最近又有个别项目领证，今天来聊聊，关注度较高的螺洲TOD项目首开融创榕耀之城，以及领取了最后一栋商品房备案的凯佳江南里。
首开融创榕耀之城
项目首次备案6栋住宅，B区2栋，C区4栋，合计505套，精装备案均价2.83W，公摊16-21%，全部没有架空，主推：65、79、89产品。
B1#楼：2梯10户，13层，共130户，均价28266，公摊19.09%
B2#楼：2梯10户，11层，共110户，均价28120，公摊16.50%
C1#楼：2梯5户，15层，共74户，均价28435，公摊20.08%
C2#楼：2梯5户，15层，共74户，均价28433，公摊20.08%
C6#楼：2梯4户，15层，共59户，均价28583，公摊21.58%
C7#楼：2梯4户，15层，共58户，均价28382，公摊21.58%
分析：2020年2月，首开以底价拿下了螺洲的地铁停车场上盖，但是时隔2年后，项目才正式开盘，其中多次宣称开盘，营销经历也耗费不少，关于延期的传言非常多。
2021年项目周边的恒大滨江左岸，1.8W的价格上市，直接打垮了整个区域的底线，从而让人觉得项目迟迟不敢开盘。
最近关于项目的延期的传言在于项目的证件被延期，虽然拿地这么久，但是一直被卡脖子，直到最近才正式解决。
不管项目为何延期如此之久，但是对于项目而言，整个南三环的客源已经被帝封江两个大盘消耗了不少，在年底缓缓而来，注定了压力不小。
虽然地处三环外，但是备案价依然不低，达到2.8W，当然这也不是个例，当初的高配比安商房旭辉时代江来同样备案价2.7W，可能对于官方而言，南三环的备案价就是拿来个房企做打折宣传用的。
项目虽然由首开拿地，不过找来融创联合开发，对于融创目前争议很多，当然首开同样不小。
螺洲的首开国仕府，目前2年半卖了292套，福州典型滞销盘，其中原因很多，高架桥噪音等，但是回顾过往，房企自身原因占比最大。除此之外，目前房企在东二环的两个新盘，同样去化艰难。
对于融创操盘的BC区，不出意外，项目在开盘前，与福州府类似，已经采取了全方面大力度的分销，全部打出了1.9W起的海报，预计均价2W左右，相当于备案价75折，看上去折扣非常让人振奋，但是项目的雷点也不少。
项目定位地铁停车场上盖，虽然是TOD项目，宣称多条地铁环绕，然而1，4号线都在1公里左右，最近的仅仅是5号线，当然对于这次开盘的楼栋，同样距离5号线达到了500米以上，可以说项目的地铁只可远观不可亵玩。
除了地铁的痛点外，最受关注的梯户比，B区备案的两栋住宅，定位2梯10户，端头89，中户65，被网络调侃成跑道房，可以说非常刚需，甚至可以说是人才房的翻版。
对于项目而言，目前除了商品房受到关注，由于配建4万方限价商品房，未来7折上市，按目前的备案均价，人才房1.95W，虽然近期限制减小，但是面对商品房已经单价跟人才房接近，这批人才房的销售将更有意思。
对于项目而言，宣称16号周末开盘，延续了帝封江两个项目当初的开盘时间点，2020年底，世茂帝封江开盘，2021年6月，恒大滨江左岸开盘，2022年1月，周日注定会非常热闹。
可以提前预测，当天大概率售楼部人山人海，周天晚上，热销海报应该已经提前打印好了，毕竟这种套路，南三环已经轻车熟路了。
对于项目而言，是否值得购买，建议评估清楚每个楼栋的梯户比情况，以及楼栋与地铁的距离，当然对于这样的百亩大盘，不管首开去化如何，注定了周期都非常久。
南三环，世茂、恒大、首开、融创，之前看抖音，网友说东二环风水不好，那边开发的闽系房企逐个暴雷，虽然是调侃，但是对于南三环而言，这个节奏是否会延续？
凯佳江南里
位于江南CBD的凯佳江南里B区领取了8号楼的备案，共65套，均价2.75W，公摊22%，定位124、127的一梯一户产品。
分析：对于凯佳江南里，上个月备案了7号楼，共60套，目前已经网签41套，去化率较好，间隔一个月领取了商品房最后一栋。
均价与上一次没有太大差异，楼层价差也完全一致，低楼层差价较大，由于之前项目AB区推出的户型都是78、89、118的户型，定位连廊产品，这次的楼栋有所差异，定位一梯一户产品，当然户型也不少见。
对于这种电梯正对入户门的设计，主要缺点在于客餐厅南北不通透，整体的户型三开间朝南，市面主流布局，优势在于主卧搭配了衣帽间，劣势在于只有客厅一个窄阳台，双卫都不大。
对于项目而言，优势也很明显，目前江南CBD没有太多供应，备案价也以区域均价上市，虽然总量不多，但是靠着长周期的分栋开盘，也基本消耗殆尽。
当然对于这次的户型125平米左右，很容易被隔壁同样凯佳拿地的海月江南做对比，该盘同样存在125户型，单价基本一致，两个都是小型地块，不知道面对同个房企的两个项目，大家更喜好谁？
盘点总结
对于两个项目而言，凯佳江南里，虽然上个月的楼栋网签不错，但是这次总价门槛有所提高，客源接受度是否还能延续，预计有一定难度，不过库存不大，压力也不会太高。
榕耀之城，周末注定会很热闹，对于南三环而言，库存再一次加剧，价格是否还会跌破底线，购房者可以持续关注。
对于南三环而言，主要优势就是地铁，加上大量纯商供应，虽然对于房企而言压力很大，但是对于不少外溢刚需而言，其实也是一件好事。
大量的刚需小户型，搭配一定的地铁加持，加上处于政策发展线内，可以说从当初被迫选择马尾、闽侯，如今又有了一个新的选择，调侃归调侃，区域的项目还是值得关注。
题外话
在查看榕耀之城的时候，看到一个有意思的画面，去年很爱提内卷，看到安居客的留言区。不得不感叹，同行竞争也是够激烈，一个二环的新盘，去别人三环外的留言区带节奏，这应该就是目前楼市最好的写照吧。
