2022年的第一场土拍，可能比往年来得更早一些。
近日，北京等多地已正式公告了今年一批次供地计划，比起去年4月才普遍启动的土拍，时间点可谓大幅提前了。
新的节奏感带来了新的面貌。从已公告的城市来看，可供土地的品质提升，重质而不重量成为今年土拍趋势。
媒人观察之前梳理过重庆2022年第一批次供地情况，比起去年，可供地块宗数增加，但可建体量减少，应该说，也与这一趋势“有谋而合”。
土拍的新趋势，也将为未来市场埋下伏笔。
市场的一头，是蓄势待发的新地块，另一头是已建存量房。媒人对比发现，今年土拍的大户两江新区、巴南区同样也是存量房的大户，未来一段时间里，会有更多的重庆人安家在这些地方。
（2022年各区现有存量房数量 数据来源：锐理机构）
（2022年各区拟供地数量和体量统计表）
新土拍时代，会衍生出怎样的买房逻辑？
从2022年拟供地名单中，我们发现，重庆目前共有9区47个板块，这么多的板块，我们在购房时该如何选择？
我们从土地质量、城市建设水平、未来预期三个维度，在地图上筛选出区域的“尖子生”。
01 渝北区
- 悦来：不说了，麓湖选中的板块
土地质量： 悦来被称规划全市最严区域，限高、限容、限开发商。从今年供应土地来看，容积率在0.89到1.8之间，位置为高端生态居住区核心地块，滨江公园景观资源丰富，锁定改善产品。
城市建设： 目前悦来已基本完成18.67平方公里海绵城市建设，悦来生态城重庆真正意义上的全域TOD设计。与礼嘉商业、文娱、医疗资源互通，对内拥有TOD全能综合体。四纵四横的道路交通网络已全面通车并投入使用，轨道6号线、10号线均已通车。悦来小学、首地人和街小学、启诚巴蜀小学也相继开学，未来还将规划引进更多优质教育资源。
未来预期： 悦来国际会展城规划人口20万人，打造国际会展集聚区、生态示范先行区、国际交往湾区。
适宜客群： 改善和高端改善需求人群。
- 空港新城：没错，中央公园隶属于它
土地质量： 容积率在1.5，未来产品以高层和小高层为主。
城市建设： 拥有江北国际机场以及中国内陆首个保税港区——两路寸滩保税港区。重庆对外开放第一门户前沿，定位为国家中心城市风貌展示区，目前3号线、10号线以及在建9号线延伸段作为其主要交通核。生活配套上有中央公园商圈，以及包括中央公园在内的十余个大型公园。
未来预期： 空港新城未来看点依然在产业上，将打造临空经济示范核心区，以国际商务区、公共服务区、智慧创新区、文娱创意区四大产业为动力核。
适宜客群： 三北区刚需自住人群。
02 江北区
- 观音桥：回归城市核心
土地质量： 本次供地容积率在3.5到5之间，未来会继续有高层和大平层产品面世。
城市建设： 商业商务面积185万平方米，五大购物中心，国家4*级A**景区，轨道交通3号线、9号线。观音桥现已启动交通升级，拥堵情况有望改观。小苑及电测村地块的开发，将打造观音桥未来高端商业区域。
未来预期： 观音桥的未来定位是建设世界知名商圈，国际消费城市的建设是提档升级的机遇。
适宜客群： 追求城市核心享受高尚生活人群。
03 巴南区
- 李鱼龙花沿线：巴南成熟城市带
土地质量： 李家沱地块在1.3，龙洲湾在1.5，为洋楼、别墅等改善产品。
城市建设： 交通上均属轨道3号线沿线。最成熟的区域为龙洲湾，有万达广场、旭辉乐活城、华熙LIVE、汉海极地公园等商业体，医疗配套为巴南区人民医院。教育配套上已有龙洲湾小学、巴蜀小学、德普外国语学校。李家沱有李家沱大桥、马桑溪大桥、白居寺大桥与各区连接，暂无大型商业中心。
未来预期： 未来巴南重点打造的城市核心区。
适宜客群： 巴南区改善人群。
- 高职城：一个外地人陌生本地人倾心的板块
土地质量： 容积率仅有1.5，为改善型产品。
城市建设： 教育资源有金竹一小、高职城一小、高职城二小、巴川中学（私立）等一批优质基础教育学校。暂无轨道交通和综合商业体。
未来预期： 本轮规划，高职城的土地均为小高层、多层等改善型产品，这样的规划释放着政府对这一区域什么思考呢？巴南区计划将投资495亿，在未来5年内全力推动高职城建设。引进一批云计算、大数据类国际国内知名企业、行业龙头企业、专业化上市公司，建设“教产城”融合发展的生态科教城。
适宜客群： 产业人口及刚改自住人群。
04 沙坪坝区
