内的其他二手房，和两年前相比几乎没有变化。比如——
申花就还有4万+、5万+的二手房，和新房价格几乎没有差距。
市北也有3万+的二手房，甚至比新房价格还低。
换句话说，只是因为这批次新房真的做出了产品力，才让这些板块在一定程度上，某些刻度上，形成了新一轮“倒挂”。
但我们在对比的时候，把板块内品质最高楼盘的价格、最高价，去和整个板块限价相比，并不合理。真正的倒挂，需要的是两个同等级选手之间的较量，更要看平均值。
今年新交付的楼盘，大多拿地是在双限政策落地之前。当时，开发商对突破限价还抱有希望，认为有利润空间，所以都拿出了自己的看家本领来打造项目——
像未来科技城华夏四季5000元/㎡的装标，足够与现在的豪宅相媲美。
钱江世纪城“新三兄弟”更别说了，各有各的特色。在外立面上，铝板、玻璃幕墙、石材齐上阵；园区配置方面，独立会所、泛会所是标配；精装也很给力，各种大牌。
锦绣之城、杭州金茂府、融信公馆ARC，还有接下来的宜和园、养云静舍、沁园、古翠隐秀等，随便拿一个出来，都是市场上“碾压般”的存在。
▲时代奥城
▲首开杭州金茂府
但是，双限政策落地，新房价格彻底限死。
突破限价无望，开发商为了有利润空间，必然在一些方面妥协。我们不能怪开发商，企业不是慈善机构，活下去是第一位。所以当我看到那些在限价之下，还能努力争取做出两三个亮点的楼盘，就心生佩服。
另外，2018年7月1日，杭州迎来了史上最严“偷面积”新政。现在市场上的新房，得房率较这一代交付产品都有降低。可以说，户型最好的时代已经过去了。
回到本文开头那句话：没有人花钱是不经过脑子的。
在限价之下，绝大多数人为了“限价”买房，但也要允许少部分人愿意为“产品”买房。最近流行一句话：在没套现之前，大家都还在赌桌上，谁也别笑谁傻瓜。
杭州楼市不能只有限价红利，实在太需要回归一下产品力。五年前全国产品看杭州。而现在外地开发商和业内人士张口就来：这几年杭州房子也不怎么样啊。
这句话，真让我伤心。