- 西永：科学城复地，重庆增长的核动力
土地质量： 此次西永仅有一块地供应，且为商住，体量不大，不知能否延续去年的热度。但西永未来可开发的土地还是很多的。
城市建设： 商业体渐趋成熟，有龙湖U城天街、融创茂、熙街、富力西城广场等许多商业配套。生活休闲上，有虎溪河湾公园、梁滩河公园（规划）、寨山坪森林公园等生态公园。教育资源比较丰富，树人小学、沙区实验一小、重庆一中、重庆三中等多所知名中小学在西永板块内建有十多所学校。双碑大桥、双碑隧道、轨道1号线已实现通车，直接缩短了西永与其他核心区域的时间距离。
未来预期： 对于科学城的建设，中央政府到底投入了多少专项资金，大家可以去网上查查，西永锚定的是吸纳全球高科技人才，孵化科创企业，然后快速上市创收。目前重点发展新一代信息技术、智能制造、科技金融等战略性新兴产业。2035年，基本建成具有全国影响力的科技创新中心。
适宜客群： 高知改善人群。
- 井双板块：沙区发展的接力棒
土地质量： 区域临山傍水，适合建设高品质居住区。此次供地容积率都在2以下，最低1.5，预定刚改或改善产品。
城市建设： 交通有1号线及规划的13号、15号线。教育配套有七中和沙区实验小学，未来规划有一家三甲医院。暂无大体量商业中心。现阶段入驻开发商不算多，有首创、阳光城、金融街等。
未来预期： 井双板块位于西区与北区的中间通道，有链接西部科学城与北区的优势。属于以重工业为主的老沙区的潜力板块，是未来沙坪坝重点开发区域。
适宜客群： 本地*迁拆**刚改人群及沙坪坝主城外溢。
05 南岸区
- 弹子石：更有想象力的两江四岸核心区
土地质量： 容积率2.4和1.6，在两江四岸核心区算是不错，产品布局会以多层或者小高层为主。
城市建设： 已有长嘉汇购物公园、弹子石老街、万象汇等商业配套，弹子石CBD基础建设大体完成。教育配套有弹子石小学（CBD分校）、弹子石中学、大佛段小学、重庆市第十一中学、重庆市第三十八中学等。交通上已开通轨道环线。
未来预期： 重庆规划将弹子石广场至慈云寺为核心的1.3公里滨江地带作为城市会客厅重点打造，与朝天门、江北嘴形成黄金三角形。
适宜客群： 投资、改善人群及外地购房者。
06 九龙坡区
- 九龙半岛：艺术范的宜居母城
土地质量： 位于九龙坡核心区域，近年出让地块不多，也是内环以内，唯一还拥有大量可开发用地的半岛。本次有0.61和2.5两种容积率地块，预计分别为别墅和高层。
城市建设： 连接南岸区的黄桷坪大桥正在建设中，首条轨道线5A线将于明年通车，规划中的轨道24号线连接重庆东站。教育配套为黄桷坪小学,铁路中学。商业上可共享杨家坪商圈配套。
未来预期： 长江文化艺术湾区的重要部分，以美术文化产业为核心将是九龙半岛发展的特色。
适宜客群： 本地改善人群。
07 大渡口区
- 钓鱼嘴：“半岛”人居图
土地质量： 主城三大半岛之一。本次供地容积率2.5，为高层产品。
城市建设： 交通上有轨道2号线及未来通车的5A线。周边商业有大渡口步行街新天泽、蓝光中央广场、华润万象汇等。休闲设施除了揽江公园，在建的白居寺公园，还规划有滨江公园，未来人居环境有保障。教育配套为巴蜀实验幼儿园及本区域的中小学。
未来预期： 2021年，钓鱼嘴房价涨幅达到16%，发展势头值得期待。规划中被定义为“音乐半岛”，区域发展定位是宜居品质之城。
适宜客群： 区域刚需自住人群。
08 北碚区
- 蔡家：重庆最高性价比板块
土地质量： 容积率大多在1.5和2.0，产品将以多层、洋房+小高层为主，主打改善。
城市建设 ：有轨道交通6号线，水土大桥、蔡家大桥、礼嘉大桥已开通，区域价值拉升。去年龙湖天街也正式动工。一面靠山、三面环水的蔡家人居环境上看点很足，已建成14个公园。教育上有朝阳小学， 西南大学附属中学， 北碚人民路小学。
未来预期 ：高水平建设蔡家智慧新城，未来规划面积达85平方公里，入住的人口达到61万。
适宜客群： 三北区域改善人群。
媒人观察：
从去年第一批次土拍到今年第一批次土拍，相距不到一年，重庆楼市却仿佛经历了一次脱胎换骨的历程。规模化的退出已成定局，产品力占据了舞台中心。
这一切，也许从土拍就将定下基调。土地品质提升，更能调动开发商拿地的热情，也决定了不久后产品的轮廓。
不久的将来，我们也许将迎来产品升级的浪潮。这是件好事